Avez-vous déjà rêvé de posséder un coin de paradis pour vos vacances, un lieu où poser vos valises et vous sentir vraiment chez vous ? L'achat d'une résidence secondaire, avec la possibilité de la louer en votre absence, semble être une idée séduisante, surtout face à l'envolée des prix des locations saisonnières partout en France. Mais pour que rien n’entache vos futures escapades, il est essentiel de bien anticiper un tel projet.
Acheter une résidence secondaire pour la louer : une bonne affaire ?
Acheter une résidence secondaire fait rêver : avoir son propre pied-à-terre pour les vacances, dans un lieu qu’on aime. Et pour alléger la facture, beaucoup choisissent de la louer quand ils ne l’occupent pas, ce qui permet de transformer sa maison de vacances en source de revenus complémentaires. Mais cette stratégie est-elle vraiment rentable ?
Que vaut-il mieux faire : acheter ou louer une maison de vacances ? Le coût d’acquisition est-il justifié face aux dépenses de location sur le long terme ?
Comparaison achat vs location d’une maison de vacances
Prenons un exemple :
Chaque été, trois semaines de vacances sur l’Île de Ré dans une maison louée 1 000 € la semaine représentent une dépense de 3 000 € par an. Sur 25 ans, cela équivaut à 75 000 €, voire environ 96 000 € en tenant compte d’une hypothèse d’inflation moyenne de 2 % par an.
Face à cette dépense récurrente, certains choisissent d’investir dans leur propre maison de vacances.
Prenons l’exemple d’un bien à 400 000 €, financé à deux avec :
- Un apport de 40 000 €
- Un crédit de 360 000 € sur 25 ans à 3,80 %, avec assurance à 0,35 %
- Soit des mensualités de 1 966 €
Le coût total du crédit (intérêts + assurance) atteint donc environ 229 700 €. En ajoutant les charges (taxe foncière, entretien, copropriété...), le coût global grimpe. Mais à l’issue du prêt, le bien est intégralement remboursé et appartient au couple, avec une valeur potentiellement revalorisée. Avec une hausse moyenne de 2 % par an, ce bien pourrait valoir près de 640 000 € dans 25 ans.
Et lorsque la maison n’est pas occupée ?
Une mise en location de 15 semaines par an à 750 € la semaine (une moyenne prudente qui tient compte des semaines moins rentables) peut générer :
- 12 000 € de loyers bruts par an
- Soit environ 8 000 € nets après abattement micro-BIC et fiscalité (30 % TMI + 17,2 % prélèvements sociaux)
Au total, cela représente près de 200 000 € sur 25 ans.
Ces loyers ne couvrent pas entièrement le coût total du crédit, mais ils en absorbent une part significative, tout en réduisant fortement l’effort d’épargne mensuel. En revanche, ne sont pas pris en compte dans ce calcul :
- Les frais de gestion si vous déléguez la gestion
- Autres frais liés à la gestion du bien
- De potentiels travaux ou des vacances locatives supplémentaires
Tout ceci impacte la rentabilité de votre opération. À l’inverse, si vous parvenez à louer davantage de semaines ou à des tarifs plus élevés, l’autofinancement devient un objectif plus accessible.
Verdict :
- Louer sa maison de vacances chaque année coûte environ 96 000 € sur 25 ans.
- Acheter et louer partiellement votre résidence secondaire peut non seulement couvrir une partie importante des mensualités, mais en plus, vous permet de vous constituer un patrimoine qui se valorise année après année.
Bien sûr, tout dépendra :
- De la localisation (attractivité touristique, saisonnalité)
- De votre capacité à gérer ou déléguer la location
- Et du marché immobilier local
Avec des mensualités de 1 966 € (soit environ 23 600 € par an), le coût brut du crédit est important. Mais il est en partie compensé par :
- 3 000 € d’économies sur les vacances (3 semaines non louées)
- 8 000 € de loyers nets issus de la location saisonnière (15 semaines par an)
L’effort d’épargne net revient ainsi à environ 12 600 € par an, soit 1 050 € par mois à deux, ou 525 € par personne.
Et si cet argent était investi ailleurs ?
Plutôt que d’acheter une résidence secondaire, cet apport de 40 000 € et cet effort d’épargne de 1 050 € par mois (à deux) pourraient être investis sur un placement offrant un rendement annuel moyen de 5 % (selon les supports choisis et le risque accepté).
