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vendredi01novembre

Le guide pour investir dans les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées en 2019

Vous êtes actionnaire, ou vous souhaitez investir à l'avenir dans un marché que vous estimez porteur, comme l'immobilier ? Dans ce cas, vous devriez vous pencher sur le fonctionnement des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (ou SIIC). Au travers de cette publication, nous revenons un moment sur les caractéristiques des SIIC, puis nous regardons quelles sont les meilleures Sociétés, avec leurs avantages et leurs inconvénients respectifs.

Le point sur les grandes caractéristiques des SIIC

Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (ou SIIC) sont des structures spécialisées dans l'acquisition (ou la construction), la détention et la gestion de patrimoines immobiliers.
En ce sens, les SIIC sont régulièrement considérées comme des " foncières ", autrement dit des sociétés commerciales dont l'objet est la constitution, la gestion et l'exploitation d'un portefeuille immobilier. Ce portefeuille peut tout aussi bien contenir des biens immobiliers " physiques " (des appartements ou encore des terrains), des produits de placement ou encore des titres financiers liés à l'immobilier.
En d'autres termes, une SIIC est chargée d'investir les capitaux qu'elle collecte dans l'acquisition ou la construction d'immeubles de bureaux, à seule fin de les louer par la suite.

Les sociétés " foncières " font donc l'objet d'une cotation en bourse, et sont dotées d'un régime fiscal particulier entré en vigueur depuis 2003 : le statut de la " transparence fiscale ". De fait, ce n'est pas la SIIC elle-même qui est redevable de l'impôt sur les bénéfices, mais les associés et actionnaires en fonction de leur part de capital social. En échange, le régime fiscal de la SIIC prévoit une obligation de distribution – 95 % des bénéfices sous la forme de dividendes et 70 % des plus-values sont ainsi versés aux actionnaires qui se chargent ensuite de payer l'impôt.
Désormais, les SIIC disposent d'un rendement élevé en Bouse (ce qui n'était pas forcément le cas auparavant), ce qui leur confère une légèrement supérieure aux autres actions. De plus, on peut saluer le remarquable dynamisme de ces structures, à la fois sur le marché financier porteur de capitaux nouveaux et le marché immobilier.

Quelles sont les meilleures SIIC ?

Il n'est pas forcément évident d'effectuer un classement des meilleures SIIC, car il n'existe aucune garantie dans ce domaine. Les performances passées ne préjugent ainsi aucunement des performances futures. Il existe néanmoins ce que l'on appelle les " grandes capitalisations ", réputées solides et à même de verser un bon dividende à leurs associés. Ainsi, parmi les " foncières cotées " les plus rentables sur le marché français, certaines sociétés offraient encore en 2018 des rendements sur dividendes compris entre 4,88 et 6,88 %, en croissance sur 5 ans.
Pour choisir une foncière cotée rentable, on peut distinguer quatre critères principaux " qualificatifs " :

La structure doit pouvoir disposer d'un patrimoine immobilier d'au minimum un milliard d'euros ; 
La foncière cotée doit bénéficier d'une bonne valorisation boursière, similaire ou inférieure aux capitaux propres (c'est-à-dire l'actif nef). En d'autres termes, la valeur du patrimoine immobilier moins les dettes de la foncière doivent être supérieur ou similaire à la capitalisation boursière entre-prise ; 
Les dividendes de la structure doivent faire l'objet d'une croissance régulière, en hausse sur les cinq dernières années ;
Le rendement du dividende doit être supérieur à 4,5 %.

Klepierre, acteur majeur de l'immobilier de centres commerciaux en Europe
La société anonyme Klepierre est considérée comme l'un des acteurs majeurs de l'immobilier commercial à l'échelle européenne. Elle se spécialise également dans les centres commerciaux, implantés dans près de 57 métropoles et 16 pays d'Europe. En tant que Société d'investissement immobilier cotée sur Euronext Paris dotée d'un patrimoine de 24,4 milliards d'euros, Klepierre dispose d'un rendement du dividende moyen sur cinq ans équivalent à 5,49 % (chiffres avancées au mois d'avril 2019). Il faut noter à ce titre que la société encaisse depuis 2015 près de 1,2 milliards de loyers annuels, et les surfaces détenues par la Foncière sont fréquentées par l'équivalent de 150 millions de consommateurs à l'échelon européen.

Cegereal, société immobilière opérant principalement en Ile-de-France
La société immobilière d'investissement cotée Cegereal détient et loue des immeubles de bureau en Ile-de-France, et possède notamment des immeubles dans le quartier d'affaires de La Défense. Les immeubles de grande taille de la société accueillent prioritairement des locataires de premier plan faisant l'objet d'une fidélisation. Parmi ces locataires, des entreprises d'envergure nationale et inter-nationale. La société immobilière dispose également de biens en région parisienne et au sein de certaines zones d'envergure – comme Europlaza, Arcs sur Seine, Rives de Bercy et Passy Kennedy dans le 16e arrondissement de Paris. Le patrimoine de Cegereal est estimé à 1,4 milliard d'euros, avec un rendement du dividende moyen sur cinq ans équivalent à 4,70.

Covivio, acteur immobilier européen de premier plan
Née en 2018 mais créée officiellement en 1998, la Foncière des Régions Covivio souhaite répartir ses activités entre d'un côté, l'immobilier de bureaux (qui représente près de 48,3 % de ses activités), le secteur résidentiel (à hauteur de 24,4 %) ainsi que le secteur hôtelier (21,1 %). La nouvelle identité de marque est ainsi censée regrouper l'ensemble des activités du groupe à l'échelle européenne. Le patrimoine de la Foncière est estimé à 23,3 milliards d'euros, avec un rendement moyen sur cinq ans équivalent à 4,60 %.
Bien évidemment, rien ne vous empêche de diversifier vos activités, de même que les zones géographiques en Europe. On conseillera également d'autres SIIC tournées vers les biens immobiliers à usage résidentiel, comme Vonovia ou LEG IMMOBILIEN. Pour tout ce qui concerne l'investissement dans les centres commerciaux, que ce soit en France, en Suisse ou en Espagne, on trouvera de nombreuses SIIC investies, comme MERLIN PROPERTIES SOCIMI.

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