mardi24juillet

Investir dans la pierre sans avoir sans s'encombrer d'un immeuble, c'est possible. En acquérant tout simplement des titres de sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC), telles que Gecina, Klepierre, Unibail-Rodamco, Icade, Foncière des Régions, Nexity etc. Jusqu'il n'y a pas si longtemps que cela, ces titres recelaient de nombreux atouts surtout fiscaux.

    Les SIIC représentaient en effet une véritable niche fiscale à elles toutes seules puisque non seulement les bénéfices étaient exonérés d'impôt sur le revenu, mais ces titres bénéficiaient des abattements sur les dividendes pour les détenteurs de SIIC sur un compte titres. Et si la SIIC est détenue dans un PEA, les bénéfices peuvent être totalement exonérés d'impôts.

    C'est pourquoi la loi de Finances pour 2012, successif au plan de rigueur de François Fillon, a souhaité revenir sur cette niche fiscale. Elle a en effet supprimé l'abattement de 40% sur les dividendes des SIIC. Cet abattement est censé effacer l'impôt sur les sociétés déjà payé par l'entreprise, mais les SIIC ne paient pas l'impôt sur les sociétés sur les bénéfices distribués. De plus, la loi a prévu l'impossibilité de placer les titres de SIIC dans un PEA. Toutefois, il est toujours possible de conserver les SIIC détenues dans un PEA avant la mise en place de cette loi (21 Octobre 2011) et de continuer à profiter des avantages fiscaux. Cette mesure avait provoqué le plus grand désarroi chez les foncières, estimant qu'elles étaient des cibles faciles pour un Etat en quête de nouvelles recettes. Mais ce n'était qu'un prélude avant une série d'impôts frappant le secteur.

    Avec la taxe sur les dividendes de 3% qui devrait être en effet prochainement votée, les titres de SIIC pourraient se voir retirer un avantage non négligeable. Très prisées pour leur copieux rendement, les actions des SIIC pourraient être boudées, vu que la taxe devrait amputer une partie du coupon...

    Ces nombreux coups de massues fiscaux ne vont sûrement pas aider le secteur en Bourse alors que les opérateurs sont inquiets sur leur dette et leur capacité à la refinancer sur fond de climat économique morose. Par conséquent, elles ne devraient pas briller en Bourse en 2012 alors que l'immobilier coté a sous-performé le marché européen en 2011.

    Gecina, la foncière qui a été au centre de l'actualité avec l'affaire de l'immeuble de la rue Pradier, devrait pâtir de l'interdiction des vente appartements à la découpe. Nouveau coup dur pour le groupe, qui comptait sur cette pratique pour se désendetter. Il prévoit de céder un milliard d'euros d'actifs en 2012, dont 500 millions d'euros de logements en bloc et 200 à 300 millions, comme chaque année, de logements par lots. Gecina souhaite se désengager massivement du secteur résidentiel pour se tourner vers les résidences étudiantes, plus rémunératrices. Le groupe a récemment acquis à l'acquisition de deux projets de résidences étudiants en Vente en Etat Futur d'Achèvement auprès de deux promoteurs, en région parisienne et à Bordeaux. Ces opérations représenteront un investissement cumulé de 31 millions d'euros engendrant un rendement net cible de 6,3%. Entre octobre 2002-février 2007 le titre Gecina s'était offert une hausse de 234% pour att eindre un sommet à 145 euros. Puis l'année 2008 pouvait être qualifiée d' " annus horribilis " pour la valeur, Gecina n'était pas en odeur de sainteté chez les petits porteurs qui ont renvoyé le titre sur les 26 euros en février 2009. Sur trois ans, l'action a gagné 30% et près de 7% depuis le premier janvier. Une progression insuffisante pour effacer la baisse de 30% accusée au cours de l'été dernier...

    Contrairement à Gecina, Unibail-Rodcamco est largement désengagée de l'immobilier résidentiel. Unibail-Rodamco a entrepris, il y a cinq ans une politique de recentrage de ses activités. Ainsi, le groupe a cédé quelque 1,3 milliard d'euros d'actifs, portant à plus de 5 milliards le total des cessions du groupe sur ce quinquennat. Fini les petits centres commerciaux, place aux grandes galeries pouvant accueillir autour de 6 millions de visiteurs par an. Pas mal...Par exemple, le Forum des Halles, qui est sous l'escarcelle d'Unibail, n'accueille pas moins de 41 millions de visiteurs par an ! Et qui dit gros centre commercial dit également services associés en tout genre ! Tout est fait pour que le chaland reste le plus longtemps possible dans l'enceinte et qu'il consomme plus dans des enseignes de renom et appréciées du consommateur (Zara, Apple pour ne citer qu'eux...). Alors, en choisissant ce type d'enseigne dont les finances généralement sont solides, Unibail-Rodamco ne se prive pas pour d'une part, d'appliquer des loyers plus élevés et d'autre part limiter le risque d'impayés. Une politique sélective qui paye et qui a permis à Unibail-Rodamco de passer entre les gouttes d'une crise économique qui semble s'éterniser. En étant présent en Europe du Nord (Pays-Bas et pays nordiques) avec son rapprochement avec le néerlandais Rodamco, ce positionnement géographique lui permet en effet de limiter l'impact de détérioration de la conjoncture en Europe du sud. La foncière a donc encaissé 1,262 milliards d'euros de loyers nets encaissés pour un résultat net de 1,327 milliards d'euros et un résultat net récurrent de 880 millions d'euros.

    Pour 2012, Unibail-Rodamco reste confiant quant à la croissance de ses loyers, même si il est conscient dans ce contexte difficile, la consommation des ménages risque bien de marquer encore le pas.... La direction prévoit une hausse de 4% du résultat net récurrent par action en 2012. " La période 2013-2015 dépendra fortement de la résolution de la crise économique ", explique la foncière. Unibail-Rodamco donne l'objectif chiffré d'une croissance du résultat net récurrent par action de 5 à 7 % en moyenne sur la période. En Bourse, la valeur tient ses promesses et fait honneur à son statut de valeur refuge. Malgré une passe difficile qui prévaut sur les marchés, le dossier est finalement assez peu volatil. Depuis trois ans, le titre Unibail-Rodamco progresse de 28% et de près de 6% depuis le premier janvier le titre progresse %. Il reste confiné dans un couloir compris entre les 130 et 150 euros.

    En tout cas, les nuages noirs semblent s'amonceler dans le ciel des foncières, fortement engagées ou non dans l'immobilier résidentiel. D'ici la rentrée, un texte prévoirait la création d'un véhicule de financement de logements. Les foncières devront faire pot commun et alimenter ce véhicule en fonction de leur taille. Selon le niveau de participation demandé, les bénéfices des foncières pourraient être amputés de 2 voire de 3 points.

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