dimanche03novembre

" Le monde est un petit village " disent les Italiens. Quoi de plus vrai aujourd'hui que cette expression !

A l'échelle de l'Europe, plus de 60 ans de construction européenne ont fait leur oeuvre emportant une formidable mixité et mobilité des populations européenne au sein du continent. 
Selon la commission européenne, près d'un million d'enfants seraient ainsi nés d'unions transeuropéennes depuis 1987 qualifiant ce phénomène de " Bébés Erasmus ".
Et bien au-delà combien d'européens ont franchi le pas d'acheter un bien, résidence principale ou secondaire, au sein d'autres pays de l'Union Européenne que le leur ?

1 - Se poser les bonnes questions

A l'échelle du monde, la mondialisation de plus en plus accrue a également eu pour effet de démultiplier les occasions de se confronter à l'étranger aussi bien dans ses études, sa vie professionnelle que sa vie personnelle.

De toutes ces configurations européennes et plus largement internationales naissent des enfants binationaux, se crééent des unions entre personnes de nationalités différentes, apparaissent des lieux de vie hors de son pays d'origine avec des biens immobiliers ou des comptes bancaires dans plusieurs pays, en France mais aussi au Maroc ou en Espagne ... 

Autant de situations qui posent question car, quand entre plusieurs pays son coeur balance, se pose toujours un choix cornélien : quelle loi sera applicable en cas de difficultés ? 

Si je meurs, mes héritiers devront-ils aller voir un notaire français ou autrichien ? Mes biens sont-ils communs avec mon conjoint ou non ? Ma banque peut-elle saisir les biens de mon époux ou non ?

Autant de questions dont la réponse ne sera pas sans conséquence, car si le monde s'est réduit à l'échelle d'un village avec la possibilité d'aller de Paris à Rome en moins de temps que Toulouse, chaque pays garde encore aujourd'hui ses propres règles et spécificités avec des différences notables même entre pays européens.

Hériter en droit anglais, français, chinois ou algérien peut donc avoir des résultats ô combien différents pour les héritiers !

Tout comme divorcer sous un régime de communauté français ou un régime de séparations de biens japonais peut arriver à un résultat tout autre ! 

Aussi, pour éviter toutes déconvenues, il convient d'anticiper les choses en se posant toutes ces questions bien en amont.

2 - Avis d'expert : Vincent DE BAETS, diplômé notaire

En pratique, la question de la loi applicable en présence de situations internationales se pose à deux occasions :

2.1 Le Mariage

Le mariage est avant tout une cérémonie, un acte conjoint des époux qui vont se manifester devant une autorité (étatique ou religieuse) pour prendre acte de leur engagement de vie commune.

Mais au-delà, le mariage créé du lien entre les époux : au plan personnel mais aussi patrimonial !

Ainsi, chaque mariage s'accompagne d'un régime matrimonial. Il s'agit des règles qui vont régir les biens des époux pendant le mariage : chaque époux garde-t-il la propriété de tous ses biens ? Ou tous les biens deviennent-ils communs ? Suis-je responsable des dettes de mon épouse et inversement ? 

Autant de questions dont l'importance est primordiale durant la vie du couple, en cas de séparation et en cas de décès.

En droit français, les choses sont bien tranchées puisque tout couple qui se marie sans contrat de mariage se voit attribuer le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime matrimonial par défaut) mais le couple peut toujours opter pour un autre régime matrimonial par contrat de mariage chez son notaire, par exemple la séparation pure et simple des biens.

L'application du droit français ne fait aucun doute lorsque la situation du couple est 100% française, mais quid des autres cas ? Ainsi qu'en sera-t-il du couple de français expatrié à Londres qui décide de s'y marier ? Ou encore du Français parti étudier au Pérou, où il rencontre sa promise de nationalité mexicaine qu'il épouse en Colombie où le couple s'est expatrié ? 

 

Sur ce point précis tout dépend de la date du mariage ! Avec une situation bien compliquée puisqu'il faut distinguer :

 

  •     Les mariages célébrés avant le 1er Septembre 1992 ; 
  •     Les mariages célébrés entre le 1er Septembre 1992 et le 29 Janvier 2019 ;
  •     Et bientôt les mariages célébrés après le 29 Janvier 2019.

