Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est un placement qualifié d’investissement plaisir. Il s’adresse aux personnes physiques souhaitant devenir propriétaires de vignes en investissant dans un vignoble, pour préserver le patrimoine français, en participant au développement d’un domaine viticole.
L’achat de parts de GFV permet à l’investisseur de détenir une parcelle de vigne et de percevoir sa dotation en bouteilles de vin du domaine concerné, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.
Qu’est ce qu’un GFV ?
Les Groupements Fonciers Viticoles sont des sociétés civiles créées pour acquérir et donner en location des vignobles de haute qualité à des viticulteurs professionnels. Chaque vignoble acquis est choisi selon des critères rigoureux : situation, notoriété de l’appellation, réputation, classement de la propriété, perspectives de développement.
Le capital de chaque GFV est divisé en parts souscrites par des particuliers (personnes physiques) qui en deviennent associés. Les revenus, après déduction des frais de gestion et des impôts, sont distribués une fois par an, en espèces ou en bouteilles de vin de la propriété.
Les propriétés viticoles choisies sont toujours situées en zones d’appellation d’origine contrôlée (AOC) de grande renommée. C’est un investissement rare : les zones d’appellation sont peu nombreuses, les quantités de production y sont limitées et les vins produits sont des vins de qualité aux prix élevés.
Comment cela fonctionne ?
- Achat de parts de GFV : Avec d’autres épargnants (des associés), vous achetez des parts de Groupement Foncier Viticole. Avec l’argent collecté, le GFV va faire l’acquisition de propriétés viticoles.
- Gestion du domaine : Le GFV est géré administrativement par une société spécialisée qui confie, via un bail agricole, l’exploitation des terres achetées à un viticulteur hautement qualifié. En tant qu’investisseur, vous devenez donc propriétaire de parcelles de vignes sans en subir les contraintes de gestion.
- Rémunération : Chaque année, vous percevez un revenu soit numéraire, soit sous forme de bouteilles de vin du Domaine.
Les différentes régions viticoles
Les GFV à Bordeaux
- Une région réputée
- Un vignoble bordelais prestigieux
- Les cépages de vin rouge : cabernet sauvignon, cabernet franc, et merlot
- Les variétés de vin blanc : sauvignon blanc, sémillon et muscadelle
Les GFV en Champagne
- Un vin prestigieux
- Une appellation rare
- Cépages prédominants : pinot meunier, pinot noir et chardonnay
Les GFV en Alsace
- Une région viticole historique
- Un vignoble composé de 3 AOC, réparti sur 119 communes
- Seul vignoble d’appellation à utiliser le nom des cépages sur l’étiquette
Les GFV en Bourgogne
- Une région des plus prisées
- Un vignoble qui court sur près de 250 km avec 84 AOC
- Deux cépages emblématiques : le pinot noir et le chardonnay
Les GFV à Châteauneuf-du-Pape
- Deuxième vignoble de France avec une couverture de plus de 1 300 communes
- Une appellation prisée, 1ère AOC viticole française en 1936
- Une maturation lente pour un vin complexe, riche et accompli
Les GFV en Languedoc
- Plus vaste région vinicole de France
- Un vignoble étalé sur 4 départements (Gard, Hérault, Aude et Pyrénées Orientales)
- Très nombreux cépages : cabernet-sauvignon, cinsault, merlot, carignan, syrah, grenaches noir et blanc, le muscat
Pourquoi investir en GFV ?
La fierté de déguster son vin
Le GFV est l’un des rares placements qui permettent une rétribution en nature. Les amateurs de vins trouvent un plaisir non négligeable à recevoir chaque année, s’ils le souhaitent, plusieurs bouteilles de vin ou de champagne qui viennent agrémenter leurs caves personnelles et leurs repas en famille !
Les avantages fiscaux
L’impôt sur le revenu : les dividendes perçus sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. sous conditions, les parts de GFV sortent de la base taxable à l’IFI à hauteur de 75% de leur valeur, dans la limite de 101 897€ et 50% au-delà de cette somme.
La transmission
Les droits de mutation à titre gratuit (succession et donation) : sous conditions, les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation, à hauteur de 75% de leur valeur, dans la limite de 300 000€ ou 500 000€ (en fonction de la durée de conservation des parts) et 50% au-delà de cette somme.
La diversification
Le GFV est un placement financier original, axé sur des domaines viticoles réputés, et appuyé sur la valeur d’un patrimoine foncier tangible et peu volatile. Les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine y trouveront là un intérêt certain.
Quels sont les risques ?
Perte en capital
La valeur des parts des GFV est liée à l’évolution de la valeur des parcelles de vignes détenues. Elle peut donc évoluer, à la hausse comme à la baisse, au fil du temps. Le capital investi dans un GFV n’est donc pas garanti.
Sur les revenus
Possibilité de non-paiement du loyer par l’exploitant, en particulier en cas d’aléas climatiques ou sanitaires marqués.
Liquidité
Aucune garantie ne peut être apportée eu égard à la revente des parts, au délai de revente, et au prix de cession. Le marché des GFV est un marché de gré-à-gré (non-réglementé), qui fonctionne sur la pure rencontre de l’offre et de la demande.
Fiscal
Les avantages fiscaux procurés en termes d’IFI et de droits de donation et de succession sont conditionnés tantôt à des plafonds (en valeur), tantôt à des durées de détention minimales, et dans tous les cas à la pérennité des dispositifs législatifs.
Responsabilité illimitée
Le statut des associés de sociétés civiles les oblige à répondre indéfiniment, à l’égard des tiers, des dettes sociales, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le GFV.
Quelle est la fiscalité des GFV ?
Fiscalité des revenus
Les revenus perçus par un associé de GFV sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc taxés à l’impôt sur le revenu selon la catégorie des revenus fonciers.
L’imposition au régime réel est également possible, et permet une déduction de certaines charges. C’est notamment le cas des intérêts d’emprunt si les parts de GFV ont été achetées à crédit.
Fiscalité des plus-values
Les plus-values sont, quant à elles, taxées selon le régime des plus-values immobilières. C’est-à-dire : 6% d’abattement par an de la 6ème à la 21ème année de détention, puis 4% à la 22ème année. Il faudra en revanche attendre la 30ème année pour échapper aux prélèvements sociaux.
Réduction d’Impôt sur la Fortune Immobilière
Les parts de GFV bénéficient d’une exonération partielle d’IFI. Dans la limite de 101.897 euros, l’exonération est de 75%. Au-delà, elle passe à 50%.
Fiscalité sur les successions et les donations
Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les parts sont exonérées de droits à hauteur de 75% dans la limite de 300.000€, et 50% au-delà. Attention : cette exonération partielle n’est acquise qu’à la condition que le donateur ou défunt ait conservé ses parts pendant au moins 2 ans, et que le donataire ou héritier s’engage à les conserver à son tour pendant 5 ans au moins. En outre, et depuis le 1er janvier 2023, cette exonération à hauteur de 75% peut porter jusqu’à 500 000€ (et 50% au-delà), à la condition cette fois que le donateur ou défunt conserve les parts pendant 10 ans à partir de la transmission.
Comment choisir son GFV ?
Les GFV sont des opportunités rares qu’il faut savoir saisir. Ils constituent une solution d’investissement attrayante si le vignoble est bien choisi. Pensez-le essentiellement comme un placement plaisir qui vous permettra de remplir votre cave avec des bouteilles dont le domaine vous fait envie.
Tous donnent droit aux mêmes avantages fiscaux, notamment en matière de succession et d’impôt sur la Fortune Immobilière. C’est un bonus appréciable par les investisseurs amateurs de bons vins.
