L'univers de la SCPI est composé de 3 grandes familles que sont la SCPI fiscale (loi Pinel, Malraux, etc.), la SCPI de plus-value et enfin la SCPI de rendement dont le fonctionnement est décrit ci-après. Comme toutes les sociétés civiles de placement immobilier, la SCPI de rendement a pour mission d'acquérir et de gérer un parc immobilier. Sa capitalisation résulte de l'appel à l'épargne publique lancée auprès des investisseurs, lesquels deviennent dès lors des associés de la SCPI.
Définition de la SCPI de rendement
La SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier qui fait appel aux épargnants pour acheter des parts et investir dans des biens immobiliers dont elle assure la gestion complète. Les loyers payés par les occupants sont reversés sous forme de dividendes desquels sont déduits des frais de gestion.
L’objectif est de bénéficier d’un rendement régulier pour compléter ses revenus ou constituer son patrimoine immobilier à moindre coût.
Pourquoi souscrire une SCPI de rendement ?
Cet investissement permet de profiter de différents avantages :
- Le rendement de la SCPI est intéressant et permet ainsi de faire fructifier votre épargne ;
- Le ticket d’entrée est faible et permet à tous les types d’investisseurs de constituer leur patrimoine, puis de racheter des parts supplémentaires selon leurs possibilités financières ;
- La gestion est déléguée à la société civile de placement immobilier, les épargnants n’ont rien à faire ;
- Les parts de SCPI permettent de diversifier les placements.
Quel rendement attendre des SCPI ?
Le rendement des SCPI est très variable selon l’investissement réalisé. De manière générale, vous pouvez espérer un rendement entre 4 et 6 %, ce qui permet de faire fructifier votre argent.
Ce rendement dépend de la société civile de placement immobilier auprès de laquelle vous avez acheté vos parts, de ses investissements, du montant des loyers ou encore du taux d’occupation.
Les acquisitions de parts d'une SCPI de rendement
Contrairement à une SCPI fiscale qui investit dans des logements résidentiels neufs, ou celle dite Malraux qui vise au contraire des immeubles résidentiels anciens, la SCPI de rendement est essentiellement tournée vers l'immobilier professionnel. Ces acquisitions concernent ainsi :
- des murs de magasins (comme Immorente par exemple) ;
- des bureaux (comme Épargne Pierre par exemple) ;
- des établissements de santé (par exemple LF Avenir Santé) ;
- des résidences pour seniors (par exemple PF Hospitalité Europe) ;
- des résidences étudiantes ;
- des entrepôts (comme Activimmo).
Ces dernières années ont vu de nombreuses SCPI de rendement s'implanter dans divers pays européens et parfois même au-delà de la zone euro. Cette stratégie vise à diversifier les sources d'acquisition et ainsi tirer avantage des zones économiques les plus porteuses. Du fait de l'orientation de la SCPI de rendement vers des locaux professionnels, les locataires sont donc des entreprises. Les baux de location ainsi sont signés pour plusieurs années, ce qui assure ainsi une certaine stabilité du montant global des loyers perçus.
L'associé de la SCPI de rendement
Comme pour toutes les SCPI, la SCPI de rendement est entièrement gérée par une société de gestion. Contrairement à une acquisition immobilière en direct, l'associé n'intervient donc pas dans son fonctionnement. Il perçoit uniquement les dividendes servis par la société de gestion à un rythme généralement trimestriel. En tant que porteur de parts, l'associé est propriétaire, non pas d'une partie d'un immeuble, mais d'une partie de la totalité du parc immobilier. Le risque d'impayés ou de vacances locatives étant ainsi mutualisé, ses revenus demeurent stables et réguliers.
Vous l'aurez compris, en achetant des parts de SCPI, vous devenez associé ! Et vous n'avez rien à gérer, c'est la société de gestion qui s'occupe de tout.
Les avis sur les SCPI de rendement
Globalement, les acteurs du marché de l'investissement immobilier s'accordent sur le fait que les SCPI de rendement associent efficacement rendement et risques limités. Avec un rendement moyen d'environ 5 %, les SCPI figurent dans le haut du classement des placements. L'avis sur les SCPI est très positif car même si les SCPI présentent un risque de perte en capital, elles offrent depuis plusieurs années des rendements attrayants et sont aussi accessibles à crédit.
Comparer les SCPI de rendement
Avec environ 180 SCPI, dont une majorité de SCPI de rendement, faire le meilleur choix n'est pas toujours une tâche aisée. Heureusement, le classement annuel des SCPI de rendement aide à s'orienter vers le meilleur produit. Toutefois, un classement annuel ne reflète qu'une partie des performances d'une SCPI. Ce type d'investissement doit en effet se juger sur la durée, ce qui permet d'une part de s'assurer d'un rendement plus ou moins constant et d'autre part de la qualité de gestion de la SCPI. Celle-ci est en effet amenée de manière plus ou moins fréquente à réaliser de nouvelles acquisitions, parfois à vendre les plus anciennes.
