Le viager a été rendu célèbre au début des années 70 avec le film intitulé également "le viager", joué par Michel Serrault. Le but de cette forme d'acquisition immobilière est d'acheter un logement en échange d'une rente au vendeur jusqu'à son décès... Chaque année, 5.000 biens en France seraient vendus en viager mais la tendance est à la hausse. D'après certains spécialistes, on recenserait plus de 10 000 biens à vendre en viager. Toutefois, la part des ventes en viager par rapport aux transactions plus classiques reste encore marginale pour deux raisons : ou expériences malheureuses comme celle du viager signé par un notaire avec Jeanne Calment ou tout simplement un frein moral. Il est en effet difficile de parier sur le décès du vendeur.
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
Pour le débirentier, l'espoir étant d'acquérir un bien à un prix plus intéressant que celui du marché. Et pour le vendeur, la vente en viager lui permet de mettre de beurre dans les épinards et apparait comme une réponse au problème des retraites et de la dépendance en permettant aux personnes âgées d'habiter leur domicile. Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
Viager libre ou occupé ?
Lors d'une vente en viager, s'offre au débirentier deux possibilités : soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé.
Un contrat qui est fondé sur un aléa
La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975). Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières. Contrairement à une vente classique, dans un viager, le versement du prix n'est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet. Si le nombre d'échéances n'est pas connu d'avance, en revanche le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l'acte notarié. Il est calculé en tenant compte à la fois de la valeur du bien vendu, du fait que le bien est libre ou occupé, du montant du versement comptant éventuel (le bouquet) et de l'âge du ou des vendeurs. Ensuite la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction le plus souvent.
Imposition de la rente perçue
Les rentes viagères à titre onéreux ne sont soumises à l'impôt sur le revenu que pour une fraction de leur montant. La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable. Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable ; Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable. Pour la plus-value, le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré.
