La société d’investissement immobilière cotée (SIIC) est une société foncière spécialiste de l’acquisition, la détention et la gestion de patrimoines immobiliers. Elle permet d’investir indirectement dans l'immobilier et de déléguer le pilotage intégral de votre investissement. La SIIC se distingue de la SCPI par la nature de ses investissements qui sont cotés en bourse et dont la valeur est susceptible d’évoluer quotidiennement. Un moyen de profiter du potentiel de l’immobilier tout en gardant la flexibilité d’un placement financier.
Sommaire
- Définition de la SIIC
- Comment et pourquoi créer une SIIC ?
- Sur quoi investit une SIIC ?
- Comment acheter et vendre des parts de SIIC ?
- Avantages et inconvénients des SIIC
- Comment bien choisir une SIIC ?
- Quel est l’état du marché immobilier lié aux SIIC en 2025 ?
- SIIC ou SCPI : quelle différence ?
- Questions fréquentes sur les SIIC (FAQ)
L’essentiel à retenir
- La SIIC combine à la fois immobilier et bourse. Vous achetez des actions d’une société qui détient et gère des biens immobiliers.
- Gestion 100% déléguée : aucune gestion des locataires, de charges ou de travaux à prévoir.
- Liquidité rapide : revente possible en quelques clics, comme pour une action classique.
- Fiscalité avantageuse : exonération d’impôt sur les sociétés, dividendes imposés uniquement chez l’investisseur.
- Rendement variable : il dépend à la fois des loyers perçus et du cours boursier.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Définition de la SIIC
Les « Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées » (SIIC) sont des sociétés foncières, listées sur un marché réglementé (comme Euronext Paris) qui ont pour objet l’acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier. Elles doivent leur nom à un régime fiscal particulier (instauré en 2003), inspiré des REITs (Real Estate Investment Trust) américains.
Le statut de SIIC possède deux particularités :
- La société doit reverser une bonne partie de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes.
- Ces produits versés sont alors exonérés d’impôt sur les sociétés.
Concrètement, elles doivent reverser :
- 85% des bénéfices issus des loyers.
- 50% de plus-values issues de la cession d’immeubles.
De ce fait, la SIIC est un placement hybride combinant à la fois marchés financiers (parts cotées qui peuvent varier tous les jours) et immobiliers (véhicules de Pierre Papier : véhicule financier permettant d’investir indirectement en immobilier).
Comment et pourquoi créer une SIIC ?
Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à condition d'être listée sur un marché réglementé français et d'avoir un capital social minimum de 15 millions d'euros. De plus, son activité principale doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles pour la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. Pour finir, il faut opter pour ce régime fiscal de manière irrévocable (article 208 C du Code général des impôts).
Pourquoi opter pour le statut SIIC ?
L'avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l'IS avant d'être distribués.
Sur quoi investit une SIIC ?
Le métier d'une SIIC consiste à investir les capitaux qu'elle collecte dans l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location. Elle met en location ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d'autres. Que pouvez-vous acheter avec une SIIC ?
- Bureaux (ex. Société de la Tour Eiffel).
- Centres commerciaux (ex. Unibail-Rodamco-Westfield).
- Entrepôts et logistique.
- Résidences étudiantes ou seniors.
- Hôtels.
Son métier est d’acheter, louer, entretenir, valoriser et parfois revendre ses biens pour en acheter de nouveaux. Les grandes sociétés foncières disposent toutes de leurs équipes d’administration en interne. Chacune développe sa stratégie, qui n'est pas figée et peut évoluer dans le temps.
Ses revenus viennent :
- Des loyers perçus.
- Des plus-values lors de la revente d’immeubles.
Après frais, la majeure partie est reversée sous forme de dividendes.
Comment acheter et vendre des parts de SIIC ?
Les SIIC sont des sociétés cotées, il est donc possible d’acheter des parts de SIIC dans un compte titres ordinaire. Cependant, ces valeurs ne sont pas éligibles au plan d’épargne en actions (PEA).
Comme pour tout achat d’action, vous devez donc détenir un compte titres dans une banque ou chez un courtier en ligne (ou en ouvrir un si vous n’en avez pas) et passer ensuite un ordre d’achat en indiquant le nombre de titres que vous voulez acheter et suivant le cours boursier de la société.
Vous pourrez ensuite vendre vos valeurs à n’importe quel moment, pendant les heures de cotations, en passant un ordre de vente.
Avantages et inconvénients des SIIC
Les avantages des SIIC
- Ticket d'entrée faible : les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l'immobilier, à partir de quelques centaines d’euros.
- Gestion déléguée : aucun problème locatif ou administratif en SIIC.
- Liquidité élevée : par rapport aux SCPI, et même aux OPCI, les parts de SIIC jouissent d’une très grande liquidité. Il s’agit en effet de valeurs cotées au marché financier de Paris, qui peuvent donc être achetés et vendus très rapidement.
- Frais réduits : il s’agit de frais de courtage pour acheter des actions et éventuellement de droits de garde (des frais qui peuvent être fortement réduits chez un courtier en ligne).
- Deux leviers de performance : la performance de la gestion immobilière matérialisée par les distributions de dividendes de la société et la performance boursière de l’action.
- Fiscalité souple : application du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30% ou option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux.
Inconvénients et risques des SIIC
- Forte corrélation aux places boursières : les titres des SIIC sont cotés en Bourse et leur évolution dépend de l’évolution générale des marchés financiers et du sentiment global des investisseurs, et pas uniquement des performances financières de la société.
