Lors de la demande d'un prêt immobilier, la banque va dans un premier temps regarder la solvabilité de l'emprunteur : serait-il actuellement capable de rembourser le crédit demandé ? Mais elle ne va pas s'arrêter là. En effet, elle va également prendre une multitude d'assurances afin d'une part de se protéger contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur, et d'autre part sur l'emprunteur en tant que personne physique. Décryptage de ces différentes assurances ...
Dans un premier temps, la banque va vouloir se protéger contre le risque que l'emprunteur ne puisse plus faire face à ses remboursements. Pour ce faire, elle va pouvoir mettre en place une hypothèque sur le bien financé par le prêt. L'objectif est de permettre à la banque de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l'emprunteur.
L'hypothèque conventionnelle ouvre 2 droits aux préteurs :
- Tout d'abord un " droit de préférence " : si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers.
- Puis, un " droit de suite " : si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente (Ce cas est très rare puisque généralement, en cas de vente d'un bien hypothéqué, on procède à la main levée de l'hypothèque).
Toutefois, la banque ne peut pas appliquer ces droits n'importe quand et comment. La personne dont le bien est hypothéqué reste totalement propriétaire. Elle peut alors donner son bien, le louer, le vendre ...
Une fois le prêt remboursé, une main levée pourra être demandée. Elle est effectuée par le notaire, au moyen d'un acte notarié par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette main levée entraine évidemment des frais, à la charge de l'emprunteur. Pour éviter ces frais, il est possible d'attendre 2 ans après le terme normal du prêt. En effet, passé ce délai, la main levée intervient de manière automatique et gratuite.
L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié. Elle est assez couteuse car qui dit acte notarié dit émolument du notaire (environ 0,33% du bien). Elle est également assujettie à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s'ajoute le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%). La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques. Mais pour les logements anciens, la banque peut opter pour une inscription au privilège de préteur de denier (PPD). Cette garantie est similaire à l'hypothèque, sauf qu'elle porte sur le prix de vente d'une maison ou d'un terrain. Ce " privilège " sera moins couteux car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.
Le cautionnement
Une autre possibilité de se garantir contre le défaut de paiement est de faire appel à une caution. En effet, certaines banques proposent aujourd'hui de garantir les prêts immobiliers par le cautionnement d'une société spécialisée. L'emprunteur verse à une société de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA ...) une somme proportionnelle au montant du prêt. Cette somme se compose d'une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d'une commission définitivement acquise par la société de cautionnement qui correspond à sa rémunération.
En cas de défaut de paiement, c'est la société de caution qui rembourse la banque, mais qui va ensuite se tourner vers l'emprunteur. La société va en générale permettre de rééchelonner les dettes et éviter au maximum la saisie du bien pour que son propriétaire puisse lui-même le revendre.
Pour l'emprunteur, cette formule est moins couteuse que l'hypothèque. En effet, aucun frais de main levée n'est prévu. De plus, les formalités administratives sont largement simplifiées. Elle peut même, en cas d'une nouvelle acquisition et avec l'accord de la banque, être transférée sans frais.
Le Nantissement
Lorsque l'emprunteur possède déjà une épargne importante et qu'il ne veut pas acheter " cash " ou recourir à une caution, il a aussi la possibilité de garantir le prêt à l'aide de celle-ci. C'est ce qu'on appelle le nantissement. Il s'agit dans la majorité des cas du nantissement d'un contrat d'assurance vie, d'un compte titres ou d'un PEA.
Avec cette formule, le futur acquéreur " bloque " son épargne pour l'établissement bancaire. En cas de non remboursement, la banque se rembourse alors en piochant elle-même dans l'épargne.
La banque prêtera en fonction du niveau de risque du portefeuille. Ainsi, lorsque votre épargne est composée de produits garantis, la banque pourra vous prêter la quasi-totalité de cette épargne. Mais plus le portefeuille est risqué, moins la banque vous prêtera, ceci afin de pouvoir se rembourser même en cas de baisse des marchés. En général la banque vous prêtera 40% de votre portefeuille si celui-ci est constitué d'actions et 80% s'il est composé d'obligations.
Vous ne pouvez alors plus touché à votre épargne et celle-ci continuera de fructifier. En termes de gestion, il faut alors se reporter aux clauses inscrites dans l'acte de nantissement. En général, vous devrez demander l'accord à la banque pour toutes les opérations de gestion.
Le gros avantage de ce type de garantie est qu'il ne coute rien et qu'il est facile à mettre en place. De plus, le fait de détenir l'épargne suffisante au remboursement du crédit peut vous permettre de ne pas prendre d'assurance décès ni d'assurance invalidité. Cela représente une diminution du cout total du crédit non négligeable.
L'assurance décès
En plus de garantir le bien, la banque va aussi garantir les risques afférents directement à la personne. La plus connue des garanties est la garantie décès. Comme son nom l'indique elle va garantir le remboursement par l'assurance du capital restant dû en cas de décès de l'assuré. Lorsqu'il existe plusieurs co-emprunteurs, ceux-ci peuvent répartir librement entre eux montant garantie. Il faudra bien sur que le total des garanties représente au minimum 100% du prêt accordé.
Par exemple, un couple qui emprunte peut souscrire à l'assurance à hauteur de 70% sur M. et 30% sur Mme. Dans ces cas là, si l'un des conjoints décède, l'assurance rembourse à hauteur de la garantie et le conjoint survivant continue de rembourser la partie restante. Ils peuvent également opter pour une assurance à 100% sur les deux conjoints. Dans ces cas la, si l'un des conjoints décède, l'assurance paye l'intégralité du crédit et le conjoint survivant serait alors libre de toute dette.
Dans le cas où il existe une grosse différence de revenu entre les co-emprunteurs, il est conseillé de garantir un pourcentage plus important à celui qui perçoit le plus gros revenus afin que l'emprunteur survivant ne se retrouve avec des charges plus importantes que son revenu.
Les banques imposent souvent leurs assurances décès " maison ". Elles sont en générale plus chères que celles proposées par des assureurs. Théoriquement, rien ne vous empêche alors de prendre une assurance externe à la banque (délégation d'assurance). Reste alors à convaincre votre banquier de bien vouloir lui emprunter de l'argent sans prendre ses produits " maison ".
L'assurance invalidité
En plus de s'assurer contre le décès de l'emprunteur, la banque va également se prémunir contre les risques d'invalidité de celui-ci, lorsque l'invalidité entraine une perte de revenu pour l'emprunteur.
Toujours associé à la garantie décès, la garantie PTIA est obligatoire pour les crédits immobiliers. Il s'agit d'une invalidité de 3ème catégorie de la sécurité sociale (100%). Elle va garantir l'assurer de la perte totale et Irréversible de l'Autonomie (PTIA), autrement dit " l'impossibilité absolue et définitive de se livrer à une occupation ou à un travail quelconque lui procurant gain et profit ". Dans ce cas, comme pour la garantie décès, le capital restant dû est alors payé à la banque.
Certaines autres garanties d'invalidité ont été mises en place. Elles ne sont pas obligatoires et permettent de se garantir d'une invalidité moins forte que la PTIA.
On retrouve alors la garantie I.P.T qui garantit l'invalidité Permanente Totale. Elle peut être assimilé à la garantie PTIA mais elle se caractérise pour la sécurité sociale à une invalidité de 2ème catégorie (+ de 66%). Dans la plupart des cas, les contrats garantissent alors le paiement des échéances jusqu'à la fin du prêt. Dans ce cas, l'assuré conserve une dette et en cas de revente de son bien, perd le bénéfice de cette assurance. Il faut alors dans la mesure du possible opter pour le remboursement du capital restant du et non la prise en charge des échéances.
La garantie I.P.P très rarement proposée, garantit cette fois les Invalidité de 1ère catégorie au regard de la sécurité sociale (entre 33 et 66 %). Elle permet alors la prise en charge partiel ou totale de ses échéances par l'assurance.
Enfin, La garantie I.T.T (incapacité temporaire de travail) permet, lorsque l'assuré est en arrêt médical, la prise en charge des échéances du prêt. Cette prise en charge intervient après un délai de carence (en général de 90 jours).