Le poste comptable lié à la capitalisation joue donc un rôle essentiel lors de la consultation des performances d'une SCPI. En observant les résultats sur une période de plusieurs années, il est aisé d'observer qu'à de rares exceptions près, les SCPI classées en haut du tableau maintiennent généralement leurs positions. Parmi ces "ténors" de la SCPI qui se disputent les premières places du podium :
- SCPI Épargne Foncière
- SCPI Edissimmo
- SCPI Immorente
Ces SCPI disposent d'une capitalisation supérieure à 4 Md€, ce qui leur donne tant le pouvoir faire face à une conjoncture économique temporairement difficile que la possibilité de saisir les meilleures opportunités en matière d'acquisition.
Les éléments à prendre en considération pour bénéficier du meilleur rendement
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour déterminer le rendement d'une future opération d'acquisition de parts de SCPI. Deux volets sont particulièrement importants : le flux de trésorerie d'une part et la revalorisation du capital d'autre part. Il est également essentiel de prendre en compte la fiscalité sur les revenus fonciers et d'analyser son impact sur sa situation fiscale. Les principaux paramètres à prendre en compte sont les suivants pour le rendement d’une SCPI :
- taux de revalorisation des loyers ;
- taux de revalorisation des parts ;
- frais de souscription ;
- durée envisagée de détention des parts ;
- dividendes distribués par part ;
- tranche marginale d'imposition.
La fiscalité joue un rôle d'autant plus essentiel, qu'au régime de droit commun sur les revenus fonciers correspondants à la tranche marginale, s'ajoutent les prélèvements sociaux un taux global de 17,2 % (CSG + CRDS).
Comment calculer le rendement d'une SCPI ?
Depuis le 1er janvier 2022, un nouveau mode de calcul est imposé par l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier). On parle de taux de distribution qui vient remplacer le taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM).
De prime abord, la nuance est ténue. Explications :
Le TDVM était le rapport entre les dividendes versés aux épargnants et le prix moyen d’acquisition d’une part de SCPI. Le taux de distribution prend simplement en compte les dividendes versés. Le rendement de SCPI devient alors plus avantageux pour l’investisseur.
A noter que, selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le rendement moyen d’une SCPI en 2023 est de 4,52 %, .
Une comparaison plus simple des rendements d’une SCPI en 2024
L’Aspim impose de nouveaux indicateurs qui permettent de mieux comparer le rendement des SCPI :
- La prise en compte de la fiscalité étrangère. Autrefois facultative et présentée uniquement par quelques SCPI, elle devient obligatoire. Aujourd’hui, il n’est pas rare que les SCPI investissent dans des biens immobiliers étrangers, cela permet une meilleure comparaison des SCPI de rendement ;
- La mise en place du rendement global immobilier. Il prend en compte à la fois le taux de distribution et la valeur de réalisation (la variation du prix de la part). Cela permet une meilleure comparaison avec d’autres véhicules tels que les OCPI et les SCI ;
- Une plus grande transparence quant aux frais appliqués (frais de souscription, de gestion, de cession des parts), des éléments essentiels qui impactent le rendement d’une SCPI.
L'achat à crédit de parts de SCPI
Même pour un investisseur qui dispose des liquidités nécessaires, il peut se révéler intéressant de financer ses achats de parts de SCPI par l'intermédiaire d'un prêt immobilier. Les intérêts de prêt sont en effet déductibles de ses impôts, ce qui rend l'investissement en parts de SCPI particulièrement attractif.
Les dividendes versés par la SCPI de rendement viennent alors compenser pour tout ou partie des intérêts du prêt. Ce prêt peut prendre 2 formes, soit un prêt amortissable classique ou un prêt " in fine ". Dans ce dernier cas, les mensualités n'intègrent que les seuls intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois en fin de prêt.
Le seul inconvénient de la souscription d'un prêt immobilier pour acquérir des parts de SCPI est que bien souvent, la banque va tenter de vous imposer une des SCPI présentes au sein du groupe bancaire. Or, celles-ci ne sont pas toujours intéressantes en raison de frais souvent élevés. C'est pourquoi vous pouvez nous contacter pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé lors de votre recherche de financement, cela vous permettra d'avoir une allocation composée des meilleures SCPI du marché et répondant à votre objectif.
En conclusion, bien que l'investissement en SCPI ne présente aucune difficulté insurmontable, il est parfois préférable de demander conseil auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci sera en mesure de vous proposer les offres les mieux adaptées après analyse de votre situation.
Questions fréquentes sur les SCPI de rendement
Comment investir dans une SCPI de rendement ?
Vous achetez des parts de SCPI pour permettre aux sociétés civiles de placement immobilier d’acheter des biens et de les mettre en location pour obtenir des revenus locatifs sous forme de dividendes. Vous pouvez commencer par acheter quelques parts puis augmenter votre portefeuille tout au long de votre vie. Pour cela, meilleurtaux Placement vous accompagne tout au long de votre parcours de souscription.
Quel est le rendement moyen d'une SCPI en 2024 ?
Le rendement moyen d’une SCPI en 2023 est de 4,52 %, selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).
Quel montant investir en SCPI de rendement ?
Le montant minimal pour une part est de 1 000 €, le prix peut ensuite évoluer selon les SCPI. Le nombre de parts que vous devez acheter varie, lui aussi, selon les sociétés civiles de placement immobilier. L’avantage de la SCPI réside dans la possibilité de réaliser un investissement modéré.
