vendredi01novembre
Géré par BNP Paribas REIM France, l'OPCI Diverspierre a été créé en 2013. Son actif net s'élève à 1,53 Md€ début 2019. Diverspierre a collecté 86 millions d'euros au 1er trimestre 2019, ce qui le place à la troisième place des OPCI en termes de collecte. Cette OPCI a amélioré sensiblement sa performance puisqu'avec 4,68% sur les 8 premiers mois (dividendes réinvestis), elle fait 3 fois mieux que sur toute l'année 2018.

Les chiffres clés de l'OPCI Diverspierre

Lors du 1er semestre, BNP Paribas REIM France a investi 125 millions d'euros. Pour partie, cet investissement a été consacré à l'acquisition de deux immeubles, un à Dublin et un autre à Francfort. Diverspierre renforce ainsi sa part à l'international qui atteint ainsi près de 30 %. L'OPCI est actuellement présente dans les pays suivants au travers de diverses acquisitions immobilières :

 

France = 70 %
Allemagne = 14 %
Italie = 6 %
Irlande = 5 %
Benelux = 5 %

La nouvelle acquisition irlandaise est située dans le centre-ville de Dublin et est intégralement louée à Stripe Payments Europe Limited, une société technologique qui en a fait son siège social européen. En ce qui concerne la nouvelle acquisition allemande, elle se situe à Ostende. Ses 8 483 m² sont loués à une filiale de Publicis.
L'actif net de Diverspierre est consacré à hauteur de 54 % à l'immobilier physique. La part de l'immobilier coté est 18 %, au même niveau que la part d'obligation foncière. Les liquidités représentent 10 % de l'actif.
La poche d'immobilier physique se répartit à 73 % sur des bureaux, 13 % en commerces, 8 % en hôtellerie et 6 % en résidentiel.
La dernière valeur liquidative était de 119,84 €, la valorisation étant bimensuelle.

OPCI : l'immobilier, mais pas seulement

L'origine de la création des OCPI repose sur la volonté d'associer étroitement les atouts de la SCPI à la liquidité et la diversification des OPCVM (organisme de placements collectif en valeurs mobilières). À l'image de la SCPI, L'OPCI permet d'accéder à l'immobilier locatif, sans l'intervention d'un notaire.
La composition d'une OPCI est strictement contrôlée par l'AMF. La poche de l'investissement immobilier doit être comprise entre 60 et 90 %. La part d'actifs financiers peut aller jusqu'à 35 % et la poche de liquidités ne doit pas être inférieure à 5 %. L'OPCI associe ainsi immobilier, actifs financiers et liquidités.
À noter également que l'OPCI se veut " grand public " puisqu'il est possible d'y entrer à partir de 100 €.

Les avantages de l'OPCI :

L'OPCI investit sur de nombreux actifs répartis dans le monde ;
L'investisseur possède une visibilité permanente sur la valeur de son actif ;
Les investissements sont gérés par des experts ;
Un OCPI possède une certaine part de liquidité, ce qui facilite et accélère la revente des parts
Les divers fonds d'OPCI peuvent être détenus dans différentes enveloppes (contrat de capitalisation, compte-titres, assurance-vie) ;
Gestion entièrement déléguée.

Comme tout placement, l'OPCI possède quelques inconvénients :

Du fait de leur multiplicité, il est parfois difficile d'avoir une vision totale sur les investissements ;
Un OPCI est un placement uniquement à long terme pour être réellement rentable ;
Le capital investi n'est pas garanti ;
Les fonds immobiliers présentent un risque de perte de capital.


Les OPCI peuvent prendre diverses formes avec une incidence fiscale à connaître :

Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)

La fiscalité est celle des valeurs mobilières. Elle doit distribuer de 85 à 100 % des revenus locatifs et de 50 à 100 % des plus-values de cession.

Fonds de Placement Immobilier (FPI)

La fiscalité est ici celle des revenus fonciers. Le fonds est dans l'obligation de distribuer 85 % des revenus locatifs et le même pourcentage pour les plus-values de cession.
Depuis la loi Macron de 2015, les OPCI sont autorisées à investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP) au travers de deux fonds sous la forme de FILM (Fonds d'investissement en location meublée). Grâce à cette disposition, l'investisseur peut ainsi bénéficier de l'amortissement et récupérer la TVA.

Pourquoi souscrire à un OPCI ?

Même si à première vue, l'OPCI ressemble au placement idéal, investir dans un placement doit être guidé par des objectifs patrimoniaux précis.
Vous pouvez par exemple souhaiter dynamiser votre contrat d'assurance-vie en étant inquiet de la baisse de rendement des fonds en euros. La diversité apportée au contrat boostera ainsi votre place-ment, sans pour autant prendre trop de risques.
Vous êtes convaincu de l'intérêt d'investir dans l'immobilier indirect, mais vous voulez disposer d'une partie de votre épargne au cas où surgiraient des opportunités intéressantes. L'OPCI permet de racheter des parts de manière périodique et ainsi de récupérer d'une partie de son placement initial.
Vous avez pour objectif de vous constituer un patrimoine et vous avez donc besoin d'un placement rémunérateur sur le long terme. L'OPCI répond parfaitement à cette vision de l'avenir.

Quels sont les critères essentiels à prendre en compte ?

En premier lieu, il est important d'analyser les critères de performance :

La capitalisation de l'OPCI ;
Son taux de distribution ;
Sa rentabilité sur les dernières années.

Est ensuite à examiner la composition de son patrimoine. En priorité, il est important de se pencher sur la qualité des immeubles qui composent son patrimoine ainsi que la diversité des placements, tant sectoriellement que géographiquement.
Vous trouverez la plupart de ces informations dans le DICI (Document d'Information Clé pour l'Investisseur) qui vous est obligatoirement fourni avant la souscription.
Pour un premier placement, il est recommandé de demander conseil à un professionnel du secteur, Internet se révélant être pour sa part une base de données intéressante et de plus généralement gratuite.

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