Investir en SCPI : Le guide complet pour réussir votre placement en 2025

Les SCPI sont un moyen simple d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer de bien en direct. Que ce soit dans une stratégie de diversification, au sein d’un contrat d’assurance vie ou à crédit, elles permettent d’accéder à des revenus potentiels réguliers avec un ticket d’entrée accessible.

Vous ne savez pas quelle SCPI choisir ? Utilisez notre comparateur SCPI ou notre palmarès des meilleures SCPI, et profitez des conseils de nos experts en placement pour identifier les opportunités qui correspondent à votre profil.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, est un outil d’investissement collectif qui permet à des particuliers de mutualiser un placement immobilier. Concrètement, au lieu d’acheter seul un appartement ou un local commercial, vous investissez aux côtés d’autres épargnants dans une structure qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers.

Chaque investisseur détient des parts de la SCPI, qui lui donnent droit à une part des loyers perçus, proportionnelle à son investissement. Le but ? Percevoir des revenus immobiliers réguliers, sans les contraintes de la gestion locative (recherche de locataires, travaux, impayés…).

Les SCPI collectent des fonds pour acquérir des biens immobiliers (bureaux, commerces, etc.) en France ou à l’étranger. Elles sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour les épargnants (articles L. 214-50 à L. 214-84, L. 231-8 à L. 231-21 et L. 732-7 du Code monétaire et financier). Chaque SCPI doit remplir des conditions avant d’offrir ses parts au public :

• Rédiger une note d’information visée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
• Publier une notice au bulletin d’annonces légales obligatoires (BALO).
• Établir un bulletin de souscription permettant l’achat de parts.

La SCPI est une alternative très favorable en matière de placements. Elle a les avantages du papier, sa simplicité (à comparer avec les désagréments de l'immobilier locatif), son rendement, un rendement qui a traversé favorablement les crises et qui reste attractif, et son exposition à l'immobilier à partir de tickets d'entrée peu élevés. La pierre papier bat la pierre, le papier et les ciseaux.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Un placement adapté à plusieurs objectifs

Que vous cherchiez à préparer votre retraite, générer des revenus complémentaires ou diversifier vos placements, les SCPI offrent plusieurs leviers :

• Se constituer un revenu régulier : les loyers perçus sont redistribués sous forme de revenus potentiels, idéaux pour compléter une pension ou préparer une retraite.
• Diversifier son patrimoine : avec des investissements répartis sur différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique…) et zones géographiques, les SCPI limitent le risque lié à un seul bien.
• Investir sans gestion directe : vous évitez les contraintes de l'immobilier classique (recherche de locataires, travaux, impayés…), tout en restant exposé à la performance du marché immobilier.

Plusieurs modes d’investissement

En fonction de votre stratégie, vous pouvez investir en SCPI de différentes façons :

• Avec votre épargne : pour faire fructifier un capital en profitant d’un rendement potentiellement attractif.
• À crédit : pour bénéficier de l’effet de levier, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
• Via l’assurance-vie : pour profiter d’un cadre fiscal avantageux, en particulier en matière de transmission.
• En démembrement de propriété : pour optimiser votre fiscalité ou préparer une transmission future.
• Dans des SCPI fiscales : pour réduire votre impôt à court ou moyen terme selon le dispositif choisi (Denormandie, Malraux…).

Un bon compromis entre immobilier et placement financier

Contrairement à l’investissement immobilier en direct, les SCPI permettent de mutualiser les risques, d’optimiser la fiscalité selon le support choisi, et de profiter d’une grande souplesse d’accès. C’est un outil qui s’intègre facilement dans une stratégie patrimoniale moderne, que ce soit pour compléter son épargne, préparer un projet de vie ou transmettre un capital.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Un fonctionnement accessible à tous

Voici les principales étapes du cycle d’investissement en SCPI :

• Souscription des parts : vous choisissez le montant que vous souhaitez investir. En échange, vous recevez des parts de la SCPI, comme des actions d’une entreprise, qui représentent une fraction du parc immobilier détenu.
• Gestion des biens par la SCPI : la société de gestion utilise les fonds collectés pour acquérir des immeubles (bureaux, commerces, logements, etc.). Elle se charge ensuite de leur gestion : mise en location, entretien, travaux, recouvrement des loyers…
• Perception des revenus locatifs : les loyers perçus sont mutualisés puis redistribués aux associés (les porteurs de parts), après déduction des frais de gestion et charges diverses. Vous recevez donc des revenus réguliers, appelés « revenus fonciers ».
• Renforcement de l’investissement possible : vous pouvez acheter de nouvelles parts quand vous le souhaitez, selon votre capacité d’épargne, pour augmenter progressivement vos revenus.
• Surveillance par l’AMF : l’ensemble de l’activité des SCPI est encadré par un cadre réglementaire strict. L’Autorité des marchés financiers (AMF) veille à la transparence, à la bonne gestion et à la protection des investisseurs.

