Ces dernières années ont été marquées par l’amenuisement constant des rendements de l’épargne financière. Une situation qui profite au placement dans l’immobilier locatif assisté, tel que l’acquisition des parts de Sociétés civiles de placement immobilier. Un canal d’investissement qui a su faire d’une pierre deux coups, en offrant à la fois rentabilité et risque mutualisé.
Alors que les placements favoris des Français, notamment le livret A et l’assurance-vie en euros, ne génèrent que peu de profit, voire aucun si l’on tient compte de la hausse du coût de la vie du fait de l’instauration des taux bas, d’autres formes d’investissement confirment de plus en plus leur position sur le marché de l’épargne.
L’immobilier, entre autres, est qualifié de valeur refuge en ce temps d’incertitudes socioéconomiques. Toujours est-il que ce type de placement s’accompagne de certaines contraintes, comme celles liées à la gestion locative. Sans oublier sa fiscalité quelque peu alourdie depuis l’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Deux problématiques dont les investisseurs en pierre papier ont la possibilité de se libérer.
Une fiscalité alourdie qui peut être toutefois contournée
Les réformes fiscales du début 2018 portaient principalement sur l’allègement de la fiscalité des placements financiers. En effet, en instaurant une taxation forfaitaire, plus connue sous le nom de Flat tax ou PFU (prélèvement forfaitaire unique), le gouvernement vise à rendre l’imposition de la majorité des capitaux mobiliers moins complexe et plus harmonieux. À savoir qu’elle est uniformisée à 30%, dont les 12,8% sont constitués d’impôt et les 17,2% de prélèvements sociaux.
L’autre dispositif s’agit du remplacement de l’ISF (impot de solidarité sur la fortune) par l’IFI qui, en soulageant les revenus financiers impacte lourdement sur ceux afférents au foncier. D’autant plus que ces derniers sont restés soumis à l’ancien régime fiscal qui est le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Quoi qu’il en soit, il faut admettre que des issues peuvent être envisagées, comme investir en nue-propriété, lorsqu’on veut se libérer de cette imposition spécifique à la fortune immobilière, et ce, d’une manière durable. Il s’agirait, certes, d’une solution quelque peu extrême, mais dont les résultats sont efficaces.
À titre de rappel, une pleine propriété immobilière est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété. Si le premier permet à l’usufruitier de jouir du bien et des revenus qui en découlent, comme les loyers par exemple, le nu-propriétaire a le droit de le céder à autrui (via une vente, une donation, une transmission, etc.).
Deux solutions s’offrent à ceux qui investissent dans la pierre papier
Les investisseurs dans des scpi ont aussi la possibilité de détenir des parts en nue-propriété grâce au démembrement temporaire d’un bien. Cela leur permettrait de bénéficier d’une totale défiscalisation.
Le fait est que c’est à l’usufruitier que reviennent les charges totales de l’IFI et des contributions sociales étant donné que la perception de l’intégralité des revenus générés par l’usage de la propriété. À savoir, la durée du démembrement peut s’étendre jusqu’à deux décennies, au bout desquelles les nus-propriétaires peuvent récupérer la pleine propriété de ses parts.
Une autre alternative peut cependant se présenter aux nouveaux acquéreurs : celle de la souscription à crédit. Cette opération étant actuellement hautement profitable à cause des taux d’emprunt bas, à raison d’une moyenne en deçà de 1,5%. Si cette option permet de devenir propriétaire sans pour autant avoir des fonds de départ conséquents, elle ouvre aussi la voie à la baisse de la fiscalité.
D’une part, l’imposition des intérêts générés va être réduite. D’autre part, c’est la valeur de l’IFI qui sera limitée, ne serait-ce que pendant les premières années du prêt immobilier, celle-ci dépendant du capital restant dû à l’emprunteur.
De quoi rendre ce placement fort attrayant, atteignant même la barre des deux milliards d’euros en matière de collecte. Un chiffre qui est en augmentation de 79% au T1-2019 par rapport à celui enregistré il y a un an, sur la même période.
À ne pas oublier que les SCPI rapportaient en moyenne 4,50% en un an d’investissement, à en croire les données de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) à fin mars dernier. À ce rendement est encore majoré 1,1% de revalorisation des parts pour un rendement effectif de 5,60%.
