La société d’investissement immobilière cotée est une entreprise spécialiste de l’acquisition, la détention et la gestion de patrimoines immobiliers. Elle permet d’investir indirectement dans l’immobilier et de déléguer la gestion intégrale de votre investissement. La SIIC se distingue de la SCPI par la nature de ses investissements qui sont cotés en bourse et dont la valeur est susceptible d’évoluer quotidiennement.
Définition de la SIIC
Les « Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées » (SIIC) sont des sociétés foncières, qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier, et qui doivent leur nom à un régime fiscal particulier, inspiré des Reits américains. Particularités de ce statut : la société doit reverser une bonne partie de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes, et ces produits versés ne sont alors pas imposés au niveau de la société. À la fois actions cotées et véhicules de Pierre Papier (Véhicule financier permettant d’investir indirectement en immobilier), les SIIC sont au carrefour de la Bourse et de l’immobilier.
Comment et pourquoi créer une SIIC ?
Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à condition d'être cotée sur un marché réglementé français et d'avoir un capital minimum de quinze millions d'euros. De plus, son objet social principal doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. L'option est irrévocable.
L'avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l'IS avant d'être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.
En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.
Sur quoi investit une SIIC ?
Le métier d'une SIIC consiste à investir les capitaux qu'elle collecte dans l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location. Elle met en location ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d'autres. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les grandes sociétés foncières disposent toutes de leurs équipes de gestion en interne. Chacune développe sa stratégie, qui n'est pas figée et peut évoluer dans le temps.
Unibail Rodamco, une des SIIC les plus connues, investit majoritairement dans les centres commerciaux. Plus petite, la Société de la Tour Eiffel est spécialisée dans la détention et la gestion d'actifs immobiliers de bureaux.
Comment acheter et vendre des parts de SIIC ?
Les SIIC sont des sociétés cotées, il est donc possible d’acheter des actions de SIIC dans un compte titres ordinaire. Par contre, ces titres ne sont pas éligibles au PEA.
Comme pour tout achat d’action, vous devez donc détenir un compte titres dans une banque ou chez un courtier en ligne (ou en ouvrir un si vous n’en avez pas) et passer ensuite un ordre d’achat en Bourse en indiquant le nombre de titres que vous voulez acheter et suivant le cours de Bourse de la société. Vous pourrez ensuite vendre vos titres à n’importe quel moment, pendant les heures de cotations de la Bourse, en passant un ordre de vente.
Avantages et inconvénients des SIIC
Les avantages des SIIC
- Un ticket d'entrée plus faible que dans le cadre de l'acquisition directe d'un bien immobilier. Les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l’immobilier, à partir de quelques centaines d’euros.
- Gestion déléguée : À l'image des autres produits dits de Pierre Papier, les SIIC permettent d'investir partiellement dans de l'immobilier physique sans soucis de gestion : pas de locataire à gérer, pas de vacances locatives, pas de travaux, pas de facture à régler, pas d’assemblée générale, etc. La société se charge de tout.
- Liquidité : Par rapport aux SCPI, et même aux OPCI, les parts de SIIC jouissent d’une très grande liquidité. Il s’agit en effet de titres cotés à la Bourse de Paris, qui peuvent donc être achetés et vendus très rapidement.
- Les frais sont bien plus faibles qu’une acquisition immobilière et même que pour des achats de parts d’OPCI et SCPI (les autres véhicules de Pierre Papier) : il s’agit de frais de courtage pour acheter des actions et éventuellement de droits de garde (des frais qui peuvent être fortement réduits chez un courtier en ligne).
- Deux leviers de performance : la performance de la gestion immobilière matérialisée par les distributions de dividendes de la société et la performance boursière de l’action.
- Fiscalité sur les revenus plus souple que les revenus fonciers avec la possibilité d’opter pour la flat tax (30 %) ou pour le barème de l’IR (TMI +17,2 %).
Inconvénients et risques des SIIC
- Forte corrélation aux marchés boursiers. Les titres des SIIC sont cotés en Bourse et leur évolution dépend de l’évolution générale des marchés financiers et du sentiment global des investisseurs, et pas uniquement des performances financières de la société.
- Risque de perte en capital élevé : l’investissement en actions est considéré comme l’un des placements les plus risqués. Il peut amener à une perte importante, en cas de krach boursier ou de mauvaises performances de la société. La perte peut même être totale en cas de faillite de la société.