Avantages et inconvénients des investissements en SCPI

Avantages des investissements en SCPI

Inconvénients des investissements en SCPI

À qui s’adressent les SCPI ?

Les SCPI sont un placement accessible à une large gamme d’investisseurs, qu’ils soient débutants ou expérimentés. Grâce à un faible ticket d’entrée, à la gestion déléguée et à la diversification des actifs, elles répondent aux besoins de nombreux profils d’investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion locative. En particulier, les SCPI s’adressent aux :

• Actifs : souhaitant investir de manière souple et régulière afin de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l’effet de levier du crédit.
• Retraités : cherchant à générer des revenus complémentaires sans se soucier de la gestion des biens.
• Investisseurs fiscalisés : pouvant profiter des SCPI pour optimiser leur fiscalité, notamment grâce à certaines SCPI fiscales.
• Jeunes investisseurs : désireux de commencer à investir dans l’immobilier avec un faible capital de départ et sans les soucis de gestion locative.

Comment choisir la SCPI qui convient à mon profil d'investisseur ?

Les différents types de SCPI

Les SCPI se répartissent principalement en trois types : les SCPI « fiscales », les SCPI « de plus-values » et les SCPI « de rendement ».

Les SCPI « fiscales » : sont des SCPI qui détiennent un patrimoine immobilier à usage d’habitation. Ces biens immobiliers s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux (SCPI Pinel, SCPI Malraux, etc.) permettant aux épargnants de profiter d’économie d’impôts, sous conditions de détenir leurs parts de SCPI fiscales pendant une durée minimale à partir de la signature du bail.

Les SCPI « de plus-value » : investissent presque exclusivement en immobilier d'habitation dans le but de valoriser le patrimoine et de générer des plus-values à long terme.

Les SCPI « de rendement » : ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers. Elles investissent majoritairement dans des immeubles à usage commercial du type bureaux, commerces, entrepôts, résidences hôtelières ou seniors.

Comparaison des différentes SCPI

Comment acheter des parts de SCPI ?

Achat en direct ou via plateforme

L'achat de parts de SCPI peut se faire directement auprès de la société de gestion ou via une plateforme spécialisée. L’achat direct permet de choisir parmi différentes SCPI en fonction de leurs rendements et de leur stratégie, tandis que les plateformes offrent un large choix avec des outils comparatifs pour guider l’investisseur.

Acheter des parts de SCPI à crédit

L’investissement en parts de SCPI peut s’effectuer au comptant, c’est-à-dire que l’épargnant apporte 100% du capital investi. En revanche, de plus en plus d’épargnants ajoutent du levier à leur investissement grâce au crédit. Le placement SCPI fait partie des rares produits d’épargne pouvant être financés à crédit. Il s’agit d’une véritable opportunité pour l’épargnant de profiter d’un effet de levier. En effet, ce type de montage financier permet de rembourser une partie ou la totalité du crédit avec les revenus de la SCPI. Votre épargne, affectée au remboursement du prêt, ne sert à payer qu’une partie de l’investissement. L’autre partie est financée par la banque qui sera remboursée par les loyers procurés par cet investissement. Vous bénéficiez donc d’un effet de levier.

Acheter des parts de SCPI dans l’assurance-vie

Les SCPI peuvent également être intégrées à un contrat d’assurance-vie, offrant plusieurs avantages :

• Fiscalité avantageuse : les revenus et plus-values des SCPI sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie, plus douce que celle des revenus fonciers.
• Réduction des frais : l’achat de parts dans un contrat d’assurance-vie peut être moins cher qu’en direct, avec des frais de souscription plus faibles.
• Jouissance rapide : certaines SCPI offrent des revenus plus rapides en assurance-vie.
• Liquidité accrue : l’assureur gère la liquidité du contrat, facilitant la revente des parts.

