jeudi03novembre

Difficile de connaitre l'évolution exacte des prix immobiliers en France. En effet, les différences peuvent être importantes selon le type de biens, la région, mais aussi l'indice que vous utilisez. En effet, il existe plusieurs indices qui permettent de se faire une idée sur l'évolution des prix immobiliers.

    Indices Insee
    En matière d'évolution des prix de l'immobilier dans le neuf et dans l'ancien, les indices de l'INSEE sont une référence. Avant 1997 les prix de l'Ancien faisaient l'objet d'une enquête annuelle du ministère de l'équipement. A partir de 1997, le Conseil supérieur du Notariat et l'INSEE se sont rapprochés pour élaborer un indice de prix pour l'ensemble des appartements et maisons anciens. Il s'agit de l'indice Notaires/ Insee des prix des logements anciens. C'est un indice trimestriel base 100 au quatrième trimestre 2000. En Septembre, l'INSEE a publié l'indice du deuxième trimestre 2011. , les prix des logements anciens ont augmenté d'1% par rapport au trimestre précédent. Plus précisément, les prix des appartements anciens ont augmenté de 2,1% tandis que ceux des maisons anciennes ont baissé de 0,1%. Sur 1 an, les prix de l'Ancien demeurent en forte hausse : +7,7 % (+5 % pour les prix des maisons et +10,4 % pour ceux des appartements). Les disparités peuvent être fortes en fonction du type de bien et de sa situation géographique. Par exemple au deuxième trimestre 2011 en Île-de-France, les prix des appartements ont augmenté de 3,9% et ceux des maisons de 0,7% par rapport au 1er trimestre 2011. Sur un an, les prix franciliens de l'Ancien progressent de 13,5 % (avec une hausse particulière de 22,5 % pour les appartements parisiens). En province les prix des appartements anciens ont augmenté au deuxième trimestre 2011 de 0,2 % par rapport au trimestre précédent, alors que ceux des maisons ont baissé de 0.3 %, soit une baisse de 0,1 % de l'Ancien en province. Mais sur 1 an, les prix des logements anciens sont plutôt à la hausse : 4,3 % dont +3,8 % pour les prix des appartements et +4,6 % pour ceux des maisons. Cet indice est calculé sur deux bases de données notariales (BIEN et PERVAL) dont le taux de couverture est estimé à 63% des transactions sur l'ensemble du territoire (80% des transactions en Ile de France). Malgré son excellente couverture, l'indice est très critiquable, non seulement car il est publié tard (en Septembre pour le deuxième trimestre) mais qu'il se base en plus sur des actes authentique signés par le notaire, qui ont donc lieu 3 mois après la promesse de vente. Les prix sont donc plutôt ceux du trimestre précédent L'indice de coût à la construction (ICC) sert de référence à l'évolution des prix dans le neuf. C'est un indice trimestriel, base 100 au quatrième trimestre 1953, date de sa création. Il est calculé par l'INSEE et est établi en collaboration avec le ministère de l'Écologie, l'Energie, le Développement durable et de la mer. Il est publié au Journal Officiel vers le milieu du 4ème mois suivant le trimestre sous revue. Par exemple, l'indice du premier trimestre de l'année n parait en juillet de l'année, l'indice du troisième trimestre de l'année n parait en janvier de l'année n+1. L'ICC concerne les bâtiments neufs à usage principal d'habitation non communautaire. Au deuxième trimestre, l'indice est à 1593 soit une hausse de 5,01% sur un an et 2.5% sur un trimestre


