Se constituer un patrimoine immobilier, bon nombre de ménages en rêvent. Les Français, plus particulièrement, en sont friands, l’investissement étant palpable. D’autant plus qu’il existe plusieurs solutions pour en réduire les diverses taxes foncières. Une d’entre elles consiste notamment à disposer du bien en nue-propriété. Ce qui permet en plus de se libérer des autres contraintes foncières, et ce, pendant toute la durée du démembrement.
Outre le fait de disposer d’une résidence principale ou secondaire, l’objectif d’une acquisition immobilière est aussi de le mettre en location afin de pouvoir mettre la main sur des revenus complémentaires. Il faut savoir en effet que ces derniers sont indispensables pour affronter plus aisément les aléas de la vie.
Quoi qu’il en soit, ce canal d’investissement ne manque pas de contraintes tant au niveau de la gestion locative qu’au niveau de la fiscalité. Sauf qu’il est possible de les contourner ne serait-ce que pendant un moment déterminé.
Le temps d’un démembrement de la propriété, plus précisément, pendant lequel le nu-propriétaire délègue à l’usufruitier tous les bénéfices engendrés suite à l’usage du bien. Et par voie de conséquence, toutes les charges qui en découlent.
Une alternative efficace mais peu connue
L’existence d’une niche fiscale vaut toujours son pensant d’or au moment où un investisseur entreprend de jauger les atouts et les faiblesses d’un support d’investissement. Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le recours à des dispositifs législatifs permettant d’alléger les taxes, comme la loi Pinel pour les biens neufs, est devenu courant.
Mais bon nombre d’investisseurs vont aujourd’hui plus loin en s’affranchissant aussi des contraintes de l’investissement locatif. Pour ce faire, l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier ou scpi s’avère être la meilleure solution. Quoique devenir nu-propriétaire via un démembrement d’un bien soit aussi une option à ne pas négliger même si encore peu de gens en ont connaissance aujourd’hui.
C’est effectivement un moyen efficace pour bénéficier d’une fiscalité légère et de responsabilités amoindries. Ce qui ne l’empêchera pas pour autant de disposer de la pleine propriété une fois la période de quinze à vingt ans écoulée.
Mais en attendant, celui-ci est libéré de l’administration ainsi que des coûts de la mise en location, comme le contrôle du respect du bail, le recouvrement des loyers et les dépenses afférentes aux travaux d’entretien et de rénovation.
À noter également que l’opération est accessible à tous les profils d’investisseurs. À Géraldine Chaigne, à la tête d’Agarim, de préciser :
« Nous rencontrons de plus en plus de primo-investisseurs, soit parce qu'ils ne peuvent s'offrir leur résidence principale, soit parce qu'ils sont en mobilité mais disposent d'une capacité d'endettement. D'autres réalisent deux investissements afin, à terme, de léguer un bien à chacun de leurs enfants ».
Géraldine Chaigne
Des avantages financiers et fiscaux à la clé
Si en contrepartie, les loyers sont perçus par l’usufruitier qui se charge de toutes les responsabilités, l’investisseur anticipe quand même sa perception de gains. Grâce notamment à une réduction de près de 40% sur son prix d’achat. Selon les affirmations du DG du groupe PERL, Thomas de Saint-Léger :
En règle générale, l'usufruit dure quinze ans et le nu-propriétaire ne paie que 60 % du prix total du bien.
Thomas de Saint-Léger
À ce propos, il faut savoir qu'un nu-propriétaire peut accéder à son bien via un emprunt, que ce soit un nantissement d’assurance-vie ou un simple crédit amortissable. Dans ce cas, les taux appliqués, tournant autour de 1,29%, et ce, quelle que soit sa durée (données communiquées dans l'Observatoire Crédit logement/CSA) sont fort compétitifs.
Outre ces prérogatives, l’investisseur profite également d’une remise importante sur les frais de notaire. Le montant étant déterminé à partir de la valeur de la nue-propriété. Et d’après un expert en démembrement chez Fidexi, Alban Gautier :
Le montant moyen des opérations s'élève à environ 200 000 euros en nue-propriété, soit grosso modo un budget de 300 000 euros en pleine propriété .
Alban Gautier
Enfin, une dernière chose qui n’est pas des moindres : les avantages fiscaux dont bénéficie le nu-propriétaire sont innombrables, à savoir :
- Une exonération à l’Impôt sur la fortune immobilière durant toute la durée du démembrement ;
- Un non-assujettissement à la taxe foncière pendant ladite période ;
- Une non-imposition sur les revenus fonciers étant donné que ceux-ci reviennent à l’usufruitier ;
- Un allègement de la taxation sur les plus-values en cas de revente du bien à l’échéance du démembrement.
Sur ce dernier point, à Thomas de Saint-Léger d’expliquer :
La fiscalité sur les plus-values est avantageuse car la taxe ne porte pas sur l'usufruit. Elle s'applique entre le prix de cession du bien et la valeur de la pleine propriété reconstituée […] ce qui est donc plus avantageux pour l'investisseur par rapport à une acquisition initiale en pleine propriété.
Thomas de Saint-Léger