 

Cas des époux mariés avant le 1er septembre 1992 :

Pour tout mariage célébré avant le 1er Septembre 1992, la réponse est à rechercher dans la jurisprudence de la Cour de Cassation qui consacrait le principe de l'autonomie de la volonté. Autrement dit, les époux étaient mariés sous la loi que les époux avaient implicitement choisie. On regardait pour cela le lieu de vie stable des époux. Ainsi, notre couple de Français partis vivre à Londres, où il réside de manière stable, et qui se marie à Londres sera présumé avoir choisi la loi anglaise pour leur régime matrimonial.

Cette règle purement nationale peut toutefois ne pas être celle retenue par les autres Etats, d'où un potentiel conflit de loi ...

Les Etats européens ont ainsi tenté une première harmonisation plutôt ratée avec la Convention de la Haye du 14 Mars 1978, puisque seule la France, le Luxembourg & les Pays bas l'ont ratifiée.

En ce qui concerne la France cette convention est entrée en vigueur le 1er septembre 1992.

 

Cas des époux mariés entre le 1er Septembre 1992 et le 29 Janvier 2019 :

Les couples mariés entre le 01/09/1992 et le 29/01/2019 voient leur situation régie par la convention de la Haye.

Pour ces couples, à défaut de choix réalisé par les époux avant (ou pendant) le mariage, la loi retenue pour le régime matrimonial sera donc celle du pays dans lequel les époux éliront leur premier domicile commun.

Prenons l'exemple d'un Français parti vivre à Chicago pour épouser une Chinoise en 2005, aux termes de la convention de la Haye, les époux seront soumis à la séparation de biens en vigueur en Illinois. Une solution qui ne sera peut-être pas si évidente que cela pour nos époux quand on sait que la France comme la Chine retiennent pour régime légal un régime communautaire. 

Subtilité cependant de la Convention de la Haye (tendant à inciter sans succès les Anglais à participer à cet accord international) : en cas d'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger, spécifiquement pour ce bien, les époux pourront choisir le régime matrimonial de la loi du pays où se trouve le bien immobilier. 

Par ailleurs, la Convention de la Haye prévoit une "mutabilité automatique" du régime matrimonial. Il en résulte que la loi applicable peut donc changer avec le temps ...

Reprenons donc notre couple : en 2007 ils décident de partir vivre en France et de quitter Chicago. S'ils viennent à résider plus de 10 ans de manière continue en France, ils passeront sous la loi française dès 2018.

En effet, la Convention de la Haye prévoit que lorsque, après le mariage, la résidence habituelle du couple a duré plus de 10 ans dans un autre Etat, la loi applicable au régime matrimonial du couple devient la loi de cet Etat.
Une solution logique dans la mesure où le couple aura alors plus de liens de proximité avec ce nouvel Etat qu'avec celui qu'ils ont laissé derrière eux.

Mais attention, ce changement de loi applicable ne vaut que pour l'avenir !

 Cela revient à dire pour notre couple qu'il aura été marié sous la séparation de biens américaine du jour de leur mariage jusqu'en 2018, année où il a basculé sous le régime légal français de la communauté réduite aux acquêts. Ainsi, l'appartement de Chicago acquis par Monsieur seul avant 2018 ne sera pas commun quand l'appartement parisien acheté par Madame seule en 2018 le sera ...

Pour que la liquidation du régime matrimonial du couple ne tourne pas au cauchemar en cas de divorce ou décès, il est donc plus que recommandé pour tout couple présentant un lien d'extranéité (lien avec l'international) de trancher la question en amont en désignant la loi qu'ils souhaitent voir appliquer pour leur régime matrimonial.

Aux termes de la convention de la Haye, les époux peuvent choisir la loi de la nationalité de l'un d'eux, la loi de l'Etat où ils ont leur résidence habituelle ou encore la loi de l'Etat où les époux établiront leur domicile juste après leur mariage. Pour cela, il suffit de réaliser un contrat de mariage ou une déclaration de loi applicable devant notaire.

Pour ceux des époux qui seraient déjà mariés sans avoir fait de contrat de mariage, il est également possible de changer de régime matrimonial devant notaire, rien n'est donc perdu.

Enfin, notons que tout ceci forme la règle jusqu'au 29 Janvier 2019 .... Puisqu'une tentative de coopération renforcée entre plusieurs pays de l'Union Européenne :  la France, l'Allemagne, l'Autriche, la Belgique, la Bulgarie, Chypre, la Croatie, l'Espagne, la Finlande, la Grèce, l'Italie, le Luxembourg, Malte, les Pays-Bas, le Portugal, la République Tchèque, la Slovénie et la Suède a donné naissance aux règlements européens 2016/1103 et 2016/1104 fixant de nouvelles règles de détermination de la loi applicable.

