mercredi16octobre

La pierre-papier séduit de plus en plus les français, qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s'encombrer d'un immeuble. Alors, divers produits peuvent s'offrir à un investisseur. Plusieurs produits en particulier sont disponibles pour investir dans l'immobilier non coté. Après avoir présenté la veille, les SIIC, les fonds immobiliers, et les SCPI, cette fois-ci on fait la part belle aux OPCI, les Organismes de placement collectif immobilier. Puis après avoir présenté ce produit, place au match entre les SCPI et les OPCI...

    L'OPCI c'est la même chose que la SCPI ?

    Une lettre diffère dans leurs acronymes mais pas que.... L'OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Pour la petite histoire, c'est à l'initiative des les pouvoirs publics que les OPCI ont été crées. Ces derniers étaient à l'origine prévus pour remplacer leur concurrent direct, les SCPI. En effet, l'ordonnance du 13 Octobre 2005 fixait alors les règles de ce nouveau produit de placement mais également précisait l'interdiction de toute nouvelle création de SCPI après 2009, ainsi que toute nouvelle augmentation de capital. Le législateur voyait en effet au travers des OPCI, une plus grande liquidité tout en préservant les avantages inhérents à la pierre-papier à savoir : investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste, mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion, obtenir des revenus réguliers et se constituer un patrimoine. Cependant après de vives critiques effectuées par l'Association des porteurs de parts des SCPI, le Sénat a finalement voté un amendement permettant la coexistence durable des deux types de placement.

    L'OPCI est un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier), ayant une fiscalité plus souple et mieux adaptée. En principe, l'Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu'aux OPCI dont l'actif se compose au maximum de 65 % d'immobilier.

    La liquidité est également un des avantages retenus par les investisseurs pour souscrire à des OPCI, ces derniers étant composés de 10 % minimum d'actifs liquides et d'au plus 40 % des encours géré pour assurer une parfaite fluidité du produit. C'est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s'il existe un acheteur.

    A noter que le monde des OPCI n'est pas si uniforme qu'il n'en y parait. Il existe deux d'OPCI : les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) des OPCVM immobiliers qui bénéficient de la fiscalité des produits financiers et les FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui, comme les SCPI, restent soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Et cette distinction a son importance pour la fiscalité...

    La fiscalité des OPCI

    Les revenus distribués par les SPPICAV à des actionnaires personnes physiques relèvent du régime de droit commun des distributions de dividendes comme pour les actions. Et les gains réalisés sont eux aussi soumis au régime des plus-values sur valeurs mobilières et droit sociaux. Pour les FPI, les gains sont imposables selon leur origine. Les revenus fonciers sont taxables à l'impôt sur le revenu. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 %, majoré de 15,5 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Elle est exonérée au bout de trente ans de détention.

    S'il y a une différence entre l'OPCI et la SCPI, que choisir ?

    Passons maintenant à la pratique... Si après ces séduisantes explications, vous ne savez toujours pas vers quel saint vous vouer, voici quelques éléments qui pourraient mettre un terme à ce terrible dilemme.

    Certains pourraient arrêter leur choix sur les OPCI... La liquidité me diriez-vous ? Au final, en voulant trop chercher la liquidité, l'OPCI se détourne de son objectif premier, celui de répliquer fidèlement l'évolution du marché de l'immobilier. Alors pour ceux qui accordent énormément d'importance à la fluidité dans un produit basé sur l'immobilier tout en étant satisfait du rendement, il existe une parade ! En plus avec une fiscalité plutôt allégée... Mais laquelle ? La SCPI n'a plus de secrets pour vous et l'intérêt du contrat d'assurance vie vous êtes familiers avec ? Mais connaissez-vous l'investissement dans des parts de SCPI, dans le cadre même d'un contrat d'assurance vie ? C'est possible !

    Dans ce contexte, l'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie permet de combiner un " outil de capitalisation " sans comparable et un " outil de rendement " assis sur un actif tangible. Ainsi, le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance vie ou du contrat de capitalisation et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe " assurance vie ". Et voilà ! Maintenant vous savez....

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