Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel, résultant de la cession d’immeubles en France.
Le calcul de la plus-value immobilière
Modalités de détermination de la plus-value immobilière
Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France.
Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents, à l’exception de l’exonération de la résidence principale. Les non résidents bénéficient d’une exonération particulière, sous conditions, lors de la cession d’un logement situé en France (CGI 150U II 2°).
Taux d’imposition de la plus-value immobilière
Pour les plus-values réalisées par des personnes physiques, le taux est fixé à 19% (article 244 bis A, III bis du CGI) sans considération du lieu de résidence (Etat ou Territoire Non Coopératif compris).
Ce prélèvement a un caractère libératoire et définitif pour les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu. La plus-value n’a donc pas vocation à être déclarée sur votre déclaration de revenu 2042.
Prélèvements sociaux
Après plusieurs péripéties, les non-résidents affiliés à un régime de la sécurité sociale au sein de l’Union Européenne (EEE et Suisse) ne sont plus assujettis à la CSG et la CRDS sur les revenus fonciers et les plus-values immobiliers des biens situés en France. Ils restent toutefois redevables du prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.
Les résidents fiscaux hors de l’Espace Economique Européen sont quant à eux assujettis à l’ensemble des prélèvements sociaux, au taux de 17,2%. Attention, une taxe supplémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50.000 € (article 1609 nonies G CGI)
Taux d’imposition de la plus-value réalisée par les non résidents : 19% + prélèvements sociaux 17,2 %*
*sauf si affiliation à un régime de la sécurité sociale au sein de EEE et Suisse
Exonérations spécifiques aux non-résidents
L’article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France.
Cette exonération s’applique dans la limite :
- D’une résidence par contribuable,
- Et de 150.000€ de plus-value nette imposable.
Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions sont requises :
- Le cédant doit être ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace Economique Européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales,
- Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Les formalités
Déclaration obligatoire
L’article 244 bis A, IV du CGI précise que le prélèvement est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession. Pour déclarer la plus-value, il conviendra de déposer une déclaration établie sur l’imprimé n° 2048 IMM.
Par exception, les contribuables personnes physiques sont dispensés de produire une déclaration de plus-value lorsque l’ensemble de la plus-value est exonérée en raison des abattements pour durée de détention, ou lorsque le prix de cession de l’immeuble est inférieur à 15.000 €.
Le représentant fiscal
Lorsque le cédant est domicilié hors d’un Etat de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace Economique Européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, la déclaration doit comporter la désignation du représentant accrédité. Ce représentant est chargé de représenter les contribuables domiciliés hors de France.
Cas de dispense automatique
La dispense automatique s’applique aux deux cas suivants :
- Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15.000€,
- Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien.
Exemple de représentants fiscaux
Le représentant peut être :
- L’acheteur du bien s’il est fiscalement domicilié en France,
- Les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France,
- Toute personne accréditée, à titre ponctuel ou à titre permanent, à cet effet par l’administration.
L’impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente. La plus-value ne doit donc pas être reportée sur la déclaration 2042.
