L'achat d'un bien immobilier est toujours un moment important dans la vie d'une personne en partie parce qu'il représente une somme importante, dans lequel on va vivre plusieurs années et dans lequel on aimerait se sentir bien. Cependant, après la vente on peut se rendre compte que le bien n'est pas aussi parfait que ce qu'on espérait mais surtout que le bien est en réalité pourvu d'un ou plusieurs vices cachés. Petits conseils avisés pour éviter le piège du vice caché et comment invoquer la garantie du vendeur.
Qu'est ce que le vice caché ?
Lorsque l'on achète un bien immobilier (maison, appartement...) il existe une obligation d'information au préalable que l'on qualifie d'obligation pré contractuelle. Cette obligation doit intervenir avant la vente. On a deux grandes obligations qui pèsent sur le vendeur : le vendeur doit délivrer le bien et ce bien doit être exempt de vice caché. Une maison ou un appartement doit donc être exempt de tout vice caché. Le professionnel ne peut jamais se soustraire à la garantie des vices cachés. Si l'on fait appel a un agent immobilier, ce dernier doit se renseigner dans les moindres recoins du bien immobilier.
Dans quel cas parle t-on de vice caché ?
Quatre conditions sont nécessaires pour reconnaître un vice caché:
- Le vice : Un défaut grave portant sur le bien immobilier la chose. Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur doit garantir le bien vendu conformément à l'usage auquel il est destiné.
- Il faut un vice inhérent à la chose : L'acheteur doit être en mesure de prouver que le bien est entaché d'un vice caché. Il pourra être ordonné une expertise. Le vice caché se caractérise par le fait que l'acheteur ne peur pas utiliser le bien comme il l'aurait souhaité.
- Vice antérieur à la vente : Le vendeur peut se prévaloir de la garantie des vices cachés dans le cas où les vices qui sont invoqués sont apparus avant la vente. Il est important de souligner que c'est l'acquéreur qui doit prouver l'antériorité du vice. D'un point de vue pratique, il est plus facile de le prouver si celui-ci apparaît rapidement après la vente.
- Le caractère caché du vice : Il faut que le vice soit caché. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents puisque dans ce cas l'acquéreur les a vus, et les a ainsi acceptés. En effet, s'il n'a pas émis des réserves, c'est qu'il a accepté le bien immobilier dans son état. Cela couvre les vices apparents.
Distinction entre l'acquéreur professionnel ou non professionnel
La sévérité est beaucoup plus grande envers les professionnels : on a une présomption de connaissance du vice par le professionnel. Généralement le professionnel est une personne avertie des vices qu'il peut y avoir sur un bien immobilier et doit savoir comment les détecter.
Dans le cas où l'acquéreur est un non professionnel, on ne lui demande qu'un examen superficiel de la chose. Ne seront considéré comme apparents uniquement les vices qui sautent aux yeux et pas ceux qui auraient pu être découverts après examen.
Les cas particuliers des vices cachés
Vices cachés écartés : On ne peut pas invoquer les vices cachés dans le cas des ventes faites par décision de justice, du fait du caractère aléatoire de la vente. On peut prendre pour exemple, les ventes aux enchères.
Pour les ventes d'immeuble à construire, le jeu de la garantie des vices cachés est relayé par la garantie des constructeurs qui est plus favorable à l'acquéreur, cependant, le délai est plus long.
Les actions possibles du fait d'un vice caché
L'action rédhibitoire : le vice caché peut faire obstacle totalement à l'usage prévu du bien, dans ce cas la vente est annulée car le caractère inutilisable du bien est reconnu comme rédhibitoire. Le vice peut contrarier cet usage qu'en partie, dans ce cas, on procède a une réduction du prix.
Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès s'il y en a et de mutation ainsi que les intérêts légaux cumulés depuis le paiement du prix du bien.
L'action estimatoire : Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat et mettre en place une simple action en diminution du prix.
Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état. L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer " tous les préjudices de toute nature " liés à la présence du vice caché.
Pour ce qui est du délai de prescription
L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice, même si celle-ci intervient longtemps après.
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