La valeur de réalisation d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente la valeur vénale de son patrimoine immobilier, à laquelle on ajoute la valeur nette de ses actifs financiers. C’est-à-dire, en évaluant les biens immobiliers de la structure, en tenant compte des coûts qui en découlent et des éventuelles dettes (les frais de notaire, les frais d'agence et d'autres coûts liés à la vente), ce qui permet d'obtenir une estimation plus réaliste des montants récupérables.
Comment calculer la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation (ou actif net réévalué), devra bientôt être révisée chaque semestre, par un expert indépendant. Un décret est attendu pour indiquer la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation. Jusqu’à présent, la publication devait être effectuée au moins une fois par an.
Cette valeur peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier. Si les prix de l’immobilier augmentent, alors la valeur des biens détenus par la SCPI augmente avec eux, et inversement. La valeur des biens dépend également de leur taux d’occupation, car plus il y a de revenus locatifs, plus l’attrait du bien est élevé. Enfin, les perspectives quant à l’évolution à venir du marché de l’immobilier peuvent aussi influencer la valeur de réalisation.
Le calcul de la valeur de réalisation d'une SCPI se fait en plusieurs étapes. Tout d'abord, il est nécessaire d'évaluer la valeur totale des actifs immobiliers. Cela inclut la valorisation des immeubles détenus, en utilisant des méthodes d'évaluation comme le revenu locatif, le coût de remplacement, ou la méthode comparative.
Ensuite, il faut soustraire les dettes et obligations financières de la SCPI, comme les prêts hypothécaires. Une fois ces valeurs établies, il est essentiel d'estimer les coûts de transaction liée à la vente des biens. Ces coûts incluent généralement les frais de notaire, les commissions d'agences immobilières, les taxes sur les plus-values, ainsi que d'autres éventuels coûts de rénovation.
La formule peut être résumée comme suit :
Valeur de réalisation = Valeur totale des actifs - dettes (+ coûts de vente, le cas échéant)
Cette méthode permet d’obtenir une évaluation précise, reflétant la véritable valeur que les investisseurs pourraient percevoir.
Exemple de calcul de la valeur de réalisation
L’expert évalue les biens (valeur vénale) de la SCPI à hauteur de 100 millions d’euros, à laquelle s’ajoute ses actifs financiers s’élevant à 20 millions d’euros (liquidités, placements, etc.). La valeur totale des actifs est donc de 120 millions. À présent, on déduit les dettes de la SCPI qui atteignent 10 millions d’euros.
120 millions (valeur totale des actifs) - 10 millions (dettes) = 110 millions (valeur de réalisation)
Imaginons que la SCPI émette 1 millions de parts, alors la part de la SCPI s’élèvera à 110 euros.
A quoi sert la valeur de réalisation en SCPI ?
C’est un indicateur essentiel pour les investisseurs, car il leur offre une vision sur la solidité financière de la SCPI et sur sa gestion. La valeur de réalisation offre une estimation de la valeur de la part de la SCPI dans le cas où celle-ci déciderait de vendre l’ensemble de ses immeubles et autres actifs à un instant T.
De plus, elle constitue un point de référence pour déterminer la valeur de reconstitution d'une SCPI. L'investisseur a la possibilité de comparer les performances des années précédentes pour évaluer la qualité de la gestion de la SCPI qu'il souhaite acquérir.
La valeur de réalisation en bref...
- Définition. Dans le jargon des SCPI, la valeur de réalisation désigne la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la société, complétée par la valeur des actifs financiers, tels que les liquidités et les placements. Cette valeur est calculée en soustrayant les dettes de la SCPI. Cela permet d’obtenir une estimation plus précise de la valeur récupérable par les investisseurs. Cet indice est essentiel au calcul de la valeur de reconstitution.
- Formule : Valeur de réalisation = Valeur totale des actifs - Dettes
- Évaluation. La valeur de réalisation est révisée deux fois par an par un expert indépendant pour assurer son exactitude. Son évaluation dépend de plusieurs facteurs, notamment l'évolution du marché immobilier, le taux d'occupation des biens, et les perspectives économiques. Ainsi, une hausse ou une baisse des prix de l'immobilier influence directement la valeur des actifs, tandis qu'un taux d'occupation élevé reflète des revenus locatifs stables, augmentant la valeur perçue des biens.
- Utilité pour les investisseurs. Elle sert d'indicateur de la solidité financière de la SCPI, permettant d'évaluer sa capacité à générer des revenus et à gérer ses dettes. De plus, elle constitue une référence pour juger de la qualité de la gestion de la SCPI en comparant les valeurs d'une année à l'autre.
Questions fréquentes sur la valeur de réalisation SCPI
C'est quoi la valeur de réalisation d'une SCPI ?
La valeur de réalisation d'une SCPI est la valeur vénale des biens immobiliers de la SCPI, augmentée de la valeur de ses autres actifs (trésorerie, capitaux propres) et après déduction des dettes et des coûts de vente éventuels. Elle reflète le montant qu'un investisseur pourrait obtenir en cas de liquidation de la SCPI.
Quelle durée de placement est conseillée pour les SCPI ?
L’achat de parts de SCPI est un placement immobilier, il doit donc être envisagé sur du long terme. À noter que 8 ans minimum sont recommandés pour cet investissement afin d’amortir les frais de souscription, et de laisser à la SCPI le temps de constituer et d’optimiser son patrimoine. Au-delà de 22 ans d’investissement, vous ne paierez aucune taxe sur les plus-values. La durée moyenne de détention de parts est de 28 ans.
