Les SCPI Pinel ont longtemps séduit les contribuables souhaitant réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion. En 2025, alors que le dispositif Pinel a connu d’importants changements, de nombreux investisseurs se demandent s’il reste possible de profiter de cette stratégie. Entre fiscalité, conditions d’éligibilité et perspectives de rendement, les SCPI Pinel suscitent encore de nombreuses interrogations.
Meilleurtaux Placement fait le point sur ce dispositif.
L'essentiel à retenir sur les SCPI Pinel
- Les SCPI Pinel permettaient de réduire ses impôts tout en investissant indirectement dans l’immobilier locatif, mais les nouveaux investissements ne sont plus possibles depuis 2025.
- Ce système offrait une diversification des biens, une administration déléguée et un ticket d’entrée plus accessible que l’immobilier direct.
- Les SCPI Pinel présentent un rendement souvent inférieur aux SCPI de rendement, une illiquidité des parts et des dangers liés au marché immobilier.
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- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
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- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à
haut rendement
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel et quel est son cadre légal ?
Définition et fonctionnement d’une SCPI Pinel
Une SCPI Pinel est une société civile de placement immobilier qui investit spécifiquement dans des logements éligibles au dispositif Pinel.
Comme les SCPI traditionnelles, une SCPI Pinel collecte des fonds auprès d’épargnants et les alloue à l’acquisition et l’administration d’immeubles locatifs, à la différence que ces derniers doivent entrer dans le champ d’application du dispositif Pinel.
Bon à savoir
C’est le principe même d’investir en pierre-papier : le bien immobilier n’est pas acquis en direct mais via l’achat d’une part d’un véhicule investi dans un patrimoine immobilier diversifié.
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- Catégorie : Bureaux
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La SCPI des métropoles européennes
Le dispositif Pinel et ses grandes étapes
Mis en place le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans les zones où l’offre locative était insuffisante, à destination de ménages qui rencontraient des difficultés à se loger.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit alors respecter plusieurs conditions (plafonds de loyers, zones géographiques éligibles et durée de mise en location).
Au fil des années, certains ajustements ont été opérés.
L’extinction du Pinel en 2025 et ses conséquences pour les SCPI
Le 31 décembre 2024 a marqué la fin officielle des investissements éligibles au dispositif Pinel. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est donc plus possible de bénéficier de cette réduction d’impôt pour de nouveaux projets immobiliers.
En revanche, les SCPI Pinel déjà constituées restent actives et les souscripteurs ayant investi continuent à percevoir leur réduction d’impôt Pinel dans les mêmes conditions, jusqu’au terme de leur engagement.
Comment fonctionne l’investissement dans une SCPI Pinel ?
Le cycle de vie d’une SCPI Pinel
Un investissement dans une SCPI Pinel se déroule généralement comme suit :
- Les investisseurs achètent des parts, permettant à la SCPI de constituer son capital dans un principe de mutualisation des risques.
- La société de gestion sélectionne des biens immobiliers neufs conformes aux critères du Pinel, les met en location et perçoit les loyers.
- Une partie des loyers encaissés est redistribuée sous forme de dividendes aux associés.
- À l’issue de la période d’engagement, la société de gestion propose la vente des biens immobiliers lors d’une assemblée générale extraordinaire.
- Les investisseurs perçoivent le produit de la vente, éventuellement majoré d’une plus-value, puis la SCPI est liquidée et le solde distribué.
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Le rôle de la société de gestion et la responsabilité de l’investisseur
La société de gestion joue un rôle central : sélection des biens éligibles, administration de la mise en location et recherche de locataires, administration quotidienne du parc immobilier, organisation des assemblées générales...
Le rôle de l’investisseur se limite, lui, à l'achat des parts de SCPI avec un horizon de placement long, la perception des dividendes issus des loyers, au suivi des informations transmises et enfin, à la récupération du capital lors de la liquidation.
Quels sont les avantages de la SCPI Pinel ?
Un mécanisme fiscalement attractif
Le principal atout de la SCPI Pinel résidait dans son avantage fiscal immédiat. Comme pour un investissement Pinel en direct, l’associé bénéficiait, en 2024, d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location :
- 9% du montant investi pour un engagement de 6 ans,
- 12% pour 9 ans,
- 14% pour 12 ans.
Accessibilité et mutualisation des risques
Contrairement à l’achat d’un bien Pinel en direct, qui mobilise souvent plusieurs centaines de milliers d’euros, la SCPI Pinel permettait d’investir avec une mise de départ réduite.
L’investisseur accédait ainsi à un portefeuille diversifié de logements neufs, réduisant le risque lié à la vacance locative ou aux impayés.
Une gestion totalement déléguée
Autre avantage majeur : la simplicité de l’administration. Le contribuable n’avait pas besoin de rechercher un logement, ou de se préoccuper à sélectionner la zone éligible, ni à gérer les locataires. Cela lui permettait d’investir dans le locatif sans avoir à gérer les problématiques liées.
SCPI Pinel vs Pinel en direct
L’investissement en parts de SCPI Pinel offrait une alternative plus accessible et sécurisée que le Pinel en direct :
- Pinel en direct : le particulier achète un logement neuf, qu’il doit gérer lui-même. Le rendement dépend fortement de l’emplacement et de la gestion personnelle du bien.
