Le journal télé de France 2 a consacré récemment un Grand format sur les colocations, ces chambres louées dans des maisons ou des grands appartements qui pourraient être l'un des réponse à la crise du logement. En effet, il s'agit d'un mode de vie qui a le vent en poupe avec des prix attractifs pour les étudiants et les jeunes actifs, et un moyen pour les bailleurs de multiplier les loyers.
Grand Format France 2 : La colocation XXL
5 raisons de choisir la colocation pour un investissement locatif
Rentabilité plus élevée
Aujourd'hui, de plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation : L'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.
C'est notamment adapté pour des maisons ou des appartements de grandes surfaces, qui ne sont plus adaptés à la demande locative actuelle et qui vont trouver une nouvelle vie dans la colocation. En région parisienne, par exemple, il va être difficile de trouver une famille disposée à louer un grand logement de quatre ou cinq chambres. En revanche, il sera plus facile de réunir quatre colocataires qui vont débourser chacun de 400 à 500 euros mensuels, d'autant que les loyers des studios sont proposés entre 500 et 600 euros par mois.
Mais un bien n'est jamais vraiment adapté à la colocation et la vie en communauté. Les colocataires ont des exigences spécifiques, comment par exemple des chambres de superficie équivalente, salles de bains à deux vasques, voire idéalement salle d'eau individuelle. Il est donc souvent nécessaire de réaliser des travaux. Mais ces travaux vont augmenter la rentabilité globale de l'investissement.
Prenez un T4 d'une valeur de 250 000 ? que vous pouvez louer 950? par mois à une famille (4,56 % de rentabilité brute). Avec 60 000 ? de travaux, vous transformez le bien en une colocation pour 3 personnes. Chaque chambre sera louée 450 ? par mois, soit 1350 ? (5,23% de rentabilité brute).
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Une fiscalité attractive
La rentabilité du placement est d'autant plus attractive que la fiscalité peut-être particulièrement douce. Tout d'abord, les travaux que vous réalisez seront déductibles des revenus perçus. Par exemple, dans l'exemple précédent, les 60 000 ? de travaux permettent de gommer fiscalement 3 ans et demi de loyers. 3 ans sans payer d'impôt.
Surtout, le propriétaire pourra louer son bien en meublé, que les colocataires préfèrent souvent aux biens vides, et bénéficier de la fiscalité très attractive de ce statut : l'administration fiscale considère que les locations meublées ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l'investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.
La déductibilité des travaux et l'amortissement du bien permettent à votre investissement de générer des revenus qui ne seront pas imposés pendant 20 ans.
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De plus en plus de demandeurs, notamment salariés
De plus en plus de profils, et notamment des jeunes salariés, recherchent aujourd'hui des colocations. Pour des raisons financières principalement, la colocation est un mode de vie très plébiscité par les étudiants. Louer une chambre en colocation coûterait en effet 30% moins cher qu'un studio, et les économies réalisées sur le mobilier ou encore les charges locatives (électricité, gaz, internet ...) sont également à prendre en compte.
Ainsi un studio en location à Paris coûte entre 750?/mois et 800?/mois, tandis qu'une chambre en colocation coûtera entre 500 ? et 700 ?. Le locataire y gagne même en confort en partageant un appartement de plus grande taille, avec une plus grande cuisine, un grand séjour et parfois un espace extérieur. Une autre explication est sociétale : La colocation s'inscrit ainsi dans l'émergence actuelle d'une économie collaborative fondée sur le partage des ressources.
Pour toutes ces raisons, économies, confort, mode de vie, etc., le principe de colocation s'étend, de plus en plus, vers de nouveaux profils, et notamment les salariés : les jeunes salariés qui se mettent en couple de plus en plus tard, les personnes divorcées. À l'heure des Airbnb, Blablacar ou Netflix, la propriété est devenue " has been ". Louer un bien seul aussi, alors que la vie en colocation apporte de l'humain, des rencontres, de l'échange.
Selon le baromètre de la colocation du site Appartager du premier trimestre 2018, 46 % des colocataires sont des étudiants et 44 % sont des salariés. Si le nombre de personnes recherchant une chambre à louer en colocation augmenter chaque année, le potentiel de hausse reste cependant encore énorme : à Paris la colocation ne représente que 7 à 8% du marché des nouvelles locations.... contre 40% à Londres !