Ces règles seront applicables, dans tous ces Etats, pour tous les mariages conclus à compter du 29 Janvier 2019.

 

Cas des époux mariés à partir du 29 Janvier 2019 : 

Quels changements pour ces couples depuis cette date ? 

Relativement peu à vrai dire puisque dans les faits, la loi applicable reste celle de la loi du pays dans lequel le couple élira premier domicile commun, sauf choix de la loi effectué par le couple chez leur notaire ; les époux ne pouvant choisir que leurs lois nationales où celle de leur pays de résidence.

Il n'est toutefois plus possible de prévoir, pour les biens immobiliers à l'étranger, une autre loi applicable spécifiquement pour ces biens.

Enfin, fini le changement automatique de loi au bout de 10 ans de résidence dans un autre Etat ... Une bonne chose pour limiter les mauvaises surprises pour les couples qui changeraient de loi sans même sans rendre compte.

Toutefois, en fin de mariage, chaque époux qui n'aurait pas choisi sa loi applicable chez son notaire, avant ou pendant le mariage, pourra demander du tribunal du pays dans lequel il réside à ce que la loi applicable soit celle de la dernière résidence du couple.

Le juge pourra alors faire droit à cette demande s'il est avéré que le couple a résidé plus longtemps dans cet endroit que les précédents et qu'au vu des éléments du dossier il est avéré que les époux se sont fondés sur la loi de leur dernière résidence pour organiser leurs rapports patrimoniaux.

Ainsi, notre couple qui se serait marié et aurait habité à Chicago (soumis à la séparation de biens donc) qui reviendrait en France pour y vivre plus longtemps qu'à Chicago tout en fonctionnant dans les faits comme sous un régime de communauté (pot commun entre les époux, acquisition en commun ...) pourra ainsi solliciter du juge français lors de leur séparation qu'il leur soit appliqué la loi française et non plus la loi de l'Illinois.

Bien entendu, entre l'époux qui demandera à faire appliquer la loi française communautaire et l'autre qui pensait être marié sous la loi de l'Illinois séparatiste, les intérêts risquent fortement de diverger.

Mieux vaut donc dans tous les cas, à l'avance, bien définir quelle sera la loi applicable au couple en consultant son notaire.


2.2 Le Décès

 

Partir vivre dans un pays est sans doute toute une aventure ... mais qui peut être aussi celle ce vos héritiers depuis le 17 Août 2015 si vous n'y prenez pas garde !

Aventure que doivent d'ailleurs peu goûter les héritiers de Johnny Halliday ... 

En effet, le règlement européen n°650/2012, entré en vigueur le 17 Août 2015, prévoit pour tout citoyen européen (hors Irlande, Danemark et Royaume-Uni qui conservent leurs propres règles de détermination de la loi applicable) que la loi de leur dernier domicile sera celle qui viendra régir leur succession.

En d'autres termes, un Français qui partirait vivre à Hong-Kong verrait donc sa succession réglée sous la loi de Hong-Kong s'il venait à décéder. 


Par suite les biens de ce Français seraient répartis entre les personnes que la loi de Hong-Kong désigne comme héritiers et dans les proportions que cette même loi détermine.

Mais comme rien n'est jamais simple, nous dirons : pas toujours ...

Ainsi, s'il peut être prouvé que le défunt présentait des liens plus étroits avec un autre Etat que Hong-Kong, alors la succession serait réglée sous la loi de cet autre Etat. 
Ce cas est toutefois circonscrit à des hypothèses bien particulières avec présence de faits pertinents.
Exemple : notre Français était un étudiant français parti faire un stage de courte durée à Hong-Kong.

 

Enfin, la loi de l'Etat de résidence peut poser question : 

  •     D'une part lorsqu'elle prévoit, par application de ses propres règles de détermination de la loi applicable, que la loi qui devrait s'appliquer est en fait celle d'un autre Etat ;

Ainsi, si la loi de Hong-Kong renvoie à l'application de la loi française, alors cette dernière loi s'appliquera ;

  •     D'autre part lorsque la loi retenue apparait comme contraire à l'ordre public français c'est-à-dire aux principes fondamentaux du droit français : elle est alors écartée.

