Définition de l'OPCI grand public
Souvent comparé à une SCPI, l'OPCI qui est apparu en 2008 en diffère pourtant sensiblement avec un fonctionnement plus proche des fonds de SICAV et de FCP (fonds commun de placement).
L'OPCI est géré par une société de gestion en portefeuille (SGP) qui doit obligatoirement recevoir l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). En règle générale, cette SGP est une filiale d'un assureur ou d'une banque. La classification de l'AMF définit une échelle de risque de 1 à 7. L'OPCI se classe au niveau 4 de cette échelle, ce qui est logique dans la mesure où le capital investi n'est pas garanti.
Les investissements d'un OPCI :
Les investissements d'un OPCI portent majoritairement sur de l'immobilier tertiaire et particulièrement dans les bureaux et les murs de commerce ;
Pour une partie sur des placements financiers à vocation immobilière ;
Marginalement sur des supports monétaires.
Les avantages d'un OPCI :
Investir dans une OPCI permet d'accéder aisément au marché de l'immobilier d'entreprise
Une diversification des placements au travers d'actifs financiers et immobiliers
L'investissement dans un fonds marqué par une faible volatilité, et donc un risque limité
Possibilité de souscrire à un OPCI dans le cadre de l'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier de sa fiscalité avantageuse
Investissement indirect dans l'immobilier d'une durée de détention plus courte qu'avec une SCPI
Comment fonctionne un OPCI ?
La composition de l'OPCI est encadrée par un règlement qui fixe des seuils obligatoirement respectés par la société de gestion. La SGP dispose toutefois d'un délai de 3 ans pour confirmer les seuils imposés. Ceux-ci sont définis comme suit :
Entre 60 et 90 % d'actifs immobiliers non cotés détenus en direct ;
Des actions de sociétés foncières cotées (de type SIIC) ;
En matière d'actifs financiers, ils doivent représenter au minimum 5 % de liquidités (SICAV monétaire, dépôts à terme ou à vue) ;
Obligations et actions de sociétés cotées sur un marché réglementé.
Pour financer une partie de ses acquisitions, un OPCI est autorisé à recourir à l'emprunt.
Là encore, un seuil est imposé avec un maximum de 40 % pour les actifs immobiliers de 10 % pour ceux financiers.
Toujours sous réserve de respecter les seuils réglementaires, la SGP est libre de modifier la composition du fonds en jouant sur la part de chacune des composantes. Les limites liées à la réglementation ont toutefois pour effet que les OPCI affichent des performances assez homogènes, quelles que soient la stratégie et la composition du fonds.
Liquidité et souscription
Par rapport à une SCPI, la liquidité d'une OCPCI est sensiblement supérieure du fait que cette dernière dispose d'une poche de liquidités et de valeurs immobilières. Même si les délais de règlement sont variables suivant les OPCI, l'investisseur peut récupérer son investissement à tout moment. La contrepartie de cette liquidité supérieure à celle d'une SCPI est que la part de capital investie dans l'immobilier physique est nettement inférieure, d'où un risque plus élevé que pour une SCPI.
Qu'il s'agisse d'une SCPI ou d'une OPCI, l'objectif commun est de faciliter l'investissement indirect en immobilier. Une différence majeure au niveau de la souscription est son montant minimum. Un investissement dans une SCPI demande le plus souvent un investissement de quelques milliers d'euros. Dans le cas des OPCI, il est possible d'acquérir ses premières parts avec seulement quelques dizaines d'euros.
La fiscalité des OPCI
La fiscalité applicable aux détenteurs de parts d'OPCI dépend du mode de souscription et est identique à celle applicable aux parts d'OPCVM. Par contre, les parts et/ou actions d'OPCI ne sont pas éligibles au plan d'épargne en actions (PEA).
Fiscalité des parts d'OPCI dans le compte-titres
Contrairement aux dividendes d'actions de sociétés, les coupons versés aux détenteurs de parts d'OPCI n'ouvrent pas droit à l'abattement de 40 %. Lors du versement du dividende est appliquée le prélèvement à la source de 30 % (12.8 % d'IR et 17.2 % de prélèvements sociaux). Sous certaines conditions, il est possible d'être dispensé de ce prélèvement. Au moment de la déclaration d'impôt, le contribuable peut demander à se faire appliquer le barème de l'IR. Il s'agit d'un choix global (qui s'applique sur l'ensemble de ses revenus financiers). S'il s'avère qu'il a payé trop de prélèvement à la source, le trop-versé est restitué par le Trésor l'année suivante.
Dans l'hypothèse d'une cession ou d'un rachat, les éventuelles plus-values sont imposées sous le régime des cessions mobilières :
Imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu (+ prélèvements sociaux de 17.2 %) ou à la flat tax de 30 % ;
En cas de choix pour l'IR, abattement de 50 % pour une détention de 2 à moins de 8 ans, 65 % plus de 8 ans ;
Les éventuelles moins-values peuvent être imputées sur les autres valeurs de cessions mobilières.
Il est possible de reporter le solde de moins-values sur les plus-values de nature identique réalisées lors des 10 années suivantes.
Fiscalité d'un OPCI dans un contrat d'assurance-vie :
Dans le cas d'un placement en OPCI réalisé dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, la fiscalité applicable est identique à celle de l'assurance-vie. Dès lors, les dividendes et plus-values ne sont taxés que sur un rachat total ou partiel.
En cas de sortie, la fiscalité varie en fonction de divers paramètres :
Ancienneté du contrat ;
Parts de gains rachetés ;
Choix de la fiscalité des gains (barème progressif de l'IR ou prélèvement forfaitaire unique) ;
Les gains réalisés sur un contrat de 8 ans et plus bénéficient d'abattement sur l'impôt sur le revenu, mais restent toutefois soumis aux prélèvements sociaux.