Manque d'offres
On estime aujourd'hui que la demande de colocation est 5 fois supérieure à l'offre. Les propriétaires immobiliers qui louent leur bien en colocation bénéficie d'un marché porteur. Nantes, Paris et Lyon sont donc les 3 villes où l'écart entre le nombre d'offres et de demandes est le plus important. À Nantes, il faut compter 6,3 prétendants par offres, 5,6 pour Paris et 5,5 à Lyon.
Conséquence, les loyers montent : selon le baromètre de la colocation du site Appartager du premier trimestre 2018, le loyer moyen d'une chambre en colocation en France au 1er trimestre 2018 est de 496? soit une inflation de 7% par rapport au 1er trimestre 2017. Les loyers ont nettement augmenté à Bordeaux et à Montpellier pour atteindre respectivement 463? (+ 5%) et 417? (+ 3%). Bordeaux s'est en effet beaucoup développé ces derniers mois grâce, entre autres, à l'ouverture de la LGV depuis Paris, entraînant une explosion des prix de l'immobilier et donc des locations.
Un TRI à deux chiffres
En couplant la rentabilité nette attractive du placement avec l'effet de levier du crédit, on obtient sur un investissement de 20 ans un TRI (taux de rentabilité interne) défiant toute concurrence. L'immobilier locatif à crédit donne un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent partiellement à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois.
Pour un investissement à crédit d'environ 300 000 euros, la mensualité de remboursement s'élève à 1450? par mois environ. Mais le couple reçoit des loyers de ses colocataires (environ 1220 ? nets) soit un " effort d'épargne mensuel " réduit à 230 euros par mois. Un effort limité pour un investissement conséquent. Voilà l'effet de levier du crédit.
Avec 230 euros par mois sur 20 ans, soit environ 55000 euros au total, un couple peut réaliser un investissement sur 20 ans de 300 000 ?.
Sur cette simulation, le TRI ressort à plus de 12 %* annuel : >> voir le détail de la simulation
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Colocatère : une offre clé en main
Le Groupe Colocatère est une société de conseil en immobilier d'investissement, spécialisée dans un concept unique en France, la colocation meublée sous le statut fiscal avantageux du Loueur Meublé Non Professionnel.
En partant de l'idée que la colocation est devenue un mode de vie pour beaucoup de jeunes actifs, mais que les logements ne sont pas adaptés à la vie en communauté, l'entreprise lilloise propose à des personnes qui cherchent à investir, de leur trouver des biens, des maisons ou des appartements, qu'elle transformera en colocations de standing, très attractives et très rentables. Dans ses colocations, le cachet de l'ancien est conservé, chaque chambre a sa salle de bain et ses toilettes, et les espaces partagés sont décorés avec soin.
Le Groupe Colocatère propose un concept " clé en main " unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative.
Plus d'une centaine de propriétaires (et plus de 500 locataires) ont déjà été convaincus par les projets de l'entreprise qui propose une véritable expertise sur ce marché en plein essor.
" Nous avons un fonctionnement particulier dans notre démarche commerciale et les propositions d'investissements que nous pouvons faire à nos clients. Nous partons du client, de ses objectifs, de ses critères et seulement à ce moment là nous nous mettons en recherche d'un bien. C est pour ça que nous n'avons pas de stock de produits. Nous sommes partis du principe que chaque client était unique, avec des objectifs de vie propre et c'est pour cela que chaque investissement doit être unique et adapté à sa demande "
Loïg Lemeilleur cofondateur de Colocatère
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire
*Données non contractuelles : 231 euros d'effort d'épargne par mois fiscalité incluse (TMI 41%) pour un crédit d'une durée de 20 ans au taux de 1.60%. Hypothèse de rendement de 5,42%
Avertissement ? Risques :
A propos du financement à crédit : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt pour donner son (leur) accord.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier résidentiel. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
La liquidité. L'immobilier se définit par une absence totale de liquidité. Un propriétaire qui doit vendre très rapidement son bien risque de le vendre à un prix bien inférieur à sa valeur de marché.
