jeudi08décembre

Lorsqu'elle accorde un prêt immobilier, la banque va non seulement regarder la solvabilité de l'emprunteur, mais elle va également prendre des assurances pour se protéger contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur, et le risque d'accident.

    Garanties bancaire: La solvabilité de l'emprunteur

    Avant d'accorder un crédit immobilier, le banquier va évaluer la solvabilité de l'emprunteur. Pour cela, l'emprunteur est tenu de constituer un dossier de financement. Pour ce faire il doit généralement fournir à sa banque : ses 2 deux derniers avis d'imposition, ses 3 derniers bulletins de salaire, ses 3 derniers relevés de compte en banque, un justificatif d'identité, un justificatif de domicile actuel, et le compromis de vente.

    La banque fera alors une étude approfondie du dossier de financement sur la base de trois critères :

    ? L'étude des revenus et taux d'endettement :

    Le taux d'endettement exprime la part du revenu qui est consacré aux remboursements des prêts, que ce soit des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation. Généralement, lorsque le taux d'endettement dépