Valeur de reconstitution: définition, calcul et impact sur votre investissement

Avant d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI), il est crucial de comprendre le vocabulaire et les rouages de ce type de placement. La valeur de reconstitution est un indicateur clé pour choisir d’investir ou non dans la pierre-papier. Meilleurtaux Placement vous explique cette notion en détails.

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI représente le montant nécessaire pour reconstituer son patrimoine. Cela inclut la valeur vénale des biens immobiliers et mobiliers détenus par la société, ainsi que ses actifs financiers (trésorerie).

Ce premier ensemble correspond d’ailleurs à la valeur de réalisation, une autre notion importante. Enfin, pour obtenir la valeur de reconstitution, on y ajoute les frais et droits nécessaires à l’achat des biens précités, tels que les frais d’acquisition, les frais de notaire et d'éventuels coûts de construction.

Cette valeur devra bientôt être obligatoirement publiée deux fois par an (décret en attente). Cette pratique biannuelle a déjà été instaurée depuis 2023 suite à une demande de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), mais sans avoir de base légale, jusqu’à une ordonnance du 3 juillet 2024.

Cet indicateur donne ainsi régulièrement aux investisseurs une idée de la valeur réelle de la SCPI à un moment donné, et leur permet donc d’évaluer sa santé et sa performance. En effet, le patrimoine de ces sociétés étant majoritairement composé de biens immobiliers, ceux-ci voient souvent leur valeur fluctuer, à la hausse ou à la baisse, selon la conjoncture économique, notamment.La valeur de reconstitution SCPI permet de faire la distinction entre la pierre-papier, offrant ainsi évaluation précise de l'investissement .

Comment se calcule la valeur de reconstitution SCPI ?

Pour obtenir la valeur de reconstitution d’une SCPI, il faut appliquer la formule suivante :

L’AMF impose de fixer le prix de souscription dans une fourchette comprise entre +10% ou -10% de la valeur de reconstitution, ramenée à une part. Si jamais une SCPI est hors des clous, elle est dans l’obligation de baisser ou d’augmenter le prix de ses parts, selon le cas. Ceci garantit une stabilité et sécurité pour les investisseurs, qui ne risquent pas d’acheter un titre à un prix trop éloigné de sa valeur réelle.

Exemple de calcul de la valeur de reconstitution

La valeur de réalisation de notre SCPI (par part) est de 140 euros. Les frais et droits s’élèvent, eux, à 25 euros. La valeur de reconstitution ramenée à une part est donc de 165 euros (140 + 25).

Pour savoir si la SCPI est en situation de surcote ou décote, vous pouvez utiliser la valeur de reconstitution dans ce calcul : (Prix de souscription – valeur de reconstitution) /valeur de reconstitution. Un chiffre qui, multiplié par 100, donne le résultat exprimé en pourcentage.

Imaginons que le prix de souscription d'une part de notre SCPI est fixé à 150 euros. Le calcul est le suivant : (150 – 165) / 165 = 0,0909 x 100 = -9,09%

On est donc dans une situation de décote, idéale pour les nouveaux investisseurs.

Pourquoi la valeur de reconstitution est-elle importante pour les investisseurs ?

La valeur de reconstitution est un indicateur ayant plusieurs utilités.

Tout d’abord, elle permet d’indiquer à un moment donné la somme qu’il faudrait à un investisseur pour disposer du même patrimoine que celui de la SPCI, lui donnant ainsi une idée de la valeur réelle de la société. Puisque réévaluée régulièrement, il est aussi possible de suivre l’évolution de cette valeur dans le temps, en notant ses variations par rapport aux éventuelles fluctuations du marché immobilier, par exemple.

De plus, ramenée à une part, elle indique aux potentiels acheteurs s’ils acquièrent une part au prix fort, au juste prix, ou à un tarif sous-évalué par rapport à la valeur de la SCPI. Une surcote signifie que l’acquéreur va acheter la part à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine de la société. A l’inverse, en cas de sous-évaluation, l’investisseur acquière une part pour un prix inférieur à ce qu’elle vaut réellement au moment de l’achat.

Cette valeur est donc un outil précieux qui offre une perspective sur la santé financière de la SCPI et aide à déterminer si le moment est propice à l'achat ou à la vente de parts.

Comment bien interpréter la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription permet d’avoir des indications sur la stratégie financière d’une SCPI. Une surcote n’indique pas nécessairement que les nouveaux acquéreurs sont perdants : en suivant l’historique du prix de souscription par rapport à l’évolution de la valeur de reconstitution et aux variations du marché, peut-être que la société fait le choix de favoriser les associés historiques à cet instant. Cela ne signifie pas forcément que la SCPI ne performe pas.

De même, une sous-évaluation peut servir à attirer de nouveaux investisseurs pour lancer un nouveau projet ou faire grossir la société, par exemple. Ceci pénalise sur le moment les épargnants déjà présents, mais l’investissement via SCPI étant un placement sur le long terme, il peut arriver que ce genre de décisions soient prises afin d’assurer une bonne gestion dans le temps.

Dans tous les cas, cela représente souvent une opportunité pour les nouveaux arrivants, car il y aura sûrement plus tard une revalorisation du prix de leurs parts. La revalorisation d'une SCPI est souvent évaluée en fonction de sa valeur de reconstitution, qui reflète la solidité financière de l'investissement

Une SCPI en équilibre, sans décote ni surcote, est potentiellement synonyme d’une bonne gestion et un bon indicateur pour un investisseur qui hésite entre plusieurs SCPI. Néanmoins, si vous êtes un profane de ce type de placements, informez-vous en ligne et/ou auprès d’experts avant de prendre des décisions.

Les points à retenir de la valeur de reconstitution en SCPI

Pour résumer, la valeur de reconstitution d'une SCPI est un indicateur essentiel pour les investisseurs. Elle permet d'évaluer la performance de la SCPI, d’optimiser la gestion des risques associés à l'investissement, et de prendre des décisions éclairées. Voici les points clés à retenir :

• La valeur de reconstitution correspond à la somme qu’il faudrait pour reconstituer le patrimoine de la société à un instant t, en incluant la valeur des biens mais également tous les frais annexes nécessaires à leur acquisition.
• Elle doit être comparée au prix de part pour déterminer si la SCPI est sous-évaluée ou surévaluée.
• Le contexte du marché et les fondamentaux de la SCPI sont cruciaux pour une interprétation correcte de cette valeur.
• Il est recommandé de consulter des experts pour une analyse approfondie.

Questions fréquentes sur la valeur de reconstitution SCPI

Qu'est-ce qu'une valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution d'une SCPI est une mesure clé qui reflète le coût total pour recréer son patrimoine immobilier, incluant les coûts d'acquisition, de construction et autres frais associés. Calculée semestriellement, elle permet aux investisseurs d'évaluer la solidité financière de la SCPI et de prendre des décisions éclairées concernant leur placement.

Quel est l'écart réglementaire accepté entre la valeur de reconstitution et le prix de part d'une SCPI ?

Le prix de souscription d'une part de SCPI doit être compris entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Cette fourchette réglementaire, définie par l'AMF, garantit que les prix restent justes et équitables pour tous les investisseurs. Tout écart supérieur à 10% nécessite une ajustement du prix pour maintenir cette équité et protéger les intérêts des investisseurs.