vendredi01novembre
À l'origine Immobanque, la SIIC de Paris a été rachetée par Eurosic en 2014 suite à une OPA simplifiée. L'annonce par Euronext de la suspension de la cotation des actions de la SIIC de Paris est intervenue le 3 octobre 2014. Les actions en circulation ont été rachetées par Eurosic à un prix d'environ 22 €. En juin 2017, c'est Gecina qui a fusionné avec Eurosic par le biais d'une OPA. L'action d'Eurosic s'est négociée au prix de 51 €. Les deux patrimoines cumulés forment un en-semble estimé à 19,3 Md€ et occupe ainsi la quatrième place des foncières européennes. Sous de nombreux aspects, ce rachat de la SIIC de Paris met en lumière tant l'intérêt d'investir dans une de ces sociétés cotées que l'efficacité de la réglementation qui encadre ces foncières.

Qu'est-ce qu'une société d'investissement cotée (SIIC) ?


En France, le statut de SIIC existe depuis seulement 2003 alors que ces foncières existent depuis bien plus longtemps aux États-Unis ou encore en Belgique et aux Pays-Bas. Suite au lancement des premières SIIC en France, ce sont plus de 50 pays qui ont suivi en autorisant ce type de sociétés dénommées Real Estate Investment Trust(REIT).
À l'image des SCPI, les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) ont pour objectif de distribuer des dividendes. Pour cela, elle gère et valorise un patrimoine immobilier acquis grâce à la collecte de capitaux auprès de leurs actionnaires ainsi qu'en ayant recours à l'emprunt (obligataires bancaires).
Il existe en France de grandes foncières qui gèrent des portefeuilles de plusieurs milliards d'euros. Parmi celles-ci, on peut citer Unibail-Rodamco, Klépierre ou encore Icade.
Comme les SCPI, certaines SIIC se spécialisent dans certains types d'actifs alors que d'autres adoptent une stratégie de diversification. La gestion des actifs immobiliers génère des revenus locatifs permettant de couvrir les frais généraux ainsi que les intérêts d'emprunt pour ensuite verser des dividendes aux actionnaires. S'agissant de sociétés cotées, la hausse éventuelle du cours de l'action engendre des plus-values pour l'épargnant.
Avant le 1er janvier 2019, les foncières étaient dans l'obligation de reverser à actionnaires un minimum de 85 % des loyers 50 % des plus-values. Depuis le début de l'année 2019, ce sont au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values qui doivent être redistribués aux actionnaires.

Comment devenir actionnaire d'une SIIC ?

La première étape passe par l'ouverture d'un compte-titres auprès d'un intermédiaire. Il peut s'agir d'une banque, d'un courtier, d'une compagnie d'assurance, d'une société de bourse, etc.
Après avoir été ouvert, le compte-titre est en mesure de contenir des actions d'une SIIC. En rémunération de la gestion de ces titres, l'intermédiaire facture des droits de garde qui sont calculés en fonction de la valeur totale du nombre de titres détenus.
Cette méthode d'acquisition a pour avantage de vous laisser gérer votre portefeuille d'actions et de bénéficier d'importants avantages fiscaux. Il a été constaté que sur le moyen ou long terme (plus de 5 ans) que les SIIC avaient tendance à suivre les orientations du marché immobilier. Vous devrez donc veiller ses éventuelles variations, ces foncières étant, comme toutes les actions, sujettes à de fortes variations de la bourse (à la hausse ou à la baisse).

Les avantages d'investir en SIIC

Un premier atout de ce type d'investissement est qu'il est très abordable. En théorie, on peut investir dans une seule action pour un montant d'environ 40 ou 50 euros dans le cas d'une grande foncière. Un autre avantage est lié à la cotation en bourse qui s'accompagne d'une importante liquidité, ce qui favorise la rapidité de la revente des actions.
Un aspect rassurant des SIIC, est d'une part qu'elles sont valorisées à hauteur de plusieurs dizaines de milliards d'euros pour les plus importantes. D'autre part, cette puissance financière leur permet une importante diversification des risques locatifs en les répartissant tant géographiquement qu'en termes de secteur d'activités.
De plus, les loyers sont déterminés par des baux ce qui permet de calculer relativement aisément les revenus de la SIIC, et donc de prévoir le niveau de dividendes versés par actions.

Les risques d'investir en SIIC

Il est rarissime que des avantages ne soient pas contrebalancés par quelques inconvénients, qu'il s'agisse du marché de l'immobilier ou de toute autre activité. En ce qui concerne les SIIC, les inconvénients sont représentés par les risques inhérents à toute cotation en bourse ainsi qu'aux caractéristiques de l'activité de construire.
La valorisation de ces sociétés dépend en effet principalement de la valeur de leur patrimoine. La cotation d'une SIIC peut donc varier dans des proportions importantes et de plus fréquentes. Ces variations ont plusieurs sources qui peuvent être dues à un mouvement baissier sur l'ensemble du marché des actions spécifiques l'activité des foncières. Le prix de l'immobilier, des prévisions revues à la baisse en ce qui concerne les loyers, des taux d'emprunt plus élevés que ceux prévus, tous ces éléments induisent des variations qui demandent une extrême vigilance.
Qu'il s'agisse de SIIC ou de SCPI, ces deux types d'investissements ont pour point commun de libérer l'investisseur des soucis de gestion ainsi que les tracasseries administratives. Rien que cet aspect mérite que l'on s'y intéresse lorsque l'on souhaite construire ou développer son patrimoine immobilier.

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