Malheureusement pour les aînés de Johnny Halliday, la Cour de Cassation a jugé que l'atteinte à la réserve héréditaire, c'est-à-dire la possibilité de déshériter ses enfants, ne constituait pas une atteinte aux principe fondamentaux du droit français lorsque " les enfants n'étaient pas en situation de précarité économique ou de besoin ".

Ainsi, par deux arrêts du 27 Septembre 2017, la cour de cassation valide l'application de la loi Californienne venant déshériter les enfants du défunt !


Une fois ces difficultés tranchées, si la loi du dernier domicile connu est bien celle retenue, elle pourra donc recevoir application sur l'ensemble des biens du défunt y compris ceux situés en France.

Le notaire français devra alors s'attacher les services d'un juriste de l'Etat de résidence afin qu'il soit porté à sa connaissance les règles successorales applicables.

Pour éviter un tel scénario, il est possible de désigner par testament que la loi de sa nationalité (ou lorsque la personne possède plusieurs nationalités : l'une de ces lois) comme étant celle applicable à sa succession.
Il sera recommandé de passer ce testament devant Notaire afin qu'il puisse être conservé en lieu sûr et enregistré au fichier central des dispositions de dernières volontés, ce qui permettra une remontée aisée de l'information au décès.

Notons enfin que le fait pour un Français de voir sa succession réglée sous l'empire d'une loi étrangère n'exonèrera nullement ses héritiers d'avoir à s'acquitter des droits de succession en France, lesquels sont dus toutes les fois que la situation entre dans le champ l'article 750 ter du Code Général des Impôts (défunt résident fiscal en France, héritier résident fiscal en France ou l'ayant été au moins 6 ans au cours des 10 dernières années ou biens situés en France), sauf convention fiscale internationale contraire.

3 - Cas pratique

M. Henri TENESSEE est Français.

Il rencontre à Londres Mlle Marie HOLIDAY, de nationalité française également avec laquelle il se marie sans contrat de mariage en 1995. Ils vivent ensuite plusieurs années à Londres où le couple se lance dans une carrière musicale.

Les faits : 

Henri fait ainsi succès avec son tube " Oh Barry si tu savais " qui génère d'importants droits d'auteurs. Il est aidé par Marie qui a pris la décision de ne pas travailler afin de se consacrer à son mari dont la carrière décolle et sa famille.

Henri acquiert un magnifique Penthouse près de Piccadilly Circus dans le centre de Londres pour loger le couple et y fonder sa famille. Deux enfants naissent de leur union : Kevin & Lara. 

 

Après plusieurs années de tournées et de travail acharné, le couple décide de rentrer en France en 2005. Il cesse alors toute production artistique et musicale.

Henri fait ainsi l'acquisition d'une Villa à DINARD en Bretagne pour leur servir de résidence principale dès 2005. Puis en 2016, il acquiert un appartement à Paris pour loger Lara partie étudier à la Capitale, appartement financé à l'aide d'un gros cachet touché par la même année au titre d'un album Best Of lancé par sa maison de disques.

Il fait également donation à chacun de ses enfants d'une somme de 200.000 euros afin de les aider à se lancer dans la vie.

Las d'une vie tranquille après des années d'excès, Henri décide de partir vivre à San Francisco en 2017 où il réside exclusivement depuis cette date et rapatrie l'ensemble des activités financières et artistiques. Il y acquiert même une petite maison typique de San Francisco qu'il finance intégralement au moyen de revenus exceptionnels issus de sa tournée d'adieu qu'il effectue aux Etats-Unis.

Il y tombe sous le charme de Valérie PLUSFORT qui devient sa maîtresse. Pris d'un amour fou pour celle-ci et considérant que ses enfants ont été mis à l'abris du besoin par le jeu des donations antérieures, Henri décide de faire de Valérie sa seule héritière en l'instituant légataire universelle par testament rédigé par son avocat américain aux termes duquel il prive explicitement son épouse et ses 2 enfants de tous droits dans sa succession.

Puis Henri décède subitement d'une crise cardiaque le 1er Mai 2018 ...

Son épouse et ses enfants prennent alors connaissance du testament d'Henri, stupéfaits.