- Risque de liquidité : même des actions cotées en bourse peuvent se révéler peu liquides. C’est le cas notamment de celles qui s’échangent sur les marchés non réglementés, comme Alternext ou le marché libre.
- Risque de rendement : Les revenus locatifs peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant global des loyers versés par les locataires. Aucun rendement n'est garanti. Une SIIC peut stopper de servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Il est impossible de faire un emprunt immobilier pour acheter des SIIC, vous devez donc recourir à un crédit à la consommation ou alors directement prendre sur vos liquidités.
- Très peu de contrats d’assurance vie permettent d’investir sur les SIIC (mais quelques-unes sont disponibles dans les contrats meilleurtaux Placement !). Les SIIC ne sont pas éligibles au PEA.
Comment bien choisir une SIIC ?
Comme tout investissement en actions, il convient d’analyser les sociétés selon leurs bénéfices, les dividendes distribués, leurs perspectives, et le prix auquel elles se payent en Bourse.
Il est intéressant de connaître le business model adopté par une SIIC, car il donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d'exposition aux risques.
Les performances passées, même si elles ne sont pas un indicateur fiable des performances passées, sont intéressantes pour juger de la bonne gestion de l’entreprise (on privilégiera un titre avec une performance boursière plutôt stable, mais des dividendes attractifs et une valorisation abordable).
À ce titre, nous pouvons citer par exemple :
- Unibail-Rodamco-Westfield (FR0013326246) ;
- Klépierre (FR0000121964) ;
- Icade (FR0000035081) ;
- Altarea Cogedim (FR0000033219) ;
- Carmila (FR0010828137) ;
- Cegereal (FR0010309096) ;
- Mercialys (FR0010241638) ;
- Société Tour Eiffel (FR0000036816).
SIIC ou SCPI : quelle différence ?
SIIC ou SCPI, quel que soit votre choix, vous investissez indirectement dans l’immobilier locatif. Ces deux investissements en pierre papier sont pourtant bien différents sur certains points :
- La SIIC est cotée en bourse ;
- Avec la SIIC, l’augmentation du capital se fait par l’émission d’actions ;
- Avec la SCPI, les fonds sont collectés via l’acquisition de parts des épargnants ;
- La valeur des SIIC est soumise à des variations plus fortes, les experts estiment une volatilité 6 fois plus importante que pour la SCPI. En clair, si le rendement promis peut être plus élevé, le risque de perte est proportionnel ;
- La liquidité est plus importante avec les SIIC, la revente est plus rapide que celle des parts de SCPI ;
- Les SIIC sont des valeurs mobilières imposées au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax). Ces valeurs n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI sous certaines conditions. Les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Les SIIC en assurance-vie
Certains contrats d’assurance-vie proposent des SCPI mais également des SIIC pour diversifier vos placements, même si cela reste rare. Pour mémoire, avec l’assurance-vie, vous avez le choix entre fonds en euros, un placement sécurisé, et unités de compte pour obtenir un rendement plus élevé avec, en contrepartie, un risque plus important. Vous pouvez placer une partie de votre épargne sur des SIIC via l’assurance-vie. Si des frais sont appliqués comme pour tout contrat d’assurance-vie, la fiscalité est plus intéressante. Lorsque vous percevez des dividendes, ceux-ci sont investis sur le fonds en euros.
Questions fréquentes sur les SIIC
Questions fréquentes sur les SIIC ?
La SIIC est une société foncière qui augmente son capital grâce aux actionnaires et qui investit dans des biens immobiliers et en assure la gestion. Elle reverse aux actionnaires une partie des loyers perçus.
Comment investir dans une SIIC ?
Vous achetez des actions, comme vous achèteriez des parts de SCPI, et obtenez des revenus locatifs. Vous ouvrez un compte-titres auprès d’une compagnie d’assurance, d’un courtier, etc.
Comment choisir entre SIIC et SCPI ?
La SIIC s’adresse à des investisseurs dont le profil de risque est plus avancé en raison de la fluctuation importante de la valeur des actions. Le choix se fait donc en fonction de votre situation financière et professionnelle, mais aussi de vos objectifs et de votre capacité à assumer le risque. La fiscalité est un critère de choix également, les valeurs des SIIC n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI et elles sont imposées au titre du PFU.
