jeudi26décembre

En tant qu’investisseur dans une SCPI, la fiscalité représente un volet important du rendement effectif de votre placement. La diversité des types de SCPI entraîne l’application de fiscalités sensiblement différentes. Suivant qu’il s’agisse de dividendes ou de plus-values, tant le taux que le mode de calcul varient d’un placement à un autre.

  • Les divers types d’imposition des SCPI
  • Fiscalité sur les plus-values
  • Les avantages de la SCPI en assurance-vie

Les divers types d’imposition des SCPI

Une SCPI est considérée comme étant « fiscalement transparente ». Cela signifie qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt, en dehors bien sûr des impôts fonciers dont elle s’acquitte au travers de la société de gestion. En revanche chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers perçus.

Une SCPI génère deux types de revenus qui peuvent être locatifs ou financiers.

Fiscalité en matière de revenus fonciers :

Une SCPI verse à ses associés les produits de la location sous la forme de dividendes calculés au prorata de leurs apports. Lorsque le détenteur de parts est une personne physique, elle est assujettie à l’impôt sur le revenu. L’imposition appliquée est celle du principe des revenus fonciers. Les règles de taxation des dividendes sont toutefois différentes en fonction du montant total du revenu imposable.

Ce revenu imposable est défini sur la base des recettes encaissées par la SCPI, desquelles sont déduites les dépenses engagées au cours de l’exercice (acquisition, gestion). Ces montants à déclarer sont obligatoirement communiqués aux associés par la société de gestion chaque année.

À noter qu’une différence peut apparaître entre ces montants et les revenus réels perçus. La différence provient du fait que la société de gestion peut affecter une partie de ses revenus au poste comptable du « report à nouveau ». Cette affectation a pour but d’absorber les éventuelles pertes des futurs rendements et n’affecte en rien la valeur du bénéfice imposable réalisé au cours de l’exercice.

Le régime du micro foncier :

Ce régime est une option lorsque les revenus inférieurs à 15 000 € pour des biens détenus en direct et permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Cela signifie que si le contribuable a arrêté de percevoir des revenus issus des biens immobiliers en direct, ou si les parts de SCPI sont ses seules sources de revenus, ce régime est automatiquement exclu.

Le régime réel :

Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus sont supérieurs à 15 000 €.

Parallèlement, les loyers perçus sont soumis aux prélèvements sociaux, soit 17,2 % depuis le 1er janvier 2018.

Fiscalité sur les plus-values

Dans l’hypothèse d’une cession de parts de SCPI, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Il en est de même lorsque la société de gestion décide de vendre un bien immobilier ou tout autre actif financier qu’elle possède.

Du fait de la transparence fiscale des SCPI, cette imposition se fait toutefois au niveau des porteurs de parts et suivant des règles précises :

Cession de parts :

L’associé est soumis à l’impôt sur la plus-value lorsque la durée de détention est inférieure à 22 ans, cette durée est portée à 30 ans en matière d’exonération des prélèvements sociaux.

La plus-value nette, après application de l’abattement, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, puis au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cession d’immeubles :

Les plus-values sont taxées au régime des plus-values immobilières. Les règles d’imposition sont identiques à celle des cessions de parts avec application d’un abattement et différenciation du taux en fonction de la durée de détention, soit 22 ans en matière d’impôt sur le revenu de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

C’est le notaire de la société de gestion qui agit pour le compte des associés redevables de l’impôt sur le revenu.

En cas de cession d’actifs financiers, les plus-values mobilières réalisées sont soumises à l’impôt sur la base du barème progressif ainsi  qu’aux prélèvements sociaux.

Les avantages de la SCPI en assurance-vie

Souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie présente divers avantages suivant deux cas de figure.

Épargnants qui laissent les revenus de la SCPI dans le contrat d’assurance-vie :

Ceci concerne essentiellement les épargnants qui n’ont pas besoin des loyers SCPI « pour vivre ». Les parts de SCPI sont alors considérées comme des unités de compte. Aucune fiscalité ne s’applique si les fonds restent au sein du contrat.

Épargnants qui retirent des revenus de la SCPI du contrat d’assurance-vie :

Pour les épargnants qui souhaitent retirer des revenus issus de la SCPI, la fiscalité appliquée celle de l’assurance-vie, et par conséquent très avantageuse.

Réduire l'impôt sur les plus-values grâce à l'assurance-vie :

En cas de revente des parts de SCPI incluses dans un contrat d’assurance-vie, ces parts ne sont pas taxées. Dans l’hypothèse d’un réinvestissement des parts de SCPI au sein du contrat d’assurance-vie, la taxation sur les plus-values n’est pas applicable.

Le souscripteur est par contre soumis à imposition s’il retire des fonds de SCPI du contrat d’assurance. Le taux au titre de l’impôt sur le revenu est de 12,8 % (ramené à 7,5 % dans certains cas) + 17,2 % de prélèvements sociaux.

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