OPCI : définition et fonctionnement

OPCI : définition

Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) se présente comme un produit d'investissement destiné au grand public. Au carrefour des SCPI et des OPCVM, il offre l'avantage d'une exposition en immobilier physique, d'une fiscalité qui peut être attractive et d'une liquidité intrinsèque.

Comme tout véhicule « collectif » d’investissement, l’OPCI est une structure qui fait appel à l’épargne d’investisseurs et va gérer cette épargne pour eux, en acquérant différents actifs (notamment immobiliers) et en leur reversant les rendements (notamment les loyers) issus de cette gestion. Il s’agit d’un véhicule de « Pierre Papier » : c’est-à-dire un véhicule financier qui permet aux épargnants d’investir indirectement dans l’immobilier.

D'un fonctionnement proche des OPCVM, deux types d'OPCI sont disponibles : les SPPICAV proches des SICAV et les FPI proches des FCP. Le principal intérêt de l'OPCI est la possibilité de diversifier son épargne dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie ou d’un Plan d’épargne retraite (PER). Ce type d'épargne permet ainsi de compenser la baisse de rendements des fonds en euros tout en limitant les risques. Notons toutefois que contrairement aux fonds en euros, les OPCI ne permettent pas de bénéficier de la garantie du capital investi. Par ailleurs, il est également possible d’investir dans des parts d’OPCI au comptant, en dehors du cadre de l’assurance vie ou du PER ; la fiscalité à la sortie sera cependant plus lourde pour l’investisseur.

L'OPCI est géré par une société de gestion en portefeuille (SGP) qui doit obligatoirement recevoir l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). La classification de l'AMF définit une échelle de risque de 1 à 7. L'OPCI se classe au niveau 4 de cette échelle, ce qui est logique dans la mesure où le capital investi n'est pas garanti.

Comment fonctionne un OPCI ?

Un OPCI est un support d’investissement immobilier de type pierre papier. Mais contrairement à une SCPI, il doit réglementairement afficher une diversification dans des actifs de type financier. Il ne s’agit donc pas d’un véhicule 100 % immobilier : la poche immobilière d’un OPCI est plafonnée et la société de gestion doit respecter cette limite.

Les investissements d'un OPCI portent majoritairement sur de l'immobilier professionnel et particulièrement dans les bureaux et les murs de commerce. Les actifs immobiliers doivent représenter à minima 60 % des actifs de l’OPCI.

A côté de ces investissements immobiliers figurent des placements financiers à vocation immobilière. Cette part d’actifs financiers ne doit pas dépasser 35 %. Il peut s'agir d'actions, d'obligations ou de parts d'OPCVM de droits français et étrangers. Investir sur des actifs non immobiliers permet de bénéficier des performances de marchés autres que ceux de l'immobilier et d'optimiser le couple rendement/risque en raison de la décorrélation des marchés immobiliers des autres marchés financiers.

Enfin, une partie des fonds confiés par les épargnants doivent être placés sur des supports monétaires. Il s’agit d’une poche de liquidité, destinée à faciliter les rachats demandés par les épargnants. Il peut s'agir de dépôts, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère « liquide ». Les liquidités et assimilés doivent représenter au moins 5 % de l’actif de l’OPCI.

Distribution de revenus

Les OPCI peuvent distribuer des revenus aux porteurs de parts selon des modalités prévues par la réglementation. Ces modalités varient en fonction de la nature de l’OPCI.

Concernant les SPPICAV, les règles de distribution sont les suivantes :

• 85 % du résultat distribuable de l’exercice précédent afférent aux produits des immeubles dans les cinq mois suivant l’exercice de leur réalisation ;
• 50 % des plus-values nettes de cession d’actifs immobiliers dans les cinq mois du deuxième exercice suivant leur réalisation ;
• 100 % du résultat net de l’exercice précédent afférent aux produits distribués par les sociétés de capitaux filiales de la SPPICAV et bénéficiant d’un régime d’exonération d’impôt sur les sociétés sur leurs activités immobilières dans les cinq mois suivant l’exercice de leur réalisation.

Pour les FPI, les modalités sont les suivantes :

• 85 % des revenus d’immeubles dans les cinq mois de l’exercice suivant leur réalisation ;
• 85 % des plus-values de cessions d’immeubles dans les six mois de la cession ;
• 85 % des autres revenus dans les cinq mois de l’exercice suivant leur réalisation.

