La valeur de retrait correspond au montant perçu par l’investisseur lors de la vente de ses parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Une part peut être valorisée à la hausse comme à la baisse durant tout le long de l’investissement selon les fluctuations du marché et la bonne santé ou non de la SCPI en question.
Cette valeur de retrait s’ajoute donc aux loyers perçus pendant l’investissement. C’est une valeur importante pour les investisseurs qui prévoient de revendre leurs parts.
Comment se calcule la valeur de retrait en SCPI ?
Le calcul de la valeur de retrait est basiquement calculé comme suit : il suffit de prendre la valeur de la part actuelle (appelé “prix de souscription” ou ”prix d’exécution”) et de la soustraire aux frais de souscription, communément appelés frais d’entrée. Contrairement à leur nom, les frais d’entrée se payent à la sortie et oscillent entre 7 et 12% en moyenne. C’est à ce moment qu’ils sont déduits de la valeur de la part, ce qui vous donne la valeur de retrait de votre investissement.
Formule. Valeur de retrait = prix de souscription actuel - frais d’entrée.
Valeur de retrait : spécificités selon les types de SCPI
La valeur de retrait peut varier selon le type de SCPI, car chaque catégorie a ses propres caractéristiques et mécanismes de fonctionnement. Voici un aperçu des spécificités :
- SCPI de rendement. Ces SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers générant des revenus locatifs (bureaux, commerces, etc.). La valeur des actifs immobiliers et les revenus générés influencent la valeur de retrait. En période de forte demande locative, la valeur peut augmenter.
- SCPI de plus-value. Ces sociétés visent principalement l'appréciation du capital à long terme plutôt que des revenus immédiats. Elles investissent souvent dans des biens à rénover ou dans des zones à fort potentiel de développement. La valeur de retrait peut être plus volatile, dépendant de l'évolution du marché immobilier et des projets de valorisation des actifs.
- SCPI fiscales. Elles sont conçues pour offrir des avantages fiscaux (comme les SCPI Pinel ou Malraux) en échange d'un engagement à maintenir les biens sur une certaine période. La valeur peut être influencée par la réglementation fiscale, ainsi que par la rentabilité des biens immobiliers. Les périodes de détention prolongée peuvent également affecter la liquidité des parts.
- SCPI diversifiées. Elles investissent dans une variété de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidentiels) pour diversifier les risques. La diversité des actifs offre une plus grande stabilité de la valeur de retrait, car elle réduit l'impact des fluctuations sur un seul type de bien.
Différences entre valeur de retrait et valeur de souscription
La valeur de souscription comprend le prix d’achat (prix de souscription), ainsi que les frais de souscription. La valeur de retrait, elle, est la différence entre cette valeur de souscription et les frais d’entrée. Dans le jargon des SCPI, il est fréquent de confondre les valeurs de souscription et de retrait.
En termes simples :
- Valeur de souscription = prix d’achat d’une part.
- Valeur de retrait = prix de vente d’une part, après déduction des frais d’entrée.
À noter que les frais d’entrée sont payés à la fin, pour que votre mise de départ ne soit pas diminuée et que vos rendements soient plus élevés.
Revendre ses parts SCPI : quelle valeur de retrait ?
Les documents réglementaires et les bulletins périodiques d’information contiennent la valeur de retrait d’une SCPI, ce qui permet aux détenteurs de parts de prévoir une éventuelle revente.
La valeur de retrait peut varier selon l'évolution du prix de souscription. De cette manière, chaque modification du prix de part d'une SCPI, qu'elle soit à la hausse ou à la baisse, a un effet direct sur sa valeur de retrait. Les épargnants souhaitant vendre leurs parts ont tout intérêt à le faire quand le prix de la part est au plus haut.
Un épargnant souhaitant vendre ses parts de SCPI fait une demande de retrait auprès de la société de gestion. D'ordinaire, le revenu issu de la vente des parts, est perçu quelques semaines plus tard (entre 2 et 4 en moyenne).
À noter qu’il est conseillé d’investir sur une période minimale de 8 ans pour que les investissements soient rentables. Attendre plus ne sera que bénéfique. Ainsi, passé 22 ans, la plus-value issue d’une cession de parts est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Le cas des SCPI sans frais de souscription
Certaines SCPI proposent désormais des parts sans frais de souscription afin de répondre à la demande des investisseurs qui les jugent trop élevés. Ainsi, il n’y a aucune différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait, les épargnants peuvent donc vendre leurs parts au prix de souscription en vigueur à l’instant T.
Pour compenser cette offre, les SCPI imposent d’autres contraintes, comme le blocage des fonds sur un temps donné. En effet, sans frais à l’entrée, les épargnants pourraient en faire un investissement court ou moyen terme, ce qui représente un danger pour un placement immobilier.
Ces sociétés de pierre-papier affichent également des coûts de gestion plus élevés ou encore des frais de sortie liés à la durée de l’investissement. Ces contreparties sont mises en place pour éviter les achats-reventes trop fréquents, et donc permettre la pérennité de la société de gestion.
Valeur de retrait des SCPI en assurance vie
L’investissement dans une SCPI via une assurance vie multisupports est quelque peu différent, car en plus des frais liés à la SCPI (souscription, gestion), l’épargnant doit en plus supporter les coûts inhérents à l’assurance vie elle-même (frais d’arbitrages, de gestion, etc.).
En contrepartie, les distributeurs proposent souvent des frais de souscription réduits, de l’ordre de 2 à 5%. En cas de désinvestissement (arbitrage), la valeur retenue est la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI, comme pour un investissement en direct. Les rachats sont toutefois plus rapides, car c’est l’assureur du contrat qui rachète les parts lorsque l’assuré veut vendre.
Questions fréquentes sur la valeur de retrait scpi
Qu'est-ce qu'une valeur de retrait ?
La valeur de retrait est le montant que l'investisseur obtient en vendant ses parts de SCPI. Elle peut varier en fonction des fluctuations du marché et de la performance de la SCPI. Cette valeur, qui s'ajoute aux loyers perçus, est cruciale pour ceux qui envisagent de revendre leurs parts.
Comment retirer son argent d'une SCPI ?
Pour retirer votre argent d'une SCPI, vous devez demander un retrait par courrier recommandé auprès de la société de gestion de la SCPI. Ce processus implique généralement de remplir un formulaire et de fournir les documents requis. Une fois qu’un acheteur a été trouvé pour vos parts, vous recevrez le montant correspondant à la valeur de retrait, déduction faite des éventuels frais, sur une période variable comprise généralement entre 2 et 4 semaines.
Est-ce que les SCPI prennent de la valeur ?
Les SCPI peuvent prendre de la valeur au fil du temps, grâce à la performance des biens immobiliers et aux revenus locatifs. Cependant, leur valeur peut fluctuer en fonction des conditions économiques.