 

Valeur des biens au décès d'Henri : 

- Penthouse à Londres : 3.000.000 euros 

- Valeur de la Villa de DINARD : 1.100.000 euros

- Valeur de l'appartement Parisien : 1.000.000 euros

- Valeur de la Maison de San Francisco : 1.000.000 euros

- Droits d'auteur : 3.000.000 euros

 

Détermination de la loi applicable pour le régime matrimonial : 

Les époux TENESSEE / HOLIDAY ayant élu premier domicile commun au Royaume-Uni, ils sont mariés sous le régime légal anglais de la Séparation de Biens.

Le Penthouse de Londres & la Maison de DINARD appartiennent donc à Henri, seul.

Les époux TENESSEE / HOLIDAY sont restés plus de 10 ans en France, ils sont donc passés automatiquement au bout de 10 ans sous le régime de la communauté de biens française.

Par suite, l'appartement de Paris & la Maison de San Francisco ont été acquis pour le compte de la communauté de bien TENESSEE / HOLIDAY et ont été financés au moyen de revenus de Henri qui constituaient des deniers communs.

Marie HOLIDAY a donc droit à la moitié de ces biens, soit 1.000.000 euros au total.

Les droits d'auteur constituent un bien propre d'Henri dans la mesure où il a écrit et réalisé ses chansons alors qu'il était marié sous la séparation de biens, à Londres.

 

Détermination de la loi applicable pour le règlement de la succession : 

Henri résidait en Californie au moment de son décès, lieu où il avait par ailleurs rapatrié l'ensemble de ses avoirs et activités.

Il y a donc lieu d'appliquer la loi californienne pour la succession, laquelle permet de déshériter son conjoint et ses enfants.

Valérie héritera donc du Penthouse de Londres, de la Villa de DINARD, de la moitié de la maison de San Francisco et de la moitié de l'appartement de PARIS ainsi que de tous les droits d'auteurs, dans la mesure où les enfants Kevin & Lara n'apparaissent pas en situation de précarité économique puisqu'ils ont déjà reçu 200.000 euros chacun de donation.

 

Comparatif avec la loi française : 

Si le couple avait explicitement choisi la loi française comme étant celle applicable à leur régime matrimonial, les droits d'auteur, le Penthouse de Londres & la Villa de DINARD auraient constitué des biens communs au couple TENESSEE / HOLIDAY.

 

Si la succession d'Henri avait été régie sous l'empire de la française : 

La loi française permet de déshériter son conjoint.

En revanche, la loi française prévoit que chaque enfant doit, à minima, recevoir sa part de réserve héréditaire. En présence de 2 enfants, cette part de réserve héréditaire est d'un tiers d'une masse de calcul comprenant les biens du défunt augmenté des biens donnés par lui de son vivant.

En l'espèce, chaque enfant aurait donc dû recevoir : 

 

Masse de calcul : 

- 100% Penthouse .......................................  2.000.000 EUR

- 100% DINARD ...........................................  1.100.000 EUR

- 50% PARIS ...................................................  500.000 EUR

- 50% SAN FRANCISCO ...................................  500.000 EUR

- 100% Droits d'auteur ................................  3.000.000 EUR

- Donation à Kevin & Lara ..............................  400.000 EUR

 

Soit total ....................................................  7.500.000 EUR

Dont un tiers doit revenir à chaque enfant.... 2.500.000 EUR

 

En conséquence, les enfants auraient pu contester le testament de leur père afin de demander à Valérie de leur verser 2.300.000 euros chacun, afin de compléter les 200.000 euros déjà reçus par voie de donation pour leur fournir leur part d'héritage dont leur père ne pouvait leur priver.

4 - Non-résidents: L'intérêt de loger ses placements en France

Une expatriation implique toujours de nombreuses démarches administratives (transfert de comptes bancaires, téléphonie, etc.). Alors, autant y ajouter le transfert de ses placements financiers ? Pas si simple, car si les Français qui s'expatrient recherchent surtout un meilleur salaire, un meilleur cadre de vie ou encore une meilleure fiscalité, ils ne trouvent pas toujours un aussi beau panel d'investissements qu'en France. Il y a donc souvent beaucoup d'intérêt à garder une part de ses investissements en France... en conservant le statut fiscal privilégié de l'expatrié.

L'assurance-vie, spécialité française...

Si l'assurance-vie est le placement préféré des Français, c'est en partie pour sa fiscalité attractive. Mais c'est surtout parce que l'assurance-vie est un formidable outil patrimonial.

Mis à part au Luxembourg, vous ne trouverez pas hors de France de placement financier aussi attractif et complet que l'assurance-vie pour constituer le socle de votre épargne.