Sur 25 ans, cela représenterait un capital final d’environ 753 000 € bruts.
Autrement dit, en optant pour un placement financier, il est possible de se constituer un capital important sur le long terme… tout en gardant une liberté totale : celle de choisir ses vacances, de ne pas se soucier d’un bien à entretenir, et moduler librement votre effort d’épargne selon vos moyens.
L’assurance vie, en particulier, permet d’accéder à une très large gamme de supports : plus de 700 supports disponibles dans le contrat Meilleurtaux Liberté Vie, allant des fonds en euros pour du sans risque aux unités de compte potentiellement plus rémunérateurs mais aussi plus risqués (actions, ETF, private equity, dette privée…).
En fonction des choix réalisés et du niveau de risque accepté, il est possible de viser un objectif de rendement attrayant.
Pour savoir comment répartir efficacement son épargne, selon ses objectifs (vacances, retraite, projet immobilier futur…) et son appétence au risque, il peut être pertinent de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous aidera à construire une stratégie d’investissement personnalisée et adaptée à vos besoins.
Et si on veut quand même investir dans l’immobilier… mais sans les contraintes ?
Il est tout à fait possible d’investir dans la pierre sans acheter un bien en direct ni en assurer la gestion au quotidien. C’est ce que permettent les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
Avec ce type de placement, on devient copropriétaire d’un parc immobilier (bureaux, logements, commerces…) géré par une société de gestion. En échange, on perçoit régulièrement des loyers, sans se soucier de la location, des travaux ou des impayés.
Parmi les avantages :
- Une mise de départ accessible, parfois dès quelques centaines d’euros,
- Des revenus potentiels réguliers, distribués chaque trimestre ou chaque mois,
- Une diversification sectorielle et géographique (en France et/ou en Europe),
- Aucune gestion locative à assurer soi-même,
En contrepartie d’un risque de perte en capital et d’un risque de liquidité.
Un moyen d’investir dans l’immobilier, sans y consacrer du temps ni mobiliser un budget aussi lourd qu’un achat en direct.
En conclusion
Acheter une résidence secondaire peut être bien plus qu’un simple achat plaisir. C’est parfois l’occasion de faire une pierre deux coups : profiter d’un lieu de vacances qui vous ressemble, tout en construisant un patrimoine qui prend de la valeur et peut générer des revenus locatifs.
Mais ce type de projet peut aussi demander un effort d’épargne important, peu flexible, ainsi qu’un certain niveau d’implication pour la gestion et l’entretien du bien. Il convient donc de bien évaluer sa capacité à s’engager sur le long terme.
Pour ceux qui recherchent davantage de souplesse, il existe d’autres manières d’investir, plus simples à piloter au quotidien. Assurance vie, SCPI ou placements financiers diversifiés permettent aussi de se constituer un capital ou des revenus complémentaires, tout en gardant une grande liberté dans ses choix.
Et n’oubliez pas : un investissement réussi, c'est comme des vacances réussies… ça s'anticipe et ça se prépare minutieusement ! Prenez le temps de la réflexion, renseignez-vous et, si besoin, faites-vous accompagner.
Communication non contractuelle à but publicitaire
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier...
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable...
La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté...
Meilleurtaux Liberté Vie est un contrat individuel d’assurance vie de type multisupports distribué par Meilleurtaux Placement et assuré par Spirica - S.A. au capital de 256 359 096 €. Entreprise régie par le Code des Assurances - n° 487 739 963 RCS Paris - 16/18 boulevard de Vaugirard – 75015 PARIS - Société d’assurance agréée et immatriculée auprès de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) sous le numéro 1021306, autorité de contrôle située 4 Place de Budapest, CS 92459 – 75436 PARIS CEDEX 09. Les garanties de ce contrat peuvent être exprimées en Unités de Compte, en parts de provisions de diversification et en euros. Pour la part investie en Unités de Compte et en parts de provisions de diversification, les montants investis ne sont pas garantis et sont sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les caractéristiques principales du contrat Meilleurtaux Liberté Vie et de ses différentes options d’investissement sont exposées dans le Document d’Informations Clé et les Documents d’Informations Spécifiques disponibles sur placement.meilleurtaux.com ou sur le site de l’Assureur https://www.spirica.fr.
