vendredi01novembre
Créée en 2009 sous le nom de Fructifrance Immobilier, l'OPCI Franceurope Immo capitalisait 560 millions d'euros fin 2018. Cette OPCI est composée à 65 % d'immobilier non coté, de 14,5 % d'OPCVM action, de 13,6 % de liquidités et de 8,2 % de foncière cotée. L'OPCI Franceurope Immo est gérée par AEW Ciloger.

Les chiffres clés de l'OPCI Franceurope Immo


Le minimum de souscription est de 100 €. Les frais de souscription acquis à l'OPCI Franceurope Immo sont de 5 % et ceux non acquis sont fixés à 2 %. Les frais de gestion TTC sont de 1,80 % de l'actif net. Dans les principales lignes de l'OPCI Franceurope Immo figurent 3 foncières cotées :

Vovonia
DEUTSCHE WOHNEN AG
Klepierre

L'OPCI Franceurope Immo est éligible en compte-titre ainsi qu'en assurance-vie. Au 31 décembre 201, ce sont 2 571 023 actions qui avaient été émises. Le montant des dividendes distribués ces dernières années s'établit comme suit :

 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
5,37 €  1,97 €  3,54 €   3,65 €  4,50 € 5,00 € 3,25 €  1,42 € 0,73 € 0,39 €


Fin août 2019, la valeur liquidative de l'action l'OPCI Franceurope Immo était de 106,89 €.

Guide rapide de l'OPCI

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un placement immobilier réalisé sous la forme de supports en unités de compte (UC). Apparu en 2005, ce type de placement non coté est parfois comparé aux SCPI. Un OPCI investit sur différents types de supports :

Immobilier tertiaire non coté en France et/ou en Europe

Placement financier en actions de sociétés cotées en bourse, obligations et parts de fonds.

En matière de forme juridique, un OPCI peut prendre deux formes :

La SPPICAV est une société de type SICAV. La distribution des dividendes soumis à la catégorie fiscale des revenus de capitaux propres.

 

Le FPI est un fonds de type FCPI. Transparente fiscalement, l'OPCI distribue à ses actionnaires des revenus fonciers ainsi que des plus-values immobilières.

 

Avantages d'investir dans une OPCI :


Un OPCI présente divers avantages dont certains proches de ceux d'une SCPI :

Investissement immobilier accessible au grand public même avec de faibles montants ;
Profiter des rendements immobiliers intéressant sur le long terme avec une volatilité réduite ;
Investissement dans la " pierre papier " sans nécessité de gestion des biens immobiliers ;
Mutualisation des risques du fait d'investissements collectifs et de dilution des risques de loyers impayés ;
Dynamique d'un placement investi pour une partie dans l'immobilier et sur des fonds dynamiques pour l'autre partie ;
Fiscalité douce dans le cadre de l'assurance-vie

Les risques d'un investissement en OPCI :

Même si ce risque n'est pas spécifique à l'OPCI, mais à l'immobilier en général, la vente d'un immeuble nécessite un délai qui peut être important. La liquidité d'une OPCI est donc réduite.
Un OPCI n'offre aucune garantie de capital ou de protection sur le capital. S'ajoute que les performances de l'OPCI peuvent se révéler inférieures à celles envisagées par l'investisseur.
De par sa composition (immobilier + actifs financiers), l'OPCI est mécaniquement associée aux risques inhérents aux marchés financiers.
Pour une OPCI, l'encours d'endettement est un des indicateurs à surveiller. Des fluctuations du marché peuvent réduire significativement la capacité de remboursement de l'OCPI. Il faut également considérer qu'un OPCI étant autorisé à financer une partie de ses acquisitions par le crédit, une forte variation des taux peut déstabiliser la trésorerie de l'OPCI

La composition patrimoniale d'une OPCI

Le patrimoine d'une OCPI est strictement contrôlé par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Le patrimoine de l'OCPI doit ainsi contenir une poche immobilière d'un minimum de 60 % et d'un maximum de 90 %. La poche de liquidités doit représenter 10 %, celle des actifs librement choisis représente donc entre 30 et 40 %. L'OPCI dispose d'un délai de 3 ans après sa création pour respecter ces seuils.

Le statut fiscal de l'investisseur en OPCI

L'imposition de l'investisseur s'effectue lors de la réception effective du revenu distribué par l'OPCI. Ce sont quatre critères qui déterminent le statut fiscal de l'investisseur :

La résidence fiscale ;
Le régime fiscal spécifique (personnalité physique ou morale) ;
La nature des revenus imposables (dividendes ou plus-values) ;
La forme fiscale de l'OPCI (SPPICAV ou FPI)

Ce dernier critère impacte également les avantages fiscaux de l'OPCI. L'OPCI sous forme de SPPICAV est exonérée d'impôt sur les sociétés (IS) sous réserve de redistribuer ses bénéfices aux actionnaires à hauteur de :

85 % minimum du résultat distribuable des produits locatifs
50 % du résultat lié aux plus-values de cession d'actifs portant sur l'exercice en cours

Concernant l'OPCI sous forme de FPI, il est réputé comme " fiscalement transparent ". En contrepartie, l'OPCI s'engage à distribuer sous forme de dividendes :

85 % des produits courants ;
85 % des plus-values.

Comment souscrire à un OPCI ?

En tant qu'OPCI " Grand public ", toute personne morale ou physique peut souscrire. Parmi les motivations d'un investisseur en OPCI :

Un placement dans un support majoritairement immobilier ;
L'investissement dans un placement à moyen et long terme ;
Liquidité facilitée lors de la sortie ;
Bénéfice du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.

Lors de la souscription, l'investisseur est tenu de s'acquitter d'une commission perçue par la société de gestion. Les droits d'entrée sont variables et peuvent atteindre jusqu'à 8 %. Les frais de gestion se situent entre 1,5 à 4,5 % pour des tickets d'entrée allant de 100 à 1 000 €.

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