    Les agences immobilières

    Les professionnels de l'immobilier peuvent calculés les indices des prix immobiliers à partir des transactions qu'ils enregistrent. A cet effet, La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) est la première organisation des professionnels de l'immobilier en France. Elle regroupe plus de 12 000 adhérents soit plus de 100 000 collaborateurs, et représente 14 métiers.
    Même si l'indice FNAIM est fondé sur un ensemble plus restreint de transactions que l'INSEE, cela reste un indicateur très fiable. Toutefois, la méthode de calcul diffère de celle utilisée par l'Insee. Elle repose sur une moyenne des prix pondérés selon la part des transactions pour un type de bien donné et pour une région donnée dans l'ensemble des ventes enregistrées. Ainsi, les indices Notaires-INSEE et FNAIM divergent assez significativement. De manière générale, la FNAIM note une hausse de prix au deuxième trimestre 2011 de 6,8% sur un an et de 3,3 % par rapport au premier trimestre, avec une hausse de 4,3 % en province et de 1 % en Île-de-France. On notera toutefois des différences selon le type de bien et la région. Ainsi, Les prix des maisons en Île-de-France ont baissé de 2,4% au cours du deuxième trimestre alors qu'en province, ils ont progressé de 3,7%. Ceux des appartements en province comme en Île-de-France ont eu une hausse sensible. L'indice PAP permet de connaître l'évolution des prix des transactions entre particulier dans les huit premières agglomérations françaises (Paris Île-de-France, Marseille Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Nice Côte d'Azur, Toulouse, Bordeaux, Nantes). Il est calculé chaque mois sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le Groupe de Particulier à Particulier. Il s'agit des prix de vente réels et non ceux mentionnés dans les annonces. Les 8 premières agglomérations françaises représentent 16.292.748 habitants (source INSEE) répartis sur 817 communes offrant un parc immobilier aussi bien composé d'appartements que de maisons. Selon cet indice au deuxième trimestre 2011, les prix des appartements ont augmenté de 0,24% et ceux des maisons de 0,28%. Sur un an, la hausse des prix se limite à 2,31% pour les appartements et atteint 6,94% pour les maisons, soit une hausse globale annuelle de 4, 62% des prix immobiliers. De plus, même si ces indices sont moins fiables que l'indice INSEE, ceux-ci ont le mérite de publier des données récentes. En effet, en Octobre 2011, la FNAIM a publié des données du troisième trimestre 2011. Ainsi, selon les données de la FNAIM, les prix des logements anciens en moyenne en France ont progressé de 1 % au 3ème trimestre 2011 par rapport au 2ème trimestre 2011. L'indice PAP est encore plus récent puisqu'il est publié en début de chaque mois, et donne l'évolution sur le mois précédent. Ainsi, on peut voir qu'au mois de Septembre, selon les données de PAP, la hausse du prix des appartements est de 0.09 % par rapport au trimestre précédent et 2.15% sur un an, tandis que la hausse du prix des maisons atteint respectivement +0.4 % et 4.53 %.


    Les autres indices
    L'indice EDHEC IEIF immobilier d'entreprise France est un indice transactionnel mensuel représentatif du marché de l'immobilier d'entreprise en France. Il mesure la performance des parts effectivement échangées d'un portefeuille agrégé de fonds immobiliers non cotés. Cet indice se présente sous deux formes : l'indice des prix (indice nu) et l'indice revenus réinvestis (indice brut). Son historique remonte au 31 décembre 1980. L'indice est calculé chaque mois. Sa composition et ses règles sont révisées semestriellement par un Conseil Scientifique rassemblant des analystes immobiliers et financiers, des gérants, des personnalités scientifiques et des représentants de l'IEIF et de l'EDHEC. Sur un an, l'indice des prix affiche une belle progression de 8% (14% pour l'indice de revenus). Mais sur un trimestre, les prix sont en baisse de 0.98% Le service de l'Observation et des Statistiques (SOES) fait partie du Commissariat général au développement durable (CGDD), au sein du ministère de l'Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du logement. Il a pour mission d'organiser le système d'observation et statistique en matière de logement, de construction, de transports, d'énergie, d'environnement et de développement durable, en liaison avec les institutions nationales, européennes et internationales intéressées. A ce titre, il recueille, élabore et diffuse l'information statistique concernant les domaines de compétences du ministère. Ainsi, le CGDD publie des statistiques sur la construction et la commercialisation des logements neufs. Chaque trimestre, une enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est réalisée auprès des promoteurs sur les programmes de logements neufs destinés à la vente aux particuliers d'au moins cinq logements. Elle indique les prix de vente moyen des logements vendus ou ayant fait l'objet d'une réservation avec dépôts d'arrhes au cours du trimestre d'enquête. Ces prix moyens sont affectés par la structure des ventes et par la qualité des logements mis en vente chaque trimestre. Selon l'ECLN au deuxième trimestre 2011, le prix moyen (3820 ) au mètre carré des appartements neufs a augmenté de 7,7 % par rapport au deuxième trimestre de l'année dernière et de 1.64% par rapport au trimestre précédent Quant aux maisons individuelles, au 2ème trimestre 2011, le prix de vente moyen (249 400 ) d'une maison neuve a augmenté de 1,8 % à celui observé au deuxième trimestre 2010 mais baisse de 0.2% par rapport au trimestre précédent

    D'après l'INSEE, la référence en matière d'évolution des prix de l'immobilier, les prix de l'immobilier au deuxième trimestre 2011 étaient en forte augmentation depuis un an. En effet, les prix des logements anciens avaient augmenté de 7% par rapport au deuxième trimestre 2011, et les prix du neuf étaient quant à eux en hausse de 5,01% sur un an. La FNAIM, PAP, et le service de l'observation et des statistiques confirment cette hausse, qui est plus importante pour les appartements que pour les maisons. Néanmoins, sur un trimestre, la hausse a légèrement ralenti. D'après le SOES, le prix des maisons neuves a baissé au dernier trimestre. Enfin, la FNAIM et PAP, qui donnent des chiffres plus récents, montrent une stabilisationd es prix et n'n'excluent pas une baisse des prix d'ici la fin de l'année.

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