Réglementation et fiscalité liée aux SCPI

Réglementation des SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont régies par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui veille à la protection des épargnants et à la transparence des produits. Elles doivent publier un bulletin trimestriel, un rapport annuel et être gérées par une société de gestion agréée. Cette réglementation renforce la sécurité des investisseurs, sans toutefois éliminer les risques liés à l’immobilier.

Fiscalité des SCPI en direct

Les revenus (loyers) perçus via des SCPI sont imposables comme des revenus fonciers :

• Impôt sur le revenu (barème progressif).
• + 17,2% de prélèvements sociaux.

Deux régimes possibles :

• Micro-foncier (si revenus fonciers totaux < 15 000 € par an) : abattement forfaitaire de 30%.
• Réel (si > 15 000 € ou option) : déduction des charges réelles (dont intérêts d'emprunt si achat à crédit).

Fiscalité des SCPI via l'assurance-vie

Les SCPI en assurance-vie bénéficient de la fiscalité avantageuse du contrat :

• Avant 8 ans : PFU à 30% (12,8% IR + 17,2% PS) sur les plus-values en cas de rachat.
• Après 8 ans : abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple). Taux réduit à 7,5% (jusqu’à 150 000€ de gains) puis 12,8%.

Fiscalité des SCPI à l'étranger (SCPI européennes)

Les SCPI à l’étranger (SCPI européennes) sont soumises à la fiscalité du pays d'investissement, avec possibilité de crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Les prélèvements sociaux français s'appliquent également.

Tableau récapitulatif de la fiscalité des SCPI

Vendre ses parts de SCPI

SCPI à capital fixe

La vente des parts nécessite de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Le prix d'exécution est fixé par la confrontation des ordres d'achat et de vente, généralement tous les 1 à 3 mois. Les prix les plus élevés et les plus bas sont publiés dans le carnet d'ordres.

SCPI à capital variable

La vente se fait directement auprès de la société de gestion, qui reçoit les demandes de retrait. Le prix de vente est préalablement défini par la société et compensé par une nouvelle souscription.

Les critères de choix d’une SCPI

Les critères suivants vous aideront à sélectionner la SCPI la mieux adaptée à vos besoins :

Objectifs d’investissement

Avant de choisir une SCPI, définissez vos objectifs : souhaitez-vous générer des revenus complémentaires, constituer un patrimoine immobilier ou préparer votre retraite ? Cette étape orientera votre sélection vers les SCPI les mieux adaptées à vos besoins, qu’elles privilégient le rendement immédiat ou la valorisation à long terme.

Rendement et Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)

Les SCPI offrent un rendement brut moyen qui varie en fonction du type d'actifs immobiliers détenus (bureaux, commerces, etc.). Quels sont les rendements typiques des SCPI ? En général, le rendement des SCPI de rendement se situe entre 4% et 6% par an, mais cela peut fluctuer en fonction des conditions économiques. En 2024, le rendement moyen des SCPI de rendement atteint 4,72%, d’après l'ASPIM, contre 4,52% en 2023.

Le TDVM mesure le rendement des parts de SCPI, calculé en fonction des dividendes versés par rapport au prix d’achat. Un rendement stable et élevé est un bon indicateur de performance. Il est essentiel de prendre en compte à la fois le rendement actuel et la possibilité de plus-value à long terme.

Report à nouveau

Le report à nouveau correspond à la part des revenus non distribuée, mise de côté pour assurer des distributions futures en cas de baisse des rendements. Un report à nouveau élevé signifie que la SCPI est mieux préparée pour faire face à des périodes difficiles.

Taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF mesure l’occupation réelle des biens immobiliers en comparaison avec leur potentiel maximal. Un TOF élevé (proche de 100%) indique une bonne gestion des biens et la capacité à générer des revenus réguliers, ce qui est crucial pour la rentabilité de la SCPI.

Évolution du prix des parts

Examinez l’évolution du prix des parts sur les dernières années. Une SCPI qui a maintenu ou augmenté la valeur de ses parts sur une période prolongée montre une gestion efficace et une appréciation du capital.