- Risque de perte en capital : l’investissement en actions est considéré comme l’un des placements les plus risqués. Il peut amener à une perte importante, en cas de krach boursier ou de mauvaises performances de la société. La perte peut même être totale en cas de faillite de la société.
- Risque de liquidité : même des parts cotées peuvent se révéler peu liquides. C’est le cas notamment de celles qui s’échangent sur les marchés non réglementés, comme Alternext par exemple.
- Rendement non garanti : les revenus locatifs peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant global des loyers versés par les locataires. Aucun rendement n'est garanti. Une SIIC peut stopper de servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Pas d’effet de levier immobilier : impossible de financier via un prêt immobilier classique, vous devez donc recourir à un crédit à la consommation ou alors directement prendre sur vos liquidités.
- Accès limité en assurance vie : très peu de contrats d’assurance vie permettent d’investir sur les SIIC (mais quelques-unes sont disponibles dans les contrats Meilleurtaux Placement !).
Bon à savoir
Si vous êtes intéressé par l’investissement en SCPI, découvrez le classement complet des 25 meilleures SCPI en 2025 (par exemple : SCPI Sofidynamic, SCPI Transitions Europe ou encore SCPI Epargne Pierre Europe).
Comment bien choisir une SIIC ?
Comme tout investissement en actions, il convient d’analyser les sociétés selon leurs bénéfices, les dividendes distribués, leurs perspectives, et le prix auquel elles se payent en Bourse.
Il est intéressant de connaître le business model adopté par une SIIC, car il donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d'exposition aux risques.
Les performances passées, même si elles ne sont pas un indicateur fiable des performances passées, sont intéressantes pour juger du bon pilotage de l’entreprise (on privilégiera un titre avec une performance boursière plutôt stable, mais des dividendes attractifs et une valorisation abordable).
À ce titre, nous pouvons citer par exemple :
- Gecina (FR0010040865).
- Unibail-Rodamco-Westfield (FR0013326246).
- Klépierre (FR0000121964).
- Covivio (FR0000064578).
- Icade (FR0000035081).
- Altarea Cogedim (FR0000033219).
- Carmila (FR0010828137).
- Mercialys (FR0010241638).
- Tour Eiffel (FR0000036816).
Ces SIIC sont classées par ordre décroissant de capitalisation boursière.
Quel est l’état du marché immobilier lié aux SIIC en 2025 ?
2025 marque une phase de transition pour les SIIC :
- Après une année 2023-2024 compliquée (hausse des taux d’intérêt, baisse des valorisations boursières), certaines SIIC ont vu leurs cours chuter.
- Les loyers restent globalement stables dans la logistique et les résidences gérées, mais la demande est plus faible pour les bureaux dans certaines zones (notamment en raison du télétravail).
- Les investisseurs reviennent progressivement : la baisse des taux d’emprunt en 2025 redonne de l’attrait au secteur.
En résumé, la situation se redresse doucement, mais elle reste élitiste.
SIIC ou SCPI : quelle différence ?
SIIC ou SCPI, quel que soit votre choix, vous investissez indirectement dans l’immobilier locatif. Bien qu’appartenant toutes deux à la catégorie des placements en pierre-papier, la SIIC et la SCPI présentent des caractéristiques bien différentes.
| Caractéristique | SIIC | SCPI |
|---|---|---|
| Cotation | En bourse. | Non cotée. |
| Liquidité | Forte (revente rapide). | Faible à moyenne. |
| Volatilité | Élevée. | Faible. |
| Fiscalité | PFU (flat tax) ou IR. | Revenus fonciers + prélèvements sociaux. |
| Éligible assurance vie | Rare. | Oui (souvent). |
| Éligible PEA | Non. | Non. |
| Risque | Fort. | Plus stable mais moins liquide. |
La valeur des SIIC est soumise à des variations plus fortes, les experts estiment une volatilité 6 fois plus importante que pour la SCPI. En clair, si le rendement promis peut être plus élevé, le risque de perte est proportionnel.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Questions fréquentes sur les SIIC (FAQ)
C'est quoi une SIIC ?
Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est une entreprise qui détient et gère un portefeuille d’immeubles (bureaux, commerces, etc.) et distribue la majeure partie de ses revenus sous forme de dividendes. Ses actions s’achètent et se revendent en Bourse.
Qu'est-ce qu'une SIIC en finance ?
En finance, une SIIC est un véhicule d’investissement permettant de s’exposer au secteur immobilier professionnel tout en bénéficiant de la liquidité et de la transparence des marchés financiers.
Quelles sont les meilleures SIIC ?
Il n’y a pas de « meilleure » SIIC universelle, cela dépend de votre stratégie :
- Pour le commerce : Klépierre, Carmila.
- Pour la logistique : Argan.
- Pour les bureaux : Société de la Tour Eiffel, Icade.
- Diversifiées : Unibail-Rodamco-Westfield, Altarea.
Quelles sont les performances des SIIC par rapport aux autres véhicules d'investissement ?
En 2025, les SIIC offrent un rendement moyen d’environ 8% brut, soit près de 5,5% net après application de la flat tax de 30%. À titre de comparaison, les SCPI ont affiché en 2024 un rendement moyen de 4,72% brut. Cet écart s’explique par la nature même des SIIC, considérées comme des placements boursiers plus volatils. Elles sont donc potentiellement plus rémunératrices que les SCPI, qui reposent sur l’immobilier locatif et présentent un profil plus stable.
