lundi12novembre

La pierre-papier séduit de plus en plus les français, qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s'encombrer d'un immeuble. Alors, divers produits peuvent s'offrir à un investisseur. Deux produits en particulier sont disponibles pour investir dans l'immobilier non coté: les SCPI et les OPCI. Que se cache-t-il derrière ces acronymes qui peuvent paraître barbares au premier abord. Tour d'horizon...

    SCPI, OCPI : mode d'emploi

    La société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet de gérer exclusivement un patrimoine immobilier locatif. Une SCPI est donc une structure d'investissement de placement collectif qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. A l'heure où les épargnants cherchent des placements de substitution face à la forte volatilité de la Bourse, les SCPI jouent de plus en plus leur rôle de valeur refuge. Il faut dire que leurs performances restent particulièrement attrayantes. Certaines sociétés qui investissent dans les murs de magasins ou les bureaux peuvent servir des rendements moyens de 5 à 5,5% avant impôt... Les principes de base de la SCPI expliquent ce bon comportement : la SCPI n'est pas cotée. Elle échappe ainsi aux fluctuations particulièrement sensibles que les marchés boursiers ont traversées ces deux dernières années.

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    Avantage : quelques centaines d'euros suffisent pour acheter des parts de SCPI.

    La pierre papier est beaucoup moins contraignante et risquée qu'un placement immobilier classique : les sociétés de gestion investissent sur plusieurs immeubles, gèrent directement les locataires, perçoivent les loyers et redistribuent une quote-part proportionnelle à l'investissement.

    C'est que l'immobilier a toujours occupé une place prépondérante dans les choix d'investissement des particuliers. Alors, pendant une période où le marché de l'investissement immobilier en France était très soutenu (2004-2007), les pouvoirs publics ont mis en place les OPCI, nouveau véhicule pour investir dans l'immobilier non coté. Ces derniers étaient à l'origine prévus pour remplacer leur concurrent direct, les SCPI.

    En effet, l'ordonnance du 13 Octobre 2005 fixait alors les règles de ce nouveau produit de placement mais également précisait l'interdiction de toute nouvelle création de SCPI après 2009, ainsi que toute nouvelle augmentation de capital. Le législateur voyait en effet au travers des OPCI, une plus grande liquidité tout en préservant les avantages inhérents à la pierre-papier à savoir : investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste, mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion, obtenir des revenus réguliers et se constituer un patrimoine. Cependant après de vives critiques effectuées par l'Association des porteurs de parts des SCPI, le Sénat a finalement voté un amendement permettant la coexistence durable des deux types de placement.

    L'OPCI est donc un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Il s'agit d'un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier), ayant une fiscalité plus souple et mieux adaptée. La liquidité est également un des avantages retenus par les investisseurs pour souscrire à des OPCI, ces derniers étant composé de 10 % minimum d'actifs liquides pour assurer une parfaite fluidité du produit.

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    OPCI, SCPI : Lequel choisir ?

    Passons maintenant à la pratique... Si après ces séduisantes explications, vous ne savez toujours pas vers quel saint vous vouer, voici quelques éléments qui pourraient mettre un terme à ce terrible dilemme.

    Certains pourraient arrêter leur choix sur les OPCI... La liquidité me diriez-vous ? Au final, en voulant trop chercher la liquidité, l'OPCI se détourne de son objectif premier, celui de répliquer fidèlement l'évolution du marché de l'immobilier. Alors pour ceux qui accordent énormément d'importance à la fluidité dans un produit basé sur l'immobilier tout en étant satisfait du rendement, il existe une parade ! En plus avec une fiscalité plutôt allégée... Mais laquelle ? La SCPI n'a plus de secrets pour vous et l'intérêt du contrat d'assurance-vie vous êtes familiers avec ? Mais connaissez-vous l'investissement dans des parts de SCPI, dans le cadre même d'un contrat d'assurance vie ? C'est possible !

    Dans ce contexte, l'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie permet de combiner un " outil de capitalisation " sans comparable et un " outil de rendement " assis sur un actif tangible. Ainsi, le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance vie ou du contrat de capitalisation et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe " assurance vie ". Et voilà ! Maintenant vous savez...

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