Ancienneté et capitalisation

Les SCPI établies depuis plusieurs années et disposant d’une capitalisation élevée (grande taille de leur patrimoine immobilier) sont généralement plus sûres. Ces SCPI bénéficient de plus de stabilité et de ressources pour gérer les fluctuations économiques.

Frais de souscription

Les frais de souscription, bien que communs dans toutes les SCPI, doivent être comparés. Des frais de souscription trop élevés peuvent réduire la rentabilité de votre investissement. Choisissez des SCPI avec des frais raisonnables, tout en vérifiant les rendements associés.

Diversité des actifs sous gestion

Vérifiez la diversité des actifs sous gestion. Une SCPI investissant dans différents types d'immobilier (bureaux, commerces, résidences, etc.) ou dans diverses zones géographiques (nationales et internationales) vous protège contre les risques liés à la concentration d’actifs et assure une meilleure rentabilité.

Investissements à l’étranger

Certaines SCPI investissent à l’étranger, offrant des rendements plus élevés grâce à des marchés moins saturés. De plus, l’investissement à l’étranger peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment l’absence de prélèvements sociaux français (17,2%) et un impôt sur les revenus souvent inférieur.

Les meilleures SCPI

Meilleurtaux Placement analyse pour vous le marché, et recherche les meilleures SCPI dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence. Nos experts s’appuient sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse d’un placement SCPI.

Voici une liste non exhaustive de SCPI recommandées par Meilleurtaux Placement :

• SCPI Novapierre Allemagne 2.
• SCPI PF Hospitalité Europe.
• SCPI GMA Essentialis.
• SCPI PF Grand Paris.
• SCPI Epargne Pierre.
• SCPI PFO.
• SCPI PFO 2.
• SCPI Epargne Foncière.
• SCPI Vendôme Regions.
• SCPI Immorente.
• SCPI Edissimmo.
• SCPI Primovie.
• SCPI Primopierre.
• SCPI Eurovalys.
• SCPI Pierval Santé.
• SCPI Atream Hôtels.
• SCPI Cristal Rente.
• SCPI Rivoli Avenir Patrimoine.
• Et bien d'autres !

SCPI : le placement idéal ?

Les SCPI peuvent être une excellente option pour de nombreux profils d’investisseurs. Elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier à moindre effort de gestion et de profiter de revenus réguliers. Cependant, comme pour tout investissement, elles ne sont pas sans risques.

Le placement SCPI peut convenir à divers objectifs : réduire son impôt, se préparer à la retraite, diversifier son patrimoine ou optimiser sa fiscalité successorale. Toutefois, le choix dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs, de votre profil de risque et de votre épargne disponible. Il est donc essentiel de bien comparer les différentes SCPI disponibles et de choisir celle qui correspond le mieux à vos attentes.

Avant de vous lancer, prenez le temps d’évaluer vos besoins et, si nécessaire, demandez l'avis d'un conseiller pour vous accompagner dans cette démarche.

Questions fréquentes sur les SCPI

Est-il intéressant d'investir dans une SCPI ?

Oui, investir dans une SCPI peut être une solution intéressante pour diversifier son patrimoine, obtenir des revenus passifs réguliers, et accéder à l’immobilier sans les contraintes de gestion. Cependant, le choix d'une SCPI dépend de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre profil d’investisseur.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d'investissement collectif qui permet d'investir dans un portefeuille d'immobilier (bureaux, commerces, logements, etc.) sans avoir à gérer directement les biens. L'investisseur achète des parts de la SCPI et reçoit des revenus sous forme de loyers perçus par la société de gestion.

Quels sont les inconvénients du placement en SCPI ?

Cet investissement présente une faible liquidité par rapport à d’autres placements. Des frais s’appliquent à l’entrée, à la revente et des frais de gestion sont facturés (comparez pour trouver les frais les plus réduits). D’autre part, le capital n’est pas garanti, il y a un risque de perte qu’il est possible de maîtriser en confiant votre placement à des experts.

Quel SCPI rapporte le plus ?

Le rendement des SCPI varie en fonction de nombreux critères comme le type de patrimoine investi, la stratégie de la société de gestion et la performance économique. En général, les SCPI de rendement (bureaux, commerces) tendent à offrir des rendements plus élevés que les SCPI fiscales ou de plus-value. Il est important de comparer les rendements passés, le taux d'occupation et la gestion des SCPI avant de faire un choix.