Réalisation de plus-value

En dehors des distributions de revenus, les OPCI procurent de la performance aux investisseurs au travers de l’augmentation (non garantie) de la valeur liquidative des parts. En cas d’évolution favorable, l’investisseur enregistrera une plus-value à la revente des parts

Les avantages et les inconvénients des OPCI

Avantages des OPCI

• Un ticket d'entrée plus faible que dans le cadre de l'acquisition directe d'un bien immobilier. Les tickets d’entrée vont de 100 à 1000 € pour une part d’OPCI.
• Gestion déléguée : A l'image des autres produits dits de Pierre Papier, les OPCI permettent d'investir partiellement dans de l'immobilier physique sans souci de gestion. La société de gestion se charge pour vous de sélectionner et de mettre en location les biens, et en distribue les revenus.
• Diversification : L'OPCI offre une bonne diversification puisqu'en plus de la part investie majoritairement en immobilier (direct ou indirect), le fonds détient également une poche d'actifs financiers et une poche d'actifs liquides.
• Liquidité : Par rapport aux SCPI, l'OPCI jouit d'une bonne liquidité, grâce à ses poches d'actifs liquides et financiers. Attention : l’OPCI reste exposé à un risque de liquidité, du fait de la faible liquidité du marché immobilier. La vente d’immeubles nécessite un délai important qui peut être allongé en période de tension sur ce marché.
• Les frais (commission de souscription, frais de gestion) sont également plus faibles que pour une SCPI.

Inconvénients des OPCI

• Corrélation limitée à l’immobilier : Contrairement aux SCPI, les OPCI ne sont investis que partiellement en immobilier physique. Leur exposition à ce marché est donc plus faible, ce qui se ressent dans leur rendement.
• Corrélation aux marchés financiers : investis partiellement en actions et en obligations, les OPCI n’offrent pas une bonne décorrélation aux marchés financiers. Les rendements annuels sont affectés en cas de mauvaise année boursière.
• Risque de perte en capital : le prix des parts d’OPCI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts d’OPCI dépend en grande partie de l'état de la conjoncture immobilière et de celle des autres classes d'actifs détenues par l'OPCI (actions, produits de taux, etc.). Notamment parce qu’ils détiennent des actions, le risque de baisse peut donc être important.
• Risque de rendement : Les revenus locatifs des OPCI, dont l’origine est le versement à son bénéfice des loyers des immeubles et des participations immobilières qu’il détient, peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant global des loyers versés par les locataires. Aucun rendement n'est garanti. Un OPCI peut arrêter de servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
• Risque de contrepartie : L’OPCI est exposé à ce risque sur plusieurs marchés. Il l'est sur le marché́ immobilier et sur les marchés d’instruments financiers à terme, mais aussi dans le cas où une contrepartie avec laquelle un contrat est conclu ne tiendrait pas ses engagements.

La fiscalité des OPCI

Investissement dans le cadre d’un compte titres (au comptant)

La fiscalité des dividendes (PFU de 30 %) s’applique dans le cas des SPPICAV. Alternativement, l’épargnant peut opter pour la taxation au barème de l’impôt sur le revenu (+ prélèvements sociaux de 17,2 %). Attention toutefois, ce choix s’appliquera alors à l’ensemble des revenus financiers déclarés par le contribuable.

La taxation des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux de 17,2 %) prévaut essentiellement dans celui des FPI (régime microfoncier ou régime réel). Pour la part des distributions relevant des actifs non immobiliers, le PFU de 30 % est retenu par défaut (sauf choix du barème progressif par le contribuable).

