vendredi01novembre
Votée en 1962, la loi Malraux avait à l'origine pour objectif de préserver les centres historiques des villes face au développement de la circulation et des surfaces de bureaux et de commerce. De nos jours ce texte a essentiellement pour objectif de permettre de faciliter la rénovation du patrimoine ancien avec des capitaux provenant du secteur privé en échange d'un avantage fiscal incitatif. En collectant des fonds auprès des épargnants, les SCPI Malraux peuvent ainsi réaliser les travaux nécessaires, préserver le patrimoine ancien et augmenter l'offre à la location de logements de qualité.

Avantages d'un investissement en SCPI Malraux

Investir dans des parts de SCPI Malraux s'accompagne de nombreux avantages. Le premier de contribuer à la préservation du bel immobilier ancien et le second de bénéficier d'une réduction fiscale.
Il faut également ajouter d'une part que l'investisseur n'a pas besoin de rechercher le bien immobilier et d'autre part ne supporte pas la charge de la gestion des biens. Ces deux aspects sont en effet assurés par la société de gestion.

SCPI Malraux : une fiscalité particulière

La particularité de la réduction fiscale " loi Malraux " est qu'elle ne s'applique qu'à la seule partie concernant les travaux. Pour un investisseur en SCPI, cela signifie que seulement une partie de sa souscription pourra bénéficier de la réduction fiscale.
Le plus souvent, une souscription SCPI Malraux s'investit de cette manière :

Une part de 40 % de la souscription est affectée aux acquisitions
Une part de 60 % de la souscription est allouée aux travaux.

Dans ce cas la réduction fiscale portera sur les 60 %.
La réduction fiscale de la quote-part de l'investissement portant sur les travaux s'élevant à 30 %, on peut considérer que la réduction d'impôt sur le total du montant investi sera de l'ordre de 18 à 20 %.

Exemple d'un investissement de 150 000 € :

60 000 € sont affectés aux acquisitions
90 000 € sont affectés aux travaux
Réduction d'impôt : 90 000 € x 30 % = 27 000 €

C'est par conséquent cette réduction de 27 000 € qui sera répartie sur les associés au prorata de leur investissement.
La réduction d'impôt est imputable sur l'impôt dû au titre de l'année de réalisation des travaux.

Un exemple de calendrier d'une SCPI Malraux sur une durée de vie de 15 ans :

- Les quatre premières années servent à la collecte à l'investissement et aux travaux de restauration. Si aucun loyer n'est perçu durant cette période, la société de gestion peut toutefois servir des revenus issus des placements de trésorerie ;
- Les neuf années qui suivent sont consacrées à la location et à la gestion du patrimoine immobilier. Les dividendes servis par la société de gestion sont fonction du montant des loyers perçus ;
- Les deux dernières années sont celles qui vont permettre la vente du patrimoine, suivie de la liquidation de la SCPI.

Comme on peut aisément le constater, investir dans une SCPI Malraux se révèle être un investissement à long terme, ce d'ailleurs comme l'immense majorité des investissements immobiliers.

La SCPI Malraux encore plus attractive depuis 2016

La loi de finances rectificatives pour 2016 réforme le champ d'application de la loi Malraux afin de la rendre plus incitative au travers d'une plus grande souplesse.

Sont ainsi introduites trois nouvelles mesures :

La première de ces mesures concerne la possibilité de création de sites patrimoniaux remarquables classés (SPR). Ces nouveaux sites bénéficient ainsi de la fiscalité de la loi Malraux, y compris en matière de SCPI.

La deuxième mesure a pour but de donner plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration. Dorénavant la réduction d'impôt devient pluriannuelle et non plus annuelle.
Le plafond des dépenses retenues dans la base de réduction d'impôt passe à 400 000 € sur quatre années par foyer fiscal, soit 100 000 € par an. Le contribuable peut dorénavant reporter pendant trois ans la fraction de réduction d'impôt qu'il n'a pu imputer au titre d'une année d'imposition, faute d'un impôt suffisant.

La troisième mesure, élargit le bénéfice de la réduction d'impôt Malraux à certains locaux qui auparavant étaient exclus du périmètre d'application. Un exemple est un immeuble qui était constitué de bureaux et transformés en logements.

Par contre, les opérations d'ores et déjà engagées sous le dispositif Malraux avant cette réforme demeurent régies par les dispositions de l'article 199 tervicies du code général des impôts dans sa version antérieure.

Quels sont les facteurs de risque pour une SCPI Malraux :

La SCPI ne peut garantir la vente des parts. D'autre part l'avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, ce qui réduit mécaniquement les possibilités de vente des parts, sauf à des prix notablement inférieurs.
Enfin, le revenu distribué dépend des conditions pratiquées sur le marché résidentiel et n'est donc pas garanti. Ce risque est toutefois limité, les gestionnaires de la SCPI ayant tout intérêt à s'implanter dans une zone où la demande en location est importante.

Financer ses parts d'investissement à crédit

En règle générale, les banques acceptent de financer les investissements en parts de ses SCPI Malraux. Le secteur de l'immobilier est en effet bien connu des banques et elles sont habituées à financer les particuliers désirant investir à crédit.
L'achat à crédit de parts de SCPI présente dès lors un double avantage. Le premier est la possibilité de déduire de ses impôts le montant des intérêts effectivement payés et le deuxième concerne le bénéfice la fiscalité avantageuse de la SCPI Malraux.

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