Placement SCPI

Comparatif des placements

Dans une étude portant sur 10 ans, l'IEIF détaille les performances des plus importants placements financiers, une volatilité de 22 %. En ce qui concerne les placements obligataires, la moyenne des performances ainsi que celle de la volatilité est de 3 %.
Pour ce qui est des SCPI d'immobilier d'entreprise, elles affichent des performances annuelles de l'ordre de 6,6 % et une volatilité inférieure à 3 %.
Même si elles n'ont rien d'indicateurs fiables, ces données placent les SCPI entre les placements obligataires, généralement peu risqués, et ceux en actions plus rémunératrices, mais sensiblement plus risquées.

Une des spécificités de la SCPI

La particularité de la SCPI est de tirer une grande partie de sa performance dans ces rendements locatifs. C'est ainsi que sur la période 2008-2016, 85 % des performances provenaient des revenus locatifs.
Cette spécificité s'accompagne de revenus locatifs aisément anticipables du fait qu'ils reposent sur des baux conclus pour une durée définie et renouvelable.
De plus, une des bases de fonctionnement d'une SCPI consiste à diversifier son patrimoine, ce qui limite d'autant les risques. Il devient donc aisé de dégager une visibilité assez précise des revenus.

Une stratégie parfaitement calculée

La gestion d'une SCPI est confiée à une société de gestion de portefeuille (SGP). Cette gestion consiste à assurer le bon fonctionnement de la SCPI, mais surtout à élaborer et conduire sa stratégie. C'est elle en effet elle qui organise les investissements et conduit les travaux nécessaires. Parallèle-ment, la SGP prend en charge l'ensemble des aspects administratifs, fiscaux et autres.
Cette prise en charge totale de la part de la SGP libère ainsi les associés de la SCPI en ajoutant une vision professionnelle de l'immobilier d'investissement. En contrepartie, les associés rémunèrent la société de gestion de portefeuille au travers d'une commission définie dans les clauses du contrat de souscription et qui peut être modifiée lors de l'assemblée générale des associés.

SCPI à capital fixe ou variable, quelle différence pour l'investisseur ?

Avant de souscrire des parts de SCPI, il est nécessaire d'observer son mode de fonctionnement. Les informations disponibles sur le site de la société de gestion de portefeuille, ou plus généralement sur les sites spécialisés, fournissent un grand nombre d'indicateurs particulièrement utiles. Une de ces indications définit le mode de capitalisation de la SCPI. Le capital d'une SCPI peut-être en effet fixe ou variable, ce qui sous certains aspects peut impacter le comportement des investisseurs.

SCPI à capital fixe

Ce mode de capitalisation est celui que l'on retrouve dans un grand nombre de SCPI dite fiscale. La raison est que ce type de SCPI constitue son patrimoine en fonction des divers dispositifs fiscaux dont la plupart sont temporaires. Une fois la campagne de souscription terminée, le capital est fermé.
Dans une SCPI à capital fixe, la liquidité est organisée sur le marché secondaire. Les vendeurs et les acheteurs de parts proposent le nombre de parts qu'ils souhaitent vendre ou acheter. En fonction de ce qui est nommé " confrontation ", la société de gestion de portefeuille détermine de manière régulière un prix d'exécution net de frais. Ce prix constitue le pivot autour duquel les achats et les ventes se réalisent.
Ce jeu de l'offre de la demande s'accompagne de quelques inconvénients. L'acheteur se trouve en effet dans l'impossibilité de connaître à l'avance le prix ou les quantités. De plus, la transaction reste soumise aux droits d'enregistrement.

La SCPI à capital variable

Par capital variable, on entend des fonds dits " ouverts ", ce qui signifie que le capital peut croître ou décroître en fonction des créations des destructions des parts. Le capital d'une SCPI ne peut toute-fois pas être inférieur à 760 000 €.
Ce type de SCPI se retrouve communément dans les SCPI autres que fiscales, telles celles de rendement ou de plus-value.
Techniquement, la souscription et le retrait sont possibles à tout moment sur le marché primaire, le retrait n'étant évidemment possible qu'en contrepartie de souscriptions.
Pour l'investisseur, l'intérêt majeur d'une SCPI à capital variable est la possibilité d'acheter des parts dès qu'une souscription est ouverte, par exemple lorsque la SCPI souhaite lancer un nouveau programme d'acquisition.

Les indicateurs à surveiller avant son investissement

Comme expliqué précédemment, les SCPI produisent un nombre important de statistiques et autres indicateurs financiers. Si tous ont leur importance, certains doivent retenir une attention particulière :

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDM) correspond au montant des dividendes versés pendant l'année à un associé. C'est ce taux qui est pris en compte pour mesurer le rendement financier annuel du placement.

La variation du prix moyen de la part (VPM) indique le rapport entre le prix moyen acquéreur de l'année (n) en cours et le prix moyen acquéreur de l'année précédente (N -1).

Le taux de rentabilité interne (TRI) prend en compte l'ensemble des flux pour les ramener ensuite sur un taux de rendement annuel. Dans une SCPI, le prix de souscription d'entrée est com-paré avec le prix de retrait en sortie. Le taux de rentabilité interne prend ainsi en compte à la fois les revenus distribués, les frais de gestion, ceux de souscription, mais aussi l'éventuelle valorisation de la part de la SCPI.

Un autre indicateur essentiel est le taux d'occupation financier (TOF). Il s'agit ici du rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui pourraient être facturés dans l'hypothèse d'une occupation à 100 %. Il est généralement admis que le taux d'occupation financier moyen est de 92 %.

Ces diverses informations donnent un aperçu du mode de fonctionnement de la SCPI ainsi que de ces performances passées, ce qui constitue une première approche que devrait adopter tout investisseur potentiel dans une SCPI.