vendredi01novembre
Créée en 2008, la SCPI Primopierre gérée par la société de gestion Primonial REIM figure aujourd'hui parmi les plus importantes SCPI française avec une capitalisation proche de 3 milliards d'euros. Elle possède plus de 60 actifs représentant un parc locatif de plus de 530 000 m².

Chiffres clés de SCPI Primopierre

Composée à 99 % de bureaux, la SCPI Primopierre est présente en Île-de-France à hauteur de 69 %, sur Paris où elle possède 16 % de ses actifs immobiliers, 15 % étant répartis en région.
Le prix de la part est de 208 € et le minimum d'acquisition de 10 parts avec une valeur de retrait de 185,92 €. Les frais de souscription s'élèvent à 10,77 %, les frais de gestion sont pour leur part de 12 %.
Les parts peuvent être acquises en démembrement, ce qui signifie que le souscripteur peut choisir entre acquérir la nue-propriété ou l'usufruit. Les pourcentages de la clé de répartition en démembrement temporaire varient en fonction de la durée :

   3 ans 4 ns 5 ans 6 ans 7 ans 8 ans
 Usufruit 11 % 15 % 18 % 20 % 23 % 25 %
 Nue-propriété 89 %  85 % 82 % 80 % 77 % 75 %


Le report de jouissance est fixé au premier jour du quatrième mois qui suit la souscription.
Avec un rendement (TDVM) de 4,50 % en 2018, la part de revenu distribué était de 10,34 €.
En 2018, la SCPI Primopierre a collecté plus de 278 millions d'euros. Elle compte 21 263 associés qui se répartissent un peu plus de 11 641 000 parts.
À noter que sur l'échelle de l'AMF de 1 à 7 (le dernier chiffre représentant le plus haut niveau de risque), la SCPI Primopierre affiche un niveau de 3.

Les différents facteurs de risque d'une SCPI

Une SCPI appartient à la famille des placements " pierre papier " qui connaissent depuis six ans un réel succès auprès des épargnants. De nombreux investisseurs trouvent dans la SCPI une alternative intéressante aux fonds en euros classiques, tant en matière de rendement que de risques. Même faible, cet aspect n'est toutefois pas à négliger. Pour éviter les déceptions, il est donc nécessaire de prendre certaines précautions.

Le choix du secteur d'activité :

Pour les investisseurs qui visent un rendement élevé, les SCPI fiscales ne peuvent que difficilement répondre à vos attentes. Elles offrent certes un allégement des impôts, mais comportent un risque lié à leur secteur d'activité. Il s'agit en effet très majoritairement d'investissement immobilier dans le domaine du résidentiel collectif locatif. Dans une SCPI de type Pinel, les loyers sont de plus plafonnés, ce qui limite mécaniquement son rendement.
Bien que la plupart des SCPI de rendement fassent l'acquisition de biens professionnels, comme des bureaux des entrepôts des commerces ou encore des centres commerciaux, aucune garantie de rendement ne peut être assurée. Un élément important est la politique d'investissement et surtout la diversification. Une mauvaise analyse du type d'acquisition et de répartition géographique peut devenir catastrophique pour une SCPI.

La liquidité des actifs :

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous payez un prix de souscription intégrant un ensemble de frais fixes non négociables et variant de 8 à 10 %. De manière très simplifiée, cela signifie que si vous vendez vos parts quelque temps seulement après les avoir acquises, vous perdrez entre 8 et 10 %.
Investir dans une SCPI représente donc, rien que pour cette unique raison, un placement sur le long terme afin d'amortir les différents frais.
En ce qui concerne le risque de liquidité, il est souvent dépendant de la forme de la SCPI, celle-ci pouvant être à capital fixe ou variable. En cas de besoin, il peut se révéler difficile de vendre ses parts dans une SCPI à capital fixe sans accepter certaines concessions sur le prix. Les SCPI à capital variable profitent d'un marché d'échange plus actifs, le vendeur de parts pouvant dès lors bénéficier de cette dynamique.

La fiscalité : un paramètre à ne jamais négliger

Si la recherche de la meilleure SCPI constitue une étape indispensable, il ne faut pas pour autant perdre de vue l'impact de la fiscalité sur les gains perçus.
Les parts de SCPI acquises en direct entrent en effet dans la catégorie des revenus fonciers sont donc fiscalisées comme tels.
S'ils sont logiquement soumis à la tranche d'imposition qui vous est appliquée, il faut également prendre en compte la part de prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 % depuis le 1er janvier 2018.
Il est dès lors nécessaire, avant d'investir, de calculer avec précision le bénéfice réel de son placement. Ce calcul doit retenir non pas les gains perçus, mais ceux que vous allez retirer nets d'impôts.

Le risque locatif : une réalité même chez les professionnels

Le fait que la SCPI loue ses immeubles à des entreprises est souvent présenté comme une garantie, tant du montant des loyers que de la régularité avec laquelle ils sont versés.
Dans les faits, la situation n'est pas aussi " rose ", la défaillance d'entreprises étant une réalité. C'est ici qu'entre en ligne de compte la stratégie de diversification de la SCPI. En élargissant les secteurs d'activité couverts par la SCPI, celle-ci se protège justement des risques de défaillance d'entreprise. Cette mutualisation des risques constitue un aspect important dans le choix de la SCPI.
Il ne s'agit toutefois ici que d'une généralité, certaines SCPI s'étant spécialisées avec succès dans certains secteurs sans risque réel, comme ceux de la santé, de l'éducation ou des seniors.

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