vendredi01novembre
La SCPI Immorente a été créée en 1988. Cette SCPI de rendement, gérée par Sodify, est régulièrement considérée comme une référence sur le secteur des murs de commerce. Elle figure parmi les pionnières à s'être tournée vers l'international. Sa capitalisation à la mi-2019 de plus de 3, 16 milliards d'euros et un taux de distribution attractif, en particulier entre 2008 et 2015, expliquent pour partie la confiance en cette SCPI de la part des investisseurs.

La SCPI Immorente en chiffres

Un des attraits de la SCPI Immorente réside dans son accessibilité avec un prix de part à 337 € et un minimum d'acquisition de seulement 4 parts pour une première souscription. Cette SCPI à capital variable est spécialisée dans l'acquisition de murs de magasins comme le souligne sa répartition sectorielle :

61 % de commerces
31 % de bureaux
8 % en divers

La répartition géographique est particulièrement étendue tout en étant égalitairement répartie :

22 % en région parisienne
22 % sur Paris
30 % en région
21 % à l'étranger
5 % autres

À la mi-2019, le nombre de parts émises par la SCPI Immorente était de 9 379 042 pour un parc de 2 100 immeubles. À cette même date, le nombre d'associés est de 33 646.
En 2018, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) a été de 4,70 %. Ce rendement est certes en légère baisse par rapport à 2017 (4,73 %), mais se situe dans la moyenne des SCPI de rendement.
Un placement en SCPI doit être pensé dans une optique de long terme. Sur les dix dernières années, la SCPI Immorente a ainsi servi des TDVM d'un excellent niveau :

 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008
 4,70 %  4,73 %  4,84 %  4,90 %  5,22 %  5,25 %  5,26 %  5,57 % 5,60 % 5,60 % 5,77 %


Le report de jouissance est fixé au 1er jour du 3e mois qui suit la souscription. C'est donc après ce délai que les dividendes sont comptabilisés et ensuite versés trimestriellement.
À noter que des parts de la SCPI Immorente peuvent être acquises dans le cadre d'une assurance-vie. Les parts peuvent également acquises en démembrement.

Le fonctionnement d'une SCPI

En seulement quelques années, la SCPI est devenue un mode d'épargne privilégiée par les Français. Les raisons de ce succès tiennent à divers aspects :

Placement sur l'immobilier locatif ; 
Facilité de gestion ;
Mutualisation des risques locatifs ;
Sécurité de l'investissement ;
Rendements attractifs.

Cette liste n'est évidemment pas exhaustive, la SCPI se déclinant en divers types. Il existe en effet trois grands types de SCPI :

La SCPI de rendement comme Immorente :

Ce type de SCPI vise essentiellement le rendement au travers de l'acquisition d'immeubles professionnels (murs de magasins, bureaux...). Les loyers encaissés par la société de gestion sont répartis une fois les charges déduites sur les associés au travers de dividendes. Le taux d'occupation des locaux étant souvent supérieur à 95 %, les souscripteurs de parts perçoivent ainsi une rémunération, généralement trimestrielle, stable et régulière.

La SCPI fiscale :

Elle a pour objectif de réaliser l'acquisition d'immeubles principalement résidentiels. L'objectif majeur n'est pas le rendement, mais vise à permettre aux investisseurs de bénéficier des différents dispositifs de déduction fiscale.
Les acquisitions d'immeubles neufs ou fortement rénovés sont ainsi des acquisitions courantes pour les SCPI fiscales. Les associés de ces SCPI peuvent dès lors bénéficier de la déduction fiscale accordée dans le cadre du dispositif Pinel.
Cette déduction est basée sur l'engagement de location avec des taux différents :

12 % pour un engagement de 6 ans
18 % pour un engagement de 9 ans
21 % pour un engagement de 12 ans

Le plafond d'investissement est fixé à 300 000 € par opération avec un prix du m²/surface habitable plafonné à 5 500 €. Dans l'hypothèse où ces plafonds sont dépassés, seule la partie égale ou inférieure est retenue pour la déduction.
Une autre forme de SCPI fiscale exploite le dispositif de défiscalisation dit " Malraux ".
L'acquisition porte ici sur des immeubles locatifs anciens situés dans des périmètres classés. La réduction d'impôt de 30 % ne portant que sur la partie travaux, le taux de réduction effectif est en moyenne de 18 à 20 % (acquisition + Travaux).

La SCPI de plus-value (ou de valorisation) :

Elle ne distribue pas de dividendes, ou très peu, en visant la plus-value sur la revente des immeubles précédemment acquis. Ces acquisitions sont réalisées à des prix souvent très bas en raison de la décote que subissent ces immeubles. Les raisons de cette décote sont des conditions particulières d'occupation par les locataires :

Immeubles régis par la loi de 1948
Viagers
Démembrement
...

Après le départ des deniers locataires, le bien immobilier est vendu, soit dans l'état, soit après rénovation ou réhabilitation. Ces immeubles étant généralement très bien situés, la plus-value est d'autant plus importante.

La fiscalité d'une SCPI de rendement


De la même manière que pour un investissement immobilier traditionnel, l'investisseur dans des parts de SCPI de rendement est imposé à sa tranche marginale d'imposition sur les loyers qu'il perçoit. S'ajoutent les 17,2 % des prélèvements sociaux.
Du fait que certaines SCPI s'intègrent dans portefeuille d'un contrat d'assurance-vie, l'épargnant peut alors bénéficier de la fiscalité avantageuse liée à son contrat, par exemple en optant pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Le taux de fiscalité s'élève alors à 12,8 % auquel il faut ajouter les 17,2 % des prélèvements sociaux.
En fonction de sa tranche d'imposition et de son profil, le contribuable peut ainsi choisir entre la taxation calculée sur sa tranche d'imposition ou le prélèvement forfaitaire unique.

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