Comment fonctionnent les SIIC ?
Les investisseurs attirés par les SIIC ont au moins un point commun avec ceux intéressés par les SCPI. D'une part, ils considèrent que la gestion de l'immobilier en direct impose de nombreuses contraintes, exige du temps et des compétences. D'autre part, ils sont persuadés que l'immobilier en " pierre papier " constitue une valeur d'avenir avec la promesse de dividendes intéressants.
Le métier d'une SIIC consiste à investir les capitaux et la collecte en vue d'acquérir ou de construire des immeubles en vue de leur location. Cette activité lui procure donc des loyers et éventuellement des plus-values.
Il faut en effet savoir que les SIIC sont dans l'obligation de redistribuer à leurs actionnaires un minimum de 95 % des loyers perçus et de 70 % des plus-values réalisées. Une fois les frais déduits, les loyers sont ainsi distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, et ce, sans être imposés au niveau de la société. En étant cotées en Bourse, les SIIC sont ouvertes aux investisseurs particuliers possédant un simple compte-titres ordinaire (CTO).
Parmi les meilleures SIIC actuelles possédant une importante capitalisation boursière, on trouve :
ALTAREA
COVIVIO (anciennement FONCIÈRE DES RÉGIONS)
GECINA
ICADE
KLEPIERRE
UNIBAIL-RODAMCO
Ces sociétés foncières servent un rendement moyen de 6 % en 2019. Après application de la flat tax taux de 30 %, le dividende net est d'environ 4 %.
Comme pour les SCPI, les SIIC misent sur la diversité secteur d'activité ainsi que sur celle géographique. C'est ainsi que l'on trouve de nombreuses SIIC implantées en Europe dont certaines sont présentes dans l'indice STOXX Europe 600.
On trouve ainsi des SIIC bien sûr en France, mais aussi en Allemagne, en Angleterre, en Suisse, en Espagne et dans bien d'autres pays de la zone euro.
Quels sont les avantages et inconvénients des SIIC
Points communs avec les autres investissements dans l'immobilier :
Les raisons d'investir dans une SIIC sont quasiment communes à celles que l'on retrouve pour tout autre investissement immobilier. Actionnaires et propriétaires de ses parts de sociétés et par conséquent détient un titre de propriété comme tout bailleur.
Les loyers sont susceptibles d'évoluer dans le temps, ce d'ailleurs comme le cours de l'immobilier, point qui est d'ailleurs commun avec l'immobilier locatif classique.
Comme la plupart des secteurs investis sous forme d'actions, les actionnaires s'exposent au risque de faillite. Toutefois, il est rare qu'une société du CAC 40 soit mise en faillite du fait de leur solidité financière, même par temps de crise.
Avantages des SIIC :
Si les SIIC séduisent un nombre croissant d'investisseurs, c'est parce qu'elles offrent de nombreux avantages, et en particulier par rapport à l'immobilier locatif classique. Parmi les points forts des SIIC :
La possibilité de diversifier son portefeuille immobilier à partir de seulement 100 €, ce qui est évidemment impossible avec de l'immobilier direct.
Les frais de transaction sont faibles puisqu'ils ne correspondent qu'aux coûts de transaction sur le compte-titres ordinaire. Il n'y a en effet aucun frais d'entrée.
À l'image des associés de SCPI, l'actionnaire n'intervient pas dans la gestion de la société. Il n'a donc pas de locataire à gérer, n'a pas à s'inquiéter de vacances locatives, ne doit pas effectuait de travaux, il ne doit s'acquitter d'aucune taxe foncière. La seule déclaration effectuée correspond au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax). Le contribuable peut éventuellement choisir l'imposition au barème de l'impôt sur le revenu (un choix global qu'il fait sur l'ensemble de ses revenus mobiliers). Dans le 2ème cas (IR), il bénéficie l'abattement de 40 %, mais qui ne s'applique pas sur les prélèvements sociaux.
Les inconvénients des SIIC :
Un investissement associé à une rémunération, aussi minime soit-il, comporte systématiquement une partie de risque. Les SIIC ne dérogent pas cette règle, ce même si les inconvénients sont très limités en n'étant quasiment au nombre de deux :
Pour les anxieux, il est préférable d'éviter ce type de placement. Comme toute action, le placement présente un risque de perte en capital et sa valeur peut baisser rapidement. Il ne faut pas perdre de vue que votre investissement porte sur le long terme
Le second inconvénient réside dans le fait qu'il n'est pas possible de souscrire un emprunt immobilier pour acheter des SIIC. Il est par contre envisageable de financer ses actions par l'intermédiaire d'un crédit à la consommation.
Où acheter des SIIC ?
Pour devenir actionnaire d'une SIIC, il suffit d'ouvrir un compte-titres auprès d'un acteur spécialiste du domaine de la bourse, par exemple un courtier en bourse. Les banques peuvent également se charger de l'ouverture de votre compte-titres.
Une fois votre compte ouvert il servira d'instrument de placements pour constituer votre portefeuille d'actions en SIIC. Des frais de garde sont toutefois envisagés, ceux-ci étant généralement calculés en fonction du nombre et de la valeur des titres.
Les SIIC dans une assurance-vie
Même si elles sont rares, quelques contrats d'assurance-vie offrent la possibilité d'investir en SIIC sous forme d'unités de compte. Prévoyez toutefois les frais de gestion perçue par l'assureur. La fiscalité reste toutefois inférieure à celle du compte titres grâce aux avantages fiscaux de l'assurance-vie. Les dividendes sont automatiquement réinvestis sur le fonds en euros.