Investissement via l’assurance vie ou le PER

Ces modalités fiscales ne s’appliquent pas si l’investissement a été réalisé dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un Plan d’épargne retraite (PER). Dans ce cas, c’est la fiscalité de l’enveloppe financière qui prévaut, et ce uniquement en cas de rachat. Elle s’avère nettement plus favorable dans le cas de l’assurance vie, notamment pour les contrats détenus depuis au moins 8 ans, qui permettent de bénéficier d’un abattement fiscal annuel sur les retraits (9 200 € pour un couple, 4 600 € pour une personne seule). La taxation des intérêts sera à hauteur de 30 % (PFU avec prélèvements sociaux inclus), sauf option pour l’imposition au barème de l’impôt, pour les versements effectués depuis le 27/09/2017. Pour les contrats de plus de 8 ans, le taux sera limité à 24,70 % pour les 150 000 premiers euros versés (30 % au-delà). Là encore, il est possible de demander à bénéficier de la taxation au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

La fiscalité du PER diffère de celle de l’assurance vie, dans la mesure où si vous choisissez une sortie en capital (plutôt que la sortie en rentes), le capital (vos versements) sera taxé à la sortie au barème de l’impôt sur le revenu. Les intérêts sont quant à eux fiscalisés à hauteur du PFU, sans aucun abattement pour durée de détention. Pour rappel, les versements sur un PER sont déductibles du revenu imposable (dans les limites légales) et génèrent donc un avantage fiscal proportionnel au taux marginal d’imposition.

Pourquoi investir dans les OPCI ?

L’investissement en OPCI s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent diversifier leurs investissements, en acceptant une part de risques, pour profiter en partie de la performance et de la solidité d’un investissement immobilier, à moindre frais et avec une bonne liquidité. À ce titre, investir en OPCI dans un contrat d’assurance-vie avec un horizon moyen terme paraît tout à fait judicieux, notamment pour bénéficier de la fiscalité douce sur les rachats en assurance-vie après 8 ans de détention. En effet, la bonne liquidité des OPCI ne remet pas en cause l’horizon d’investissement habituellement recommandé pour des placements immobiliers (8 à 10 ans minimum).

Comme évoqué plus haut, les OPCI ne sont pas uniquement des supports immobiliers, puisqu’une partie non négligeable de ces fonds est investie sur les marchés financiers et/ou en liquidités. La poche financière investie sur les marchés (actions, obligations, parts d’OPCVM) permet ainsi de diversifier davantage un portefeuille d’investissements immobiliers qu’un placement traditionnel dans la pierre ou dans d’autres supports de pierre papier, en particulier les SCPI de rendement. Cette exposition à des actifs financiers permet d’approcher l’investissement immobilier avec un couple rendement/risque différent, puisque l’investisseur s’expose aux risques des marchés, plus volatils que l’immobilier, mais également à des rendements potentiellement supérieurs, notamment en cas de bonne tenue des indices boursiers.

Quel est le taux de rendement d’un OPCI ?

Avec un horizon de placement à long terme, le taux de rendement d’un OPCI est estimé entre 3,5 et 4 % par an.

L’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) publient chaque année les performances des OPCI.

Le rendement global moyen de l’OPCI est de :

• -1,54 % en 2020.
• 4,40 % en 2021.
• -3,46 % en 2022.

Fait marquant en 2022, les OPCI enregistrent une collecte de moins de 500 millions d’euros contre près de 2 milliards en 2020. Une baisse profitant aux SCPI. Ce support 100 % immobilier fait figure de valeur refuge dans un contexte économique de forte inflation.

Différences et points communs entre OPCI et SCPI

OPCI et SCPI sont des véhicules pierre papier. Ces investissements immobiliers ont tous deux l’avantage de ne pas engendrer de souci de gestion tout en mutualisant les risques.

Une composition différente

La société civile de placement immobilier, SCPI, est un support dont l’actif se compose à 100 % d'immobilier locatif.

La société de gestion gère un parc immobilier. Les loyers générés sont versés, de manière proportionnelle, aux détenteurs de parts.

En revanche, la composition de l’OPCI est plus variée : 60 % dans l’immobilier locatif, et 40 % répartis sur des actifs financiers et des liquidités. Il s’agit d’un placement plus dynamique.

Le risque de liquidité 

Possédant une poche de liquidités et de valeur mobilière, l’OPCI a l’avantage d’être peu soumis aux risques de liquidité. L’investisseur peut à tout moment récupérer son capital.

Ce n’est pas le cas des parts de SCPI. Dans le cadre d’un achat en direct, la revente des parts est souvent très longue. Elle dépend fortement des tendances du marché immobilier.

Les performances 

Globalement, les rendements des OPCI sont plus volatils comparés à ceux des SCPI.

Les rendements moyens des SCPI s’élèvent sur 15 ans a plus de 8 %. Les performances dépendent de la diversification géographique et sectorielle des biens de la société.

Les OPCI sont des supports encore récents. Il est difficile d’estimer leurs performances à long terme.

Mais les résultats de ces dernières années montrent une tendance. Les fluctuations des marchés financiers ont une grande influence sur leurs performances. Par exemple, en 2022, la chute des poches actions a entraîné un rendement négatif pour les OPCI.

La fiscalité 

Les loyers perçus des parts de SCPI sont soumis aux revenus fonciers.

En cas de revente des parts, les plus-values sont imposées sous le régime des plus-values immobilières.

Pour les OPCI, la fiscalité des capitaux mobiliers est appliquée pour les SPPICAV. Les FPI et les parts de SCPI sont taxés de la même façon (revenus fonciers et plus-values immobilières).

Les frais d’entrée 

Les montants de souscription sont différents en fonction des supports choisis. Comptez en moyenne près de 10 % pour une SCPI contre 4 % pour les OPCI.

Les meilleurs OPCI

OPCI SwissLife Dynapierre

L’OPCI SwissLife Dynapierre (SwissLife AM) présente la particularité d’être relativement peu exposé aux marchés financiers, (OPCVM et immobilier côté). A contrario, le fonds dispose d’une large part de liquidités (28,59 % au 29/04/2022). Ce faisant, sa performance est impactée marginalement par l’évolution des actifs financiers.

En ce qui concerne la poche immobilière, la stratégie de l’OPCI vise prioritairement l’immobilier résidentiel et professionnel (bureaux, commerces, hôtels, logistique) et des actifs situés en France et dans les pays européens membres de l’OCDE.

Depuis la création de l’OPCI (30/06/2011), SwissLife Dynapierre affiche une performance annualisée de 3,67 %, dividendes réinvestis (performance arrêtée au 29/04/2022). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

OPCI Diversipierre

L’OPCI Diversipierre (BNP Paribas Real Estate) présente un profil traditionnel, avec une répartition cible de 65 % d’immobilier physique, 14,5 % d’immobilier coté, 14,5 % d’obligations foncières et 6 % de liquidités.

Les investissements immobiliers se répartissent de manière équitable entre la France (46 %) et une sélection de pays européens (Allemagne et Italie en premier lieu), à date du 29/04/2022. Les actifs immobiliers sont constitués à 70 % de bureaux, 19 % de commerces, 7 % de résidentiel et 4 % d’hôtellerie.

De fin 2014 à fin 2021, Diversipierre affiche une performance annualisée (dividendes réinvestis) de 4,25 %. Le rendement annuel a atteint un maximum de 8,87 % en 2019. L’OPCI n’a connu à ce stade qu’une seule année en négatif, en 2020 (-1,21 %). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

OPCI Sofidy Pierre Europe

L’OPCI Sofidy Pierre Europe (Sofidy) est composé, au 31/03/2022, de 63 % d’immobilier physique, 28 % d’actifs financiers (dont 36 % d’actions de foncières cotées) et 9 % de liquidités.

Les actifs immobiliers sont répartis équitablement entre la France et un panel de pays européens. Il s’agit en grande partie d’immeubles de bureaux (40 %), avec toutefois une belle diversification entre la logistique, les logements, les commerces et l’hôtellerie (environ 10 %).

Depuis son lancement en juillet 2018, l’OPCI affiche une performance dividendes réinvestis de 18,99 %, à date du 31/03/2022. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Questions fréquentes sur les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI est un fonds d’investissement immobilier. Investi en majorité dans de l’immobilier physique (le plus souvent professionnel), il présente également une poche d’actifs financiers (actions, OPCVM) ainsi qu’une partie de liquidités.

Comment investir dans un OPCI ?

Il est possible d’investir en OPCI de 3 manières : dans un compte-titres (au comptant), dans un contrat d’assurance vie ou dans un Plan d’épargne retraite (PER). En revanche, il n’est pas possible d’investir en OPCI dans le cadre d’un PEA.

Quelle différence entre SCPI et OPCI ?

Contrairement à une SCPI, un OPCI doit être investi partiellement en actifs financiers. La part d’investissements immobiliers purs se situe à 60 % minimum, contre 90 % pour une SCPI. La plus grande diversité de l’OPCI lui permet d’être plus liquide, ce qui facilite les rachats.