- SCPI Pinel : l’investisseur délègue entièrement l’administration à la société, bénéficie d’une diversification immédiate et d’un ticket d’entrée plus faible, tout en accédant aux mêmes avantages fiscaux.
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Quels sont les inconvénients, contraintes et risques de la SCPI Pinel ?
Illiquidité et durée d’engagement
L’un des principaux inconvénients réside dans le blocage des parts pendant toute la durée d’engagement. L’investisseur ne peut pas revendre facilement ses parts avant la fin de la période contractuelle, ce qui limite la flexibilité en cas de besoin de trésorerie.
Rendement souvent inférieur aux SCPI de rendement
Contrairement aux SCPI de rendement classiques, qui visent la distribution régulière de revenus locatifs, les SCPI Pinel offrent un rendement locatif souvent plus faible, car l’objectif principal reste l’optimisation fiscale.
Risques liés au marché immobilier
Comme tout investissement immobilier, la SCPI Pinel comporte des dangers de vacance locative ou de baisse des loyers, notamment dans certaines zones ou secteurs moins dynamiques. De plus, l’avantage fiscal est plafonné par la loi, ce qui peut limiter la performance globale.
Contraintes à la sortie
La fin du dispositif Pinel et la revente des parts peuvent également poser des contraintes.
Le contribuable doit tenir compte de la durée minimale de détention, de la fiscalité applicable à la plus-value et des éventuelles décisions de la société de gestion concernant la cession des actifs.
À qui s’adressent les SCPI Pinel et comment bien choisir ?
Les profils concernés
Les profils les plus intéressés par ce mécanisme étaient principalement :
- Les contribuables avec un taux d’imposition élevé cherchant à réduire leur impôt sur le revenu.
- Les contribuables débutants en immobilier, souhaitant accéder à la pierre sans gérer directement les biens.
- Les particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine.
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Les critères de choix
Aujourd'hui, les SCPI Pinel sont, pour la grande majorité, clôturées. C’est le cas des SCPI :
- Allianz Domidurable 4,
- Amundi Selection Logement,
- Ciloger Habitat 6...
Mais les critères de choix étaient les mêmes que ceux qu’on utilise encore pour trouver la meilleure SCPI : il était essentiel de comparer les différentes offres sur le marché en se concentrant sur le rendement locatif proposé et le taux d’occupation financier du portefeuille.
L’historique et la solidité de la société de gestion ont également un rôle clé, tout comme la durée d’engagement nécessaire pour bénéficier des avantages fiscaux.
Les frais d’entrée et de gestion ainsi que la qualité des actifs acquis doivent aussi être pris en compte afin d’évaluer la rentabilité réelle de l’investissement, en incluant les dividendes versés, la réduction d’impôt obtenue et la valorisation potentielle des parts lors de la revente.
Comment évaluer la rentabilité d’une SCPI Pinel ?
Parmi celles souscrites avant la fin du dispositif, il est encore possible d’en mesurer la rentabilité.
Pour cela, il convient de prendre en compte :
- les dividendes versés chaque année,
- la réduction fiscale obtenue,
- la valorisation potentielle des parts lors de la revente ;
- les frais annexes.
Comparaison avec d'autres types d'investissements immobiliers : les alternatives
Depuis l’arrêt du dispositif Pinel pour les nouveaux investissements en 2025, les contribuables qui cherchent à réduire leur fiscalité peuvent se tourner vers d’autres solutions immobilières :
- Les SCPI fiscales alternatives, comme les SCPI Malraux, Denormandie ou celles basées sur le déficit foncier, qui reprennent le système des SCPI Pinel.
- Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour les propriétaires disposant d’un logement mis à la location.
- Les investissements locatifs classiques offrent un potentiel de rendement locatif sans avantage fiscal immédiat, mais avec une plus grande liberté dans le choix et l’administration des biens.
Le choix entre ces différentes options dépend avant tout du profil du contribuable et de ses objectifs.
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FAQ : vos questions fréquentes sur les SCPI Pinel
Quels sont les inconvénients d'une SCPI Pinel ?
À ce jour, les SCPI Pinel ne sont plus accessibles à l’investissement, ce qui constitue un inconvénient majeur pour les personnes intéressées.
Est-il rentable d'investir 50 000 euros en SCPI ?
La rentabilité dépend du type de SCPI, du rendement locatif, des frais d’entrée et de gestion, ainsi que de la durée de détention des parts. Au-delà de la mutualisation des risques et de la perception de revenus réguliers, il reste essentiel de comparer les SCPI et d’évaluer l’impact fiscal pour mesurer la rentabilité nette de l’investissement.
Quels sont les avantages fiscaux d'une SCPI Pinel ?
La SCPI Pinel offrait les mêmes avantages fiscaux que l’investissement Pinel classique. Selon la durée d’engagement, les souscripteurs pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi dans des logements neufs destinés à la location.
Quelle est la SCPI la plus rentable ?
Il n’existe pas de SCPI universellement “plus rentable”, mais certaines SCPI de rendement ou fiscales offrent un couple rendement/risque plus intéressant. Il est donc recommandé de comparer les performances passées et les frais avant de souscrire.
