Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) tiennent une place de plus en plus importante dans le patrimoine des français. Pour investir dans la pierre-papier, les épargnants ont accès à une offre pléthorique de 181 SCPI, proposées par 30 sociétés de gestion. Comment faire le meilleur choix ? Voici les 9 critères clés pour prendre les bonnes décisions.
1 – La composition du parc immobilier
Chaque SCPI met en œuvre sa propre politique d’acquisition :
- certaines vont se spécialiser sur une thématique précise : les bureaux, les commerces, les entrepôts, les actifs du secteur de la santé ou de l'éducation voire même des logements.
- d’autres vont jouer la carte de la diversification. Principal avantage : ces SCPI seront potentiellement moins sensibles à la conjoncture économique.
| Précision : veillez à ce qu’il y ait un nombre minimum de biens immobiliers mis en location, cela vous permettra de profiter d'une meilleure mutualisation des risques. Il sera, en effet, plus facile pour la SCPI de faire face à un départ d'un locataire ou à des impayés de loyers. |
2 – La localisation des biens
L’emplacement est un critère clé de la réussite de l’investissement de la SCPI. Les biens devront donc être placés dans une zone géographique dont l’activité économique est dynamique (Paris, cœur de métropoles régionales, grandes villes européennes …). Investir dans un entrepôt à l’étranger sera par nature plus risqué que dans des bureaux situés dans le centre de Paris.
3 – La qualité des locataires
Il est préférable que les locataires soient des entreprises :
- solides sur le plan financier ;
- ayant des activités différentes. Cela permet ainsi à la SCPI de ne pas être dépendante de la santé d’un secteur en particulier ;
- engagées sur des baux de longue durée.
4 – La politique de gestion
Pour que les immeubles puissent se louer facilement encore faut-il qu’ils soient en bon état et adaptés aux besoins des entreprises. Nous vous conseillons donc de regarder :
- la date d’acquisition ou de rénovation des immeubles ;
- les provisions pour travaux, aussi appelés provisions pour gros entretien. Cette réserve sert à financer certains travaux sur les biens immobiliers détenus par la SCPI. Plus le montant sera élevé, plus la SCPI sera en capacité de rénover ses biens sans dégrader le rendement.
5 – Le taux d’occupation
Le taux d’occupation correspond au taux de location de la SCPI. Il est exprimé en pourcentage des loyers potentiellement perçus si tous les biens étaient loués. On estime que cette valeur doit se situer au-dessus des 90 %.
6 – La valeur de réalisation
Elle représente la valeur totale de tous les biens et actifs détenus par la SCPI (immobiliers, financiers…).
Il est intéressant de comparer la valeur de réalisation avec le prix d'une part : si la valeur de réalisation est plus faible que la valeur d'une part on paie « une prime ». On parlera de décote dans le cas contraire.
7 – Le taux de distribution sur la valeur de marché
Considéré comme « le rendement » distribué par la SCPI, le taux de distribution sur la valeur de marché (Tdvm) mesure en pourcentage les loyers reversés aux associés.
Selon l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la performance moyenne des SCPI était de 4,44 % en 2017.
8 – Le niveau du report à nouveau
Le report à nouveau est une partie des bénéfices de la SCPI qui n'a pas été distribuée aux associés. Il permet de lisser au fil du temps la distribution des dividendes aux épargnants ou de faire face à des à-coups.
| Important : il nous parait important que le report à nouveau soit équivalent à au moins 30 jours ou 8 % du Tdvm. |
9 – La qualité de la société de gestion
Nous vous recommandons d'opter pour des gérants reconnus, ayant fait leur preuve.
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