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mardi03mars
Agent immobilier donnant des clés de la maison à la femme et signe d'un accord au bureau

Les sociétés civiles de placement immobilier rencontrent actuellement un énorme succès dans l’Hexagone. L’an dernier, le secteur a capitalisé 64 milliards d’euros, contre 18,9 milliards dix ans plus tôt. Cependant, les experts tiennent à rappeler les risques de ce type de placement, notamment en raison de l’absence de garantie au capital.

En 2018, le rendement d’une SCPI (société civile de placement immobilier) se chiffrait à 4,35 %. À titre de comparaison, le Livret A affiche actuellement 3,8 points de moins en termes de rémunération. Cette formule a ainsi réussi à séduire 820 000 investisseurs ces dernières années. Toutefois, ceux-ci sont rarement conscients des risques liés aux spécificités du marché immobilier.

Concrètement, avec son placement, un nouvel associé achète une part d’un portefeuille comprenant un ou plusieurs biens locatifs (immeubles, commerces, bureaux, etc.).

Les loyers serviront ensuite à alimenter les dividendes. La rémunération du placement est donc fonction du taux d’occupation de ces propriétés et de la régularité des paiements.

Des mesures préventives

La première précaution à prendre consiste à ne pas injecter tout son patrimoine dans une SCPI. Cette recommandation vaut d’ailleurs pour tout type de placement afin d’anticiper d’éventuelles pertes. Selon les spécialistes, investir 10 à 20 % de son capital permettrait d’obtenir une bonne rémunération et de limiter les risques.

Par ailleurs, les associés potentiels doivent bien choisir leur placement par rapport aux nombreux choix présents sur le marché.

Il est notamment indispensable de se renseigner sur la société de gestion et sur le portefeuille proposé.

Cette démarche requiert une analyse approfondie des biens (adresses, usages, etc.), par exemple à travers le site web de la SCPI ou les brochures d’information.

Les documents fournis aux investisseurs permettent également de connaître le type de biens immobiliers pouvant être intégré au portefeuille, en plus de ceux gérés actuellement.

Il est tout aussi intéressant de s’informer sur les occupants des immeubles détenus par le gestionnaire. En effet, les grandes entreprises et les institutions sont généralement des locataires fiables.

Pour éviter les mauvaises surprises, les futurs investisseurs doivent tenir compte des frais avant d’acquérir des parts d’une SCPI. Les acteurs du secteur prévoient souvent des frais de souscription ou d’entrée pour l’enregistrement du nouvel associé et payer les éventuels intermédiaires dans la transaction. Ces frais se chiffrent tout au plus entre 10 et 12 % du capital investi.

Le gestionnaire du portefeuille immobilier doit aussi être rémunéré. Les frais de gestion représentent généralement entre 9 et 14 % du montant total annuel des loyers. Certains acteurs comme Novaxia proposent des offres sans frais d’adhésion.

Toutefois, un retrait avant l’échéance minimale de cinq ans entraînera le paiement de 6 % de frais d’entrée, en plus des 15 % de frais de gestion.

Pour éviter de payer des frais de souscription, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent parfois d’intégrer les SCPI dans son assurance-vie. Cette solution a aussi l’avantage d’assurer la liquidité du placement en cas de revente.

Un placement plus ou moins risqué

Le volume de la collecte est un des premiers indicateurs du succès populaire de la SCPI. En 2019, il s’est élevé à 3,9 milliards d’euros pour les bureaux, 1 milliard d’euros pour les commerces, 300 millions d’euros pour les hôtels et 200 millions d’euros pour les EHPAD. Les sociétés de gestion risquent toutefois de se retrouver dans une mauvaise posture si cette tendance à la hausse venait à perdurer.

Après la collecte de fonds, les gestionnaires doivent se servir du capital obtenu pour acheter des biens immobiliers. Cependant, les choix deviendront plus restreints et moins intéressants avec l’intensification de la compétition sur le marché. De ce fait, l’investissement sera moins rentable. Les rendements risquent ainsi de baisser proportionnellement à l’augmentation du volume de la collecte.

Depuis quelques années, les performances des SCPI ont sensiblement diminué. La rémunération dans le secteur est passée de 6,07 à 5 % entre 2009 et 2014. Ce taux a même chuté sous le seuil symbolique des 4,5 % à partir de 2017. Néanmoins, les spécialistes restent confiants en ce produit et promettent des performances correctes pour cette année.

Outre l’abondance de la collecte, ce type de placement est aussi menacé par la stratégie adoptée par la plupart des sociétés de gestion. La majorité des achats dans le secteur tend en effet à se concentrer dans la capitale, surtout dans le Grand Paris. Cette zone représente ainsi un tiers des transactions effectuées dans le domaine.

Certaines entreprises se spécialisent même dans des portefeuilles privilégiant les placements immobiliers dans cette grande agglomération. Elles misent ainsi sur le succès du projet du Grand Paris. Toutefois, ce pari risqué dépend foncièrement de la réussite du programme d’urbanisation.

Les retards risquent donc d’avoir de graves répercussions sur les performances des investissements. Actuellement, le déploiement des transports publics représente un des plus grands défis à surmonter pour les porteurs du projet. Néanmoins, les experts tiennent à rassurer les investisseurs.

Selon le directeur général de PERIAL Asset Management, Eric Cosserat :

La SCPI, comme tout placement dans l’immobilier, doit être envisagée sur le long terme, il faut savoir attendre pour recueillir les fruits de l’investissement.

Eric Cosserat

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