Souvent sans frais d'entrée, l'assurance-vie propose également, en plus de fonds euros garantis et relativement performants (par rapport aux livrets et autres placements garantis), tout un panel de supports diversifiés permettant d'investir sur les marchés actions ou sur l'immobilier par exemple.

Et avec la possibilité de faire des retraits à tout moment. Car contrairement aux idées reçues, l'assurance-vie n'est pas bloquée. Les fonds sont toujours disponibles.

Le cadre fiscal, on l'a dit, est idéal : aucun impôt sur le revenu n'est prélevé tant que vous ne faites pas de retrait.

Idéal aussi pour préparer sa succession puisque l'assurance-vie offre, pour les sommes versées avant 70 ans, un abattement 152 500 euros par bénéficiaire sur les droits de succession. Pour les assurés non-résidents, l'abattement de 152 500 euros par bénéficiaire s'applique également, si le bénéficiaire a son domicile fiscal en France. Et aucun droit de succession ne s'applique si le bénéficiaire n'a pas son domicile fiscal en France (article 4B CGI) ou qu'il ne l'a pas eu pendant au moins 6 années au cours des 10 années précédant le décès.

 

... Et fiscalement idéale pour les non-résidents

Fiscalement l'assurance-vie est très avantageuse.... Surtout quand on est non-résident.

En effet, les non-résidents bénéficient d'une exonération de prélèvements sociaux sur les gains des contrats d'assurance-vie français. Par contre les prélèvements sociaux (17,2%) sont dus sur les revenus immobiliers des biens situés en France...

Sur l'assurance vie, seuls les gains des retraits sont imposés. Il faut alors se référer à la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence :

  • 0 % : Allemagne, Royaume Uni, Suisse
  • 10 % (7.5 % si le contrat a plus de 8 ans) : Luxembourg, Espagne, Italie 
  • 15 % (7.5 % si le contrat a plus de 8 ans) : Belgique

>> Je demande une information détaillée sur l'assurance-vie pour les non-résidents

Si l'assurance-vie est l'une des enveloppes fiscales les plus favorables aux épargnants français, ceux-ci n'ont généralement pas plus d'intérêt fiscal à sélectionner une assurance-vie au Luxembourg plutôt qu'en France. En effet, si l'épargnant est un résident fiscal français, alors c'est la fiscalité française qui sera appliquée sur les contrats d'assurance-vie au Luxembourg.

L'intérêt fiscal de l'assurance-vie au Luxembourg devient réel pour les non-résidents de France. En effet, La législation fiscale luxembourgeoise est très favorable à l'assurance-vie. La souscription d'un contrat d'assurance-vie par un non-résident luxembourgeois est d'une parfaite neutralité fiscale car seule s'applique, pour les souscripteurs et les bénéficiaires, la fiscalité de leur pays de résidence. Aucun prélèvement n'est appliqué par le Luxembourg. 

Avec une assurance-vie au Luxembourg, vous n'aurez pas de compte à rendre auprès de l'administration fiscale luxembourgeoise, ou française si vous vous expatriez.

>> Je demande une documentation gratuite sur le contrat d'assurance-vie luxembourgeois de MonFinancier

 

La SCPI, l'autre spécialité française 

À l'image d'un OPCVM, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d'investissement de placement collectif. Mais alors que les OPCVM investissent dans des valeurs mobilières cotées, la SCPI investit directement dans des immeubles. En effet, elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'associé reçoit régulièrement des revenus, représentant sa part des loyers versés par le parc immobilier.

Ces véhicules sont une spécificité française. À l'étranger, on retrouve surtout des sociétés cotées. C'est qu'on appelle en France les "SIIC" (sociétés d'investissement immobilier cotées). Elles se nomment ainsi " REIT " aux États-Unis et au Royaume-Uni ou " G-REIT " en Allemagne et "SIIQ" en Italie.

La principale différence, par rapport aux SIIC, est que la SCPI est une société non cotée. Sa valorisation dépend uniquement du prix de ses actifs. Les parts de la SCPI détenues sont soumises à l'évolution du marché. Même si les prix peuvent baisser, l'investissement parait plus défensif qu'un investissement dans une SIIC.

 

Privilégiez les SCPI investies hors de France

L'administration fiscale française est par contre particulièrement dure sur l'imposition des revenus fonciers des non-résidents, sur des biens situés en France. En plus d'être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu en France. Mais certains placements permettent d'éluder la question de l'impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux...

L'afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. On assiste à une véritable dynamique dans les SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l'étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l'immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal.

À l'image de Novapierre Allemagne 2 qui permet à ses souscripteurs de bénéficier d'une fiscalité douce. Les prélèvements sociaux qui viennent habituellement s'ajouter à l'imposition des investisseurs sur les SCPI traditionnelles n'existeront pas concernant la SCPI Novapierre Allemagne 2. Alors que les revenus fonciers français sont frappés de prélèvements sociaux...... à 17.2% !

Créée cette année, la SCPI Novapierre Allemagne 2 est exclusivement investie en Immobilier en Allemagne. Non seulement, c'est une zone prospère et refuge en Europe dont l'économie repose sur une main d'oeuvre qualifiée, mais aussi sur une industrie solide ainsi que d'excellentes infrastructures.

>> Je reçois une information détaillée sur la SCPI Novapierre Allemagne 2

 

... Ou les SCPI en Nue-propriété

L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété permet aussi d'éluder la question de l'imposition. Cette solution offre de multiples avantages :

  • En effet, le souscripteur de parts de SCPI en nue-propriété ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l'investissement en démembrement. Oublié donc, le taux forfaitaire de 20 % prélevé sur les revenus fonciers en France ainsi que les prélèvements sociaux. Pas de revenus, pas de fiscalité ! 

 

  • L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété se fait avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cette décote s'interprète comme le prix de la renonciation à l'usufruit pendant la durée du démembrement. Cette décote dépend de la durée du démembrement et va être fixée par la société de gestion.

 

  • Comme pour l'acquisition de parts de SCPI en direct, leur détention permet de ne pas de soucier de la gestion et mutualiser le risque.

 

  • Enfin, les non-résidents soumis à l'IFI en France n'augmentent pas leur base taxable car la nue-propriété de SCPI sort en totalité de l'actif taxable à l'IFI. 

A titre d'exemple, vous faites l'acquisition de parts de la SCPI Primovie, spécialisée dans la santé et éducation, en nue-propriété sur 10 ans. Le prix de la part est affichée à 191 euros. Grâce au mécanisme du démembrement, l'achat de parts en nue-propriété vous permet d'obtenir une décote de 65% sur le prix d'achat. Soit un prix de la part à 124,15 euros au lieu de 191 euros.

La détention de parts de SCPI en nue propriété est donc neutre concernant l'impôt sur le revenu puisque l'investisseur ne perçoit aucun loyer. Dix ans plus tard, vous vous retrouvez sans avoir à payer d'impôts, propriétaire d'un patrimoine qui vaut 100?% de sa valeur, sans compter une éventuelle valorisation du bien au fil du temps.

>> Non résident(e), je demande une information sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

 

L'intérêt de la résidence étudiante

Face à une demande de plus en plus croissante, les résidences étudiantes se présentent comme un bon plan pour investir dans l'immobilier. Revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, et surtout avec un dispositif fiscal très avantageux.

L'administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l'investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

Ce type de placement est en effet accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des " commodités " (supermarchés, lieux de loisirs...). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante et du gestionnaire sont des critères à prendre en considération. Ainsi, en investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5% de rentabilité. Si toutes ces conditions sont réunies, c'est l'assurance de limiter la vacance locative et donc de percevoir des revenus réguliers.

>> Je souhaite en savoir plus sur les avantages d'un investissement en résidence étudiante

 

Facilitez votre retour en France 

Beaucoup d'expatriés français envisagent de retourner en France : parce que leur mission à l'étranger ne dure qu'un temps ou pour profiter de la retraite en France par exemple. Pour ces personnes, il est beaucoup plus simple de garder la majorité des placements en France.

Parce que si un compte bancaire est facilement transférable d'un pays à l'autre, c'est plus compliqué pour les autres placements financiers et encore plus pour les placements immobiliers.

À votre retour en France, si vous avez souscrit une assurance-vie quand vous étiez à l'étranger (ou si vous l'aviez fait avant votre départ et l'avez conservée), vous profiterez à votre retour d'une enveloppe idéale pour les résidents français ? surtout qu'elle aurait alors plus de 8 ans.

>> Je demande une information détaillée sur l'assurance-vie pour les non-résidents

 

 


Communication non contractuelle à but publicitaire 

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : 

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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