Rentrée d'argent : Faut-il investir ou rembourser le crédit de sa résidence principale ?

On observe une forme d'incohérence dans le choix des particuliers vis-à-vis de la résidence principale et du crédit : Un particulier qui acquiert sa résidence principale va utiliser un maximum d'apport pour cet achat, voire même ne pas utiliser de crédit s'il peut l'acheter en cash. Mais, inversement pourrait-on dire, un particulier qui reçoit une somme d'argent va préférer investir cette somme dans un placement financier, plutôt que de rembourser son crédit. Ce sont des situations qu'on observe tous les jours et pourtant l'un de ces choix est forcément mauvais : Soit il vaut mieux acheter sa résidence principale en cash, soit il vaut mieux emprunter pour acheter et placer ses liquidités. Alors, quelle est la bonne décision ? 

1 - Avis d'expert Meilleurtaux Placement

Notamment parce qu'elle apporte un vrai plus en termes de sécurité, de sérénité et de bien-être, la résidence principale a toute sa place dans la stratégie patrimoniale du particulier. Mais on a souvent beaucoup de mal à la situer dans un patrimoine bien équilibré, à cause de sa dimension affective : Devenir propriétaire de sa résidence principale n'est-il pas le rêve de tout français? Votre résidence principale, vous l'avez choisie, et vous avez appris à l'aimer. Son style, son quartier, vous en aimez même jusqu'aux petits défauts. 
 

1.1 Le crédit et la résidence principale

Pour autant, votre résidence principale n'a aucun intérêt dans la construction patrimoniale. Le crédit n'est alors qu'une nécessité. Il permet d'améliorer sa capacité d'achat mais ne dégage pas de performance. La résidence principale n'apporte aucun revenu, aucun intérêt fiscal ou successoral, et l'espoir de plus-value est toujours hypothétique.  Au mieux apporte-t-elle une certaine structure, au même titre que l'épargne de précaution.

L'épargne de précaution n'a en effet aucune valeur patrimoniale. Les Livret A, LDD et autres livrets ne peuvent pas être utilisés pour développer son patrimoine, mais uniquement pour se protéger d'un besoin soudain d'argent. Une fois qu'on a placé en épargne de protection l'équivalent de 6 mois (voir 12, selon les cas) de dépenses, on peut envisager, à condition d'avoir la visibilité sur plusieurs années (tant en termes de situation géographique que familiale), d'acquérir sa résidence principale. 

En complément de cette colonne vertébrale (épargne de précaution?résidence principale), qui donne de la structure à son patrimoine, l'immobilier locatif et les placements financiers vont permettre de développer ce patrimoine. Car contrairement à la résidence principale, l'immobilier locatif a une rentabilité, ce qui permet au crédit de ne plus être qu'une nécessité, mais un atout. Grâce à l'effet de levier, il permet d'agrandir sa surface financière, donc ses revenus, avec éventuellement une optimisation fiscale. Face à l'immobilier locatif, le placement financier vient en complément. Sans possibilité d'utiliser le levier du crédit, sa performance ne peut être meilleure que si l'investisseur prend des risques. 

À partir du moment où vous décidez d'emprunter pour financer votre résidence principale, vous rentrez dans une course de vitesse : Il faut rembourser votre crédit le plus vite possible afin de pouvoir retrouver une nouvelle capacité d'emprunt qui sera utilisée au bon endroit du patrimoine : L'immobilier de rapport, là où il y a une vertu de levier.

1.2 Que faire avec une rentrée d'argent ?

Sur une rentrée d'argent, votre banquier va évidemment préférer garder son crédit et vous ouvrir un placement financier, plutôt que de vous faire rembourser le crédit et n'avoir plus aucun des deux. Mais investir dans un placement financier plutôt que de rembourser son crédit, c'est faire le pari que la rentabilité de ce placement sera supérieure au coût du crédit. C'est en quelque sorte parier contre la banque (et votre banquier qui vous a vendu le placement...). Et à moins de prendre des risques, vous n'avez aucune chance de gagner.

Si, plutôt que de placer cette nouvelle rentrée d'argent, vous remboursez votre crédit résidence principale, avec le même effort d'épargne mensuel, vous pourrez acquérir un bien immobilier locatif d'une valeur bien plus élevée, car les revenus locatifs vont financer en partie son acquisition. C'est ça l'effet de levier...

