La fiscalité immobilière occupe une place particulière dans le dispositif d’imposition de chaque pays. Et la mobilisation d’actifs immobiliers n’entraîne pas forcément les mêmes conséquences qu'au civil (valeurs mobilières).
Imposition des revenus d'actifs immobiliers
Cas des locaux loués meublés
Les loyers nets sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont donc imposables comme tels et non comme des revenus fonciers. Ils doivent par conséquent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 – rubrique B). L’année du départ hors de France, les montants perçus après départ seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.
Cas des locaux loués nus
Les loyers nets sont des revenus fonciers (RF). Les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles (droit indivis, nue-propriété, usufruit, …) ou de droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et des produits accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Les propriétaires qui relèvent du régime réel (revenu brut foncier excédant 15.000€) et les associés de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés sont tenus de souscrire la déclaration annexe n°2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI soumises à l’impôt sur le revenu (qui déposent une déclaration 2072) vous pouvez reporter directement sur la déclaration 2042 la quote-part du bénéfice ou du déficit.
- Les propriétaires qui relèvent du régime du micro foncier (revenu brut foncier inférieur à 15.000€) portent les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE. Ils peuvent cependant opter (engagement de trois ans) pour le régime du foncier réel. Ils ont l’obligation de déposer une déclaration 2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI et que la quote-part des recettes est inférieure à 15.000€, vous pouvez porter les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE.
Disposition d'une habitation en France (non louée) : imposition
Principe : Taux minimum de 20%
L’article 197 A du CGI, nous dit que, bien que les revenus de source française soient soumis au barème tel que défini par l’article 197 I 1. du CGI, l’impôt exigible des non-résidents ne peut être inférieur à 20% du revenu net imposable (ou à 14.4% pour les revenus ayant leur source dans les départements d’Outre-Mer).
Exception
Ces taux minima d’imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes justifiant que l’impôt français sur leur revenu global est inférieur à celui résultant de l’application de ces taux minima. Dans ce cas, le taux de l’impôt français sur l’ensemble des revenus de source française ou étrangère sera applicable aux revenus de source française.
Et taxation aux prélèvements sociaux
L’article 29 de la loi de Finances rectificative pour 2012, publié au JORF (Journal Officiel de la République Française) du Vendredi 17 août 2012, est venu assujettir aux prélèvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values
La décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 26 février 2015, confirmée par l’arrêt du Conseil d’Etat du 27 juillet 2015 (arrêt « De Ruyter ») a remis en cause cette taxation, au motif que le produit de ces prélèvements était destiné à financer des prestations qui ne bénéficient qu’aux seules personnes assurées au régime français de la Sécurité sociale.
Le Gouvernement a donc revu sa position, lors de la publication de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2016. Ces prélèvements sociaux sont désormais affectés au fonds de solidarité vieillesse, afin de respecter les droits européens et français.
En 2018, les non-résidents sont donc redevables aux prélèvements sociaux, à un taux 17,2%.
Imposition des plus-values immobilières
Modalités de détermination de la plus-value immobilière
Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles en France.
Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France à l’exception du taux d’imposition.
Les contribuables, personnes physiques non domiciliés en France, bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents, ainsi que d’une exonération particulière, sous conditions, lors de la première cession d’une résidence située en France (CGI 150U II 2e).
Taux d’imposition de la plus-value immobilière
Article 244 bis A
Depuis le 1er janvier 2015, le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques non-résidentes, qu’elles soient ou non situées dans l’Union Européenne ou l’Espace économique européen, est fixé à 19% (modification de l’article article 200 B et 244 bis A du CGI par l’article 60 de la loi n°2014-1655 du 29 décembre 2014 de finance rectificative pour 2014).
Par ailleurs, le taux de 75%, applicable aux plus-values réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un Etat ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI, est supprimé (décision n°2014-708 DC du 29 décembre 2014).
Prélèvements sociaux
A compter du 17 août 2012, toute plus value immobilière réalisée par un non résident est taxable aux prélèvements sociaux (soit 17,2% en 2018).
Exonérations spécifiques aux non-résidents
La loi de finance 2014 prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques non résidentes.
Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150.000€ de plus-value nette imposable et à la double condition que :
- Le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession
- La cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession
Les formalités
Déclaration obligatoire
Une déclaration de plus-value est obligatoire chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non. Les personnes physiques n’ont pas à déposer de déclaration lorsqu’elles sont exonérées pour durée de détention ou prix de cession inférieur à 15.000€.
Le représentant fiscal
Ce prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant accrédité, chargé de représenter les contribuables domiciliés hors de France. La désignation de ce représentant accrédité est obligatoire (sauf cas de dispense automatique) quels que soient la nature, le prix l’origine de la cession ou la qualité du cédant. Le représentant peut être notamment l’acquéreur domicilié fiscalement en France, une banque exerçant son activité en France ou une personne agréée par le directeur des services fiscaux. Certains organismes bénéficient d’un agrément permanent de représentation fiscale. Par dérogation au régime de droit commun, les personnes physiques sont automatiquement dispensées de désigner un représentant accrédité lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150.000€ ou si la plus-value est exonérée au titre de la durée de détention du bien.
