Le fonctionnement de la loi Pinel
Initialement, le dispositif Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2017. Il est toutefois prolongé de quatre années supplémentaires, c'est-à-dire jusqu'en 2021.
Ce texte vise à favoriser l'investissement dans l'immobilier locatif neuf, et en particulier dans les zones dites tendues. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt variable en fonction de la durée d'engagement de location du bien :
| 6 ans | 12 % (plafonnée à 36 000 €) |
| 9 ans | 18 % (plafonnée à 54 000 €) |
| 12 ans | 21 % (plafonnée à 63 000 €) |
La réduction d'impôt ne s'applique que sur la part de valeur du bien n'excédant pas 300 000 €. Cela signifie que dans le cas d'un bien d'une valeur de 350 000 €, seuls 300 000 € pourront bénéficier de la réduction fiscale. Même si l'investisseur peut acquérir plusieurs biens, la réduction d'impôt ne sera calculée que sur la fraction inférieure ou égale à 300 000 €.
Tous les biens immobiliers neufs ne sont pas éligibles au dispositif Pinel en devant être situés dans des zones précises, celles où la demande est sensiblement plus forte que l'offre :
Zone A : L'Île-de-France, la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l'agglomération genevoise.
Zone A bis : Paris et les 29 communes environnantes
Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que quelques villes où les prix des loyers sont élevés.
(Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.)
Les loyers des logements en dispositif Pinel ne peuvent pas excéder certains plafonds. L'accès à ces logements est également limité par un plafond de ressources à respecter.
SCPI Pinel : de quoi s'agit-il ?
Une SCPI Pinel fonctionne exactement de la même manière qu'une SCPI classique, mais en associant les avantages du dispositif Pinel. L'investisseur qui acquiert des parts de SCPI bénéficie donc d'une réduction fiscale proportionnelle à son investissement.
À noter que comme pour la loi Pinel, l'investissement pris en compte pour la déduction est de 300 000 €.
Différences entre SCPI de rendement et SCPI Pinel
Si le fonctionnement d'une SCPI Pinel est identique à une SCPI classique, il existe de nombreuses différences par rapport à une SCPI de rendement.
Tout d'abord ces deux types de SCPI portent sur les classes d'actifs totalement différentes. Une SCPI de rendement est en effet composée essentiellement d'immobilier professionnel alors que la SCPI Pinel porte sur de l'immobilier d'habitation.
Une autre différence est l'objectif des investisseurs. Pour une SCPI de rendement l'objectif principal est la création de revenus complémentaires. Dans une SCPI fiscale telle que celle Pinel, les investisseurs recherchent essentiellement un moyen de défiscalisation.
La notion de risque prend également une forme différente :
Une SCPI de rendement immobilier professionnel regroupe généralement plusieurs types d'actifs tels que des bureaux, des commerces, des locaux d'activités et autres.
L'immobilier éligible loi Pinel ne porte que sur des biens neufs ou rénovés répondant à des normes strictes. Le risque est donc logiquement plus important en un SCPI Pinel puisque les biens immobiliers sont tous du même type.
La fiscalité en SCPI Pinel
Comme pour une SCPI de rendement, les associés d'une SCPI Pinel sont imposés directement. Une différence majeure se situe toutefois au niveau du type de fiscalité.
Dans le cas d'une SCPI de rendement, les revenus issus de la SCPI sont imposés à l'impôt sur le revenu. L'investisseur est donc soumis à une imposition sur ses revenus en fonction de sa tranche d'imposition à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % actuellement).
Prenons l'exemple d'un investisseur qui a placé 60 000 € dans une SCPI de rendement à 4 % par an, soit des revenus de 2 400 €/an.
Dans l'hypothèse d'un taux marginal d'imposition (TMI) de 14 %, son imposition sera calculée de la manière suivante : 2400 X (14 % +17,2 %) = 749 €
Dans le cas d'une SCPI Pinel avec le même investissement de 60 000 € et d'un engagement de 12 ans, la réduction d'impôt applicable est de :
18 % lors des 9 premières années (2 % par an) et 3 % lors des 3 années suivantes (1 % par an)
L'investisseur pourra donc déduire :
- 1 200 €/an des années N à N+9 ;
- 600 €/an des années N+10 à N+12 ;
Sur les 12 années d'engagement, la déduction fiscale est donc de (1 200 € X 9) + (600 € X 3) soit 12 600 €.
Les avantages de la SCPI Pinel
Un des avantages de la SCPI Pinel est un ticket d'entrée relativement faible, à partie de 5 000 €. Un autre atout est que l'investisseur n'a pas à gérer le bien, ce contrairement à un investissement immobilier direct. C'est en effet la société de gestion qui trouve les locataires, paye les charges et revend le bien. La déduction fiscale intervient de plus dès la première année sans attendre la livraison effective des logements.
Par contre, et comme pour tout investissement immobilier, il n'y a pas de garantie en capital en liquidités et sur les revenus.
Quel rendement pour une SCPI Pinel
Du fait des contraintes imposées par le dispositif Pinel ainsi que sa vocation d'immobilier locatif, le rendement d'une SCPI Pinel est inférieur à celui d'une SCPI de rendement. Alors qu'en 2017, la moyenne de rendement des SCPI a été de 4,40 %, celui d'une SCPI Pinel n'atteint qu'environ 2 %.
Revente de parts en SCPI Pinel
Les souscriptions ne peuvent s'effectuer que lors de la période d'ouverture du capital du fait qu'elles sont généralement à capital fixe et pour une durée d'environ 15 ans.
Si vous souhaitez vendre vos parts avant la liquidation des actifs, c'est la société de gestion qui met en place un marché secondaire, ce qui permet de confronter ordres de vente et d'achat.
Finalement, investir dans une SCPI Pinel permet de bénéficier à la fois des avantages de la SCPI et de ceux du dispositif Pinel. Le montant de l'investissement peut aisément être modulé en fonction de ses possibilités financières, ce contrairement à l'investissement immobilier direct qui exige une importante mise de fonds.