Pour maximiser cet effet de levier, choisissez ensuite le programme immobilier qui convient le mieux à votre situation : Vous êtes fortement imposé? Investissez en meublé pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années. Vous voulez un investissement simple et souple? Privilégier la SCPI et notamment les offres clés en main. Vous désirez réduire vos impôts? Sélectionnez un programme défiscalisant type Pinel ou Monument Historique. 

Le plus important est donc d'utiliser le levier de crédit au bon endroit : Dans l'immobilier locatif plutôt que la résidence principale, et sur le programme immobilier qui vous correspond le mieux.

2 - Investir ou rembourser son crédit de résidence principale ?

Paul et Véronique se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu'ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu'ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d'école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et... acquisition de la résidence principale. 
Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400.000 euros sur 25 ans.

 Crédit résidence principale :

• Montant : 400.000 euros
• Durée : 25 ans
• Taux : 1,90% (+0,25% d'assurance)
• Mensualités : 1.792,68 euros

10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 261.061,11 euros. Signe du destin, c'est exactement ce que vient de recevoir Paul d'un héritage de 264.000 euros pour être précis. Véronique veut rembourser le crédit, Paul veut investir cet argent dans un contrat d'assurance-vie. Qui a raison?

2.1 Le choix de Paul :

" Puisqu'on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ses 264.000 euros "

Paul ouvre un contrat d'assurance vie Meilleurtaux Liberté Vie sans frais d'entrée et, prudent, il répartit la totalité sur les deux fonds en euros du contrat.

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient sur son contrat d'assurance vie 393.700 euros, soit une performance annuelle moyenne de 2.7% net de frais et de prélèvement sociaux.

2.2 Le choix de Véronique :

" Sous les conseils de mon conseiller, je pense qu'il vaut mieux rembourser le crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif ".

Véronique utilise les 264.000 euros pour rembourser le crédit. Elle contracte alors au nom du couple un nouveau crédit avec la même mensualité, qu'il va utiliser pour racheter un studio dans une résidence étudiante en région parisienne.

Remboursement crédit résidence principale :

• Crédit à rembourser : 261.061 euros
• Frais de remboursement anticipés (=6 mois d'intérêt) : 2.492,04 euros
• Total : 263.553 euros. Ils placent le solde 447 euros, sur une assurance-vie

Crédit immobilier résidence étudiante:

• Montant : 580.000 euros
• Durée : 15 ansTaux : 1,90% (+0,25% d'assurance)
• Mensualités : 3.772,55 euros
• Frais d'acquisition : 8%
• Valeur du bien en n : 533.600 euros
• Revenus BIC : 2.001 euros (4,5% de rendement net de prélèvements sociaux)
• Imposition : 0 euro (grâce à l'amortissement du bien)
• Effort d'épargne net : 1.771,55 euros (Soit 21 euros de moins que la mensualité du crédit résidence principale qu'ils peuvent mettre dans une assurance-vie)
• Revalorisation annuelle de 0,5%
• Valeur du bien en n+15 : 575.051,5 euros
• Valeur de l'assurance vie en n+15 : 5.251,8 euros

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient un patrimoine immobilier locatif de 575.051,5 euros sans compter plus de 5.000 euros en assurance-vie.

2.3 Conclusion

Au final en suivant le choix de Véronique, le gain sur 15 ans pour le couple est de plus de 185.000 euros par rapport à la solution de Paul. 

3 - Deux nouvelles offres exceptionnelles pour investir en SCPI à crédit

Alors qu'il est toujours aussi difficile pour les particuliers de trouver un emprunt pour investir en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), meilleurtaux Placement, toujours à la pointe sur les solutions de financement, propose deux nouvelles offres de crédit. Deux solutions qui permettent d'investir sur des SCPI de qualité, sans apport, avec un effort d'épargne mensuel contrôlé. Deux offres qui n'ont pas les mêmes caractéristiques. L'une des deux correspond forcément à vos objectifs.

3.1 Pourquoi investir en SCPI ... à crédit 

Avec près 6,03 milliards de collecte en 2020, les SCPI attirent toujours de nombreux épargnants séduits par ce véhicule qui permet d'investir sur de l'immobilier physique sans souci de gestion et pour une mise de départ faible. Malheureusement, il est souvent difficile pour les épargnants de trouver un financement pour investir en SCPI, surtout sur des SCPI de qualité.

Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).

Sur les douze derniers mois, les SCPI ont délivré un rendement moyen de 4,18 %*, auquel il faut ajouter 1,12%* de revalorisation de leur patrimoine, ce qui porte donc la performance globale à 5,3 %*.

Grâce à l'effet de levier du crédit, un particulier peut se construire un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée majoritairement, dans un premier temps, par la banque.
Certes, le particulier va devoir ensuite financer cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être en partie remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif, en limitant la facture fiscale. En effet, face au durcissement de la fiscalité, l'épargnant a tout intérêt à financer son acquisition à crédit. Il pourra déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée. Le schéma est idéal pour les personnes en activité, qui se situent dans une tranche marginale d'imposition élevée.

Étant un véhicule immobilier avant tout, il est possible d'investir en SCPI via un crédit immobilier. Cela permet alors de bénéficier d'emprunt sur une période longue, à des taux actuellement très intéressant et de bénéficier ainsi d'un fort effet de levier. Vous profitez alors d'une opération d'investissement immobilier à crédit, sans soucis locatif, et sans frais de notaire.

3.2 Le crédit Hypothècaire: toutes les SCPI, à taux très compétitifs

Cette offre est destinée aux détenteurs d'un patrimoine immobilier net et qui sont prêts à mettre en hypothèque ce bien. Une contrainte importante donc : Vous ne serez plus libre de vendre votre bien pendant la durée du crédit. Mais qui dit contrainte forte, dit récompenses élevées : cette offre multiplie les atouts.

• TOUTES LES SCPI sont finançables et notamment les premières du palmarès 2021 des meilleures SCPI : Novapierre Allemagne, PF Grand Paris et Épargne foncière.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 35 ans !
• Conditions d'âge peu restrictives : Possibilité d'emprunter jusqu'à 80 ans !
• Des taux très compétitifs : 1,5 % jusqu'à 15 ans ! 1,85 % de 15 à 25 ans et 2,55 % au delà de 25 ans
• Les frais de dossier (2,10 % max 1900 euros) sont financés par le crédit
• Assurance libre (délégation)
• Sans apport, et avec un effort d'épargne mensuel allant de quelques centaines d'euros à.... 0 euros ! Exemples: 
  • Sur 20 ans, sur la base 50000 d'une SCPI avec un TDVM** de 4,7 %, l'effort d'épargne mensuel est de 55 euros hors fiscalité et hors assurance
  • Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Corum XL (TDVM** 2018 de 7,91 %), sur 25 ans, avec un taux d'assurance à 0,35 % et un taux d'impôt de 15% (TMI 30% - taux moyen 15%), les revenus nets de la SCPI sont supérieurs aux mensualités du crédit, de 46 euros en moyenne par mois. Vous n'avez donc aucun effort d'épargne. Vous touchez même 46 euros nets par mois ! 

Une offre ultra-avantageuse et sans comparaison pour ceux qui peuvent hypothéquer un bien immobilier.

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise

3.3 Le crédit en nantissement: la solution qui s'adapte à tous

Pour ceux qui n'ont pas de bien immobilier à hypothéquer, il reste possible d'investir à crédit dans des SCPI de qualité et avec des conditions avantageuses, grâce au crédit en nantissement (vos parts sont nanties et servent de garantie) :

• Des SCPI de qualité : Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce
• Pour un financement de plus de 200 000 euros : Possibilité d'investir en partie (50 % maximum) sur d'autres SCPI (Novapierre Allemagne, PF Grand Paris, etc ...).
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans !
• Taux compétitifs : 
  • Pour un financement < 75 000 euros : taux de 2,10 % sur 10 ans, 2,50 % sur 15 ans, 2,75% sur 20 ans et 2,90% sur 25 ans
  • Pour un financement > 75 000 euros : taux de 1,90% sur 10 ans, 2,30 % sur 15 ans, 2,55% sur 20 ans et 2,70% sur 25 ans
• Frais de dossier : entre 900 ? et 1290 ? (selon le montant) + entre 600 ? et 1000 ? de frais de garantie (selon le nombre de SCPI financées).
• Assurance facultative
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel de quelques centaines d'euros : 
  • Si on prend le financement de 50 000 euros de la SCPI Primovie (TDVM** 2018 de 4,5 %) sur 25 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 55 euros (hors fiscalité) 
  • Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Primovie et 100 000 euros de la SCPI Novapierre Allemagne(TDVM** 2018 de 4,77 %) sur 20 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 334 euros (hors fiscalité)

Une offre très compétitive pour ceux qui veulent investir en SCPI à crédit mais ne peuvent pas mettre un bien en hypothèque.

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise

Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : 

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.