Senior : Quand faut-il vendre sa résidence principale ?

Une fois la résidence principale achetée, et le crédit remboursé, le technicien du patrimoine considère la RP comme un réel bien d'usage, c'est-à-dire sa finalité initiale : offrir un toit, une protection, de la sérénité à son possédant.
" L'exploitation " de ce bien est donc totale. La résidence principale remplit son rôle. Mais pour combien de temps ? et sous quelles conditions lorsque l'on avance inéluctablement en âge ?

1 - Vendre sa résidence principale. Pourquoi la question se pose-t-elle vraiment ?

Les seniors confèrent un fort attachement psychologique et affectif à leur Résidence Principale. C'est légitime pour plusieurs raisons : le temps passé dans les lieux, et le sentiment de sécurité. Une évidence donc. Pourtant, les seniors d'aujourd'hui défrichent/expérimentent le terrain d'une espérance de vie beaucoup plus longue qu'il y a une trentaine d'années, et ses conséquences. Il en résulte de nouveaux questionnements, des incertitudes qui font craqueler le socle de l'évidence. De nouveaux repères balisent cette seconde vie au cours de laquelle le couple va subir des événements de vie... Et devoir s'adapter, sans visibilité. 

1.1 Questionnement autour de la résidence principale  

Les seniors d'aujourd'hui défrichent/expérimentent le terrain d'une l'espérance de vie beaucoup plus longue qu'il y a une trentaine d'années, et ses conséquences. Il en résulte de nouveaux questionnements, des incertitudes qui font craqueler le socle de l'évidence. De nouveaux repères balisent cette seconde vie au cours de laquelle le couple va subir des événements de vie... Et devoir s'adapter, sans visibilité.

Prenons la posture du technicien de gestion de patrimoine. D'un point de vue purement théorique, la caractéristique première de la résidence principale est sa rigidité (ou à défaut, la rigidité qu'elle entraîne) : géographiquement, patrimonialement, en termes de surface habitable, et même une rigidité psychologique. Il convient donc d'adapter la détention de sa résidence principale avec le segment de vie présentant lui aussi le caractère le plus rigide. Ou autrement dit, la période de vie pendant laquelle nous avons le plus de lisibilité, de visibilité, de stabilité, aussi bien professionnellement que personnellement. Pour être pragmatique, nous pourrions considérer qu'on entre dans cette période autour de 30-35 ans.... et qu'on en sort à 60-65 ans. Quid des autres ? 

1.2 L'attachement à sa résidence principale 

C'est une question que beaucoup de retraités ne se posent absolument pas. Car tout propriétaire, surtout de longue durée, a développé un attachement psychologique très fort avec sa résidence principale : Le jardin dans lequel les enfants ont fait leurs premiers pas, les premiers travaux de bricolage de monsieur (ou de madame) ... 

2 - Les dix raisons qui peuvent vous pousser à vendre votre résidence principale

Peut-être que vous n'envisagez absolument pas de vendre cette résidence principale !  Et vous auriez sans doute raison. Car souvent la dimension affective l'emporte sur toutes les autres considérations. Mais si ce n'est pas tout à fait votre cas, et que vous envisagez de vendre votre résidence principale à la retraite, alors on vous donne 10 raisons supplémentaires d'y penser : 

2.1 L'aléa " Santé " et l'indépendance logistique

 1.    Une résidence principale, il faut l'entretenir 

Justement pour assurer à ses enfants une belle vente, la maison doit être constamment entretenue. Jardin, toit, sol, électricité,... tout cela a un coût. Surtout quand on n'a pas le temps, l'envie ou tout simplement la condition physique pour s'en occuper. Les experts estiment à environ 1% les frais d'entretien annuel d'un bien immobilier. Mais cela monte peut monter à 2 voire 3% pour les grandes maisons, dans l'ancien, ou encore s'il y a un grand jardin...

 2.    La surface n'est plus adaptée 

Quand on est un jeune couple, notamment avec des enfants, plus la résidence principale est grande, mieux c'est : Tout le monde a sa chambre, voire sa salle de bain, et s'il y a des places en trop, on peut faire un dressing, un bureau pour les parents, une salle de jeux pour les enfants...Mais vous n'avez plus les mêmes besoins à la retraite. Vous n'avez pas besoin de 4 chambres (et encore moins 4 salles de bain) et pour votre jardin vous préféreriez un petit potager qu'un grand terrain de foot.

 3.    Vive le centre-ville                                                                                                                                                     

Les retraités plébiscitent plutôt les grandes villes que la campagne. Alors qu'entre 25 et 44 ans on préfère vivre en périphérie d'une grande ville ou dans un petit village, environ 60 % des plus de 55 ans préfèrent vivre en agglomération (dont agglomération parisienne) contre un peu plus de 25 % en périphérie d'une grande ville et environ 13 % dans un petit village. Il y a une volonté de se rapprocher, de simplifier sa vie au quotidien (moins de temps de transport ou transport moins onéreux). 

4.    Ce n'est pas votre résidence principale qui doit s'adapter à votre âge

Un senior qui décide de conserver la résidence familiale va devoir, avec le temps, effectuer des travaux pour adapter le bien à sa condition. Il va devoir, par exemple, descendre sa chambre au rez-de-chaussée ou installer une cabine de douche. Ces travaux ont un coût, qui ne se répercutera pas sur la valeur de la maison puisque les futurs acheteurs n'en auront probablement pas l'utilité. 

2.2 Le besoin de liquidités

1.    Pour profiter de la retraite

Selon une étude de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (INPES) de 2015, il fallait 1150 euros par mois, à une personne seule retraitée, pour " vivre décemment ". Et avec 1380 euros par mois de pension, le retraité " moyen " a un budget très serré pour " vivre décemment ". Sans compter votre budget " loisirs " " voyages " ou encore " petits-enfants ", car votre retraite, vous comptez bien en profiter.
 

2.    Pour se protéger de la dépendance

Augmentation des frais médicaux, répercussion sur les cotisations des complémentaires santé, coût de la dépendance etc., les dépenses de santé augmentent de manière exponentielle avec l'âge du capitaine. Selon le conseil d'orientation des retraites, les dépenses de santé font plus que doubler entre 35 ans et 75 ans. 

3.    Pour sécuriser le conjoint survivant 

Conserver sa résidence principale n'est pas compatible avec le besoin de liquidités qui accompagne tout départ à la retraite. L'assurance-vie, qui permet des rachats à tout moment, est bien plus compatible surtout lorsque le contrat a plus de 8 ans (d'où l'intérêt d'en ouvrir un le plus tôt possible)

2.3 Le rapport aux enfants 

1.    Vous voulez donner un coup de pouce à vos enfants

La bonne nouvelle, c'est que nous vivons plus vieux et en meilleure santé qu'il y a 20 ans. La mauvaise nouvelle, c'est que nos enfants héritent de plus en plus tard... Naturellement, vous avez donc envie de leur donner un coup de pouce pour leurs projets, une aide pour payer le permis, acheter sa résidence principale, ou meubler la chambre des petits-enfants.

2.    Transmettre à vos enfants un bien compliqué à vendre

Au décès des parents, s'ils laissent plusieurs enfants, ceux-ci vont se retrouver propriétaires en indivision du bien. Une situation peut être source de nombreux problèmes, entre autres :

• Lorsqu'un enfant n'a pas les liquidités pour payer les droits de succession
• Lorsqu'un des enfants souhaite vivre dans le bien.
• Lorsqu'il y a un désaccord entre les enfants sur la gestion des biens, la réalisation de travaux            
• Lorsqu'un des enfants souhaite vendre le bien mais pas les autres

 3.    Ne pas vous trouver en indivision avec vos enfants

La très grande majorité des parents, au décès du conjoint, se retrouvera en indivision avec ses enfants. Une donation au dernier vivant ne change rien. Seul le régime de la communauté universelle, et seulement s'il y a une clause d'attribution de la pleine propriété, permet d'éviter cette situation gênante, qui peut devenir conflictuelle si par exemple des travaux, que le parent veut effectuer ; ne sont pas approuvés par les enfants car ne permettent pas de valoriser le bien.

Au final, les besoins à 60 ans sont plus proches de ceux qu'on a à 30 ans (besoin de flexibilité, centre-ville, etc...), que de ceux qu'on a à 40 ans lorsqu'on achète sa résidence principale. C'est donc tout naturellement qu'un senior doit donner un coup de jeune à son patrimoine, par exemple en redevant locataire en centre-ville et/ou en privilégiant des placements liquides comme l'assurance-vie ou des placements immobiliers "sacs à dos" comme des SCPI. 

3 - Cas Pratique: Que faire avec sa résidence principale ?

À 65 ans, Béatrice est (enfin) à la retraite. Et elle compte bien en profiter ! Elle vient d'intégrer une association de lecture pour enfants vivants dans les quartiers défavorisés. Comptez en plus les cours de cuisine le lundi soir, yoga le mercredi pour garder la forme, un voyage tous les 6 mois tout en restant quand même souvent disponibles pour les petites-filles. Ses deux fils, qui ont chacun deux enfants (4 petites filles!) savent qu'ils peuvent compter sur elle. 

Financièrement, Béatrice n'est pas dans le besoin. En cumulant sa pension plus la réversion de son défunt mari, elle touche 2000 euros par mois et comme elle est propriétaire de sa résidence principale, sans compter qu'elle détient 40 000 euros en assurance-vie, elle envisage l'avenir sereinement. Pourtant, Béatrice se rend vite compte que son budget n'est pas très équilibré et que si elle veut voyager, elle va devoir piocher dans son capital. 

3.1 Hypothèse 1 : On ne touche pas à la résidence principale 

 Budget mensuel :

• Pension : 2000 euros
• Impôt sur le revenu : 150 euros
• Impôt locaux : 200 euros
• Alimentation/soins/habillement : 350 euros
• Électricité/gaz/assurance/ télécoms : 250 euros
• Dépenses de santé : 350 euros
• Essence : 100 euros
• Entretien de la maison (ménage, jardinage, toiture, travaux d'adaptation à l'âge de Béatrice) : 300 euros (après les crédits d'impôt)
• Loisir : 350 euros 

Solde budgétaire : -50 euros 

Conclusion: 

Malgré une pension assez confortable et une maison déjà payée, Béatrice a du mal à boucler son budget de fin de mois. Elle doit puiser dans son capital placé en assurance-vie, surtout si  elle veut faire un beau voyage tous les 6 mois...

3.2 Hypothèse 2 : Vente de la résidence principale 

Pourtant Béatrice ne veut pas toucher à ce capital car elle sait qu'elle pourrait en avoir besoin en cas de problème de santé, et qu'elle veut aussi transmettre à ses fils un capital à son décès, notamment pour payer les droits de succession et les obsèques, en attendant qu'ils puissent vendre la maison (aucun des fils ne souhaitent la conserver).Elle demande l'avis de son conseiller Meilleurtaux Placement. Celui-ci lui recommande d'envisager de vendre sa résidence principale. Cette maison est trop grande, et trop coûteuse, pour elle seule. En louant un appartement en centre-ville, elle se rapprocherait de ses activités et aussi de ses fils et petites-filles. Avec le prix de vente de la maison (350 000 euros), elle peut placer 150 000 euros dans son contrat d'assurance-vie, avant 70 ans pour profiter des abattements, et 200 000 euros dans une SCPI, qui lui rapportera un rendement de 4,7 % avant impôt. 

Nouveau budget:  

• Pension : 2000 euros
• Rendement net SCPI : 450 euros
• Impôt sur le revenu : 150 euros
• Impôt locaux : 100 euros
• Loyers : 700 euros
• Alimentation/soins/habillement : 350 euros
• Électricité/Assurance/télécoms : 200 euros
• Dépenses de santé : 350 euros
• Essence : 50 euros
• Loisir : 350 euros 

Solde budgétaire : +200 euros 

Conclusion : 
Avec ce nouveau budget, Béatrice a totalement équilibré ses dépenses. Elle " économise " même 200 euros par mois, de quoi lui permettre un beau voyage tous les 6 mois. Tout cela sans puiser dans son patrimoine, patrimoine placé en SCPI et surtout en assurance-vie qui va lui permettre de transmettre des liquidités à ses enfants sans qu'ils ne payent de droit de succession. Et hop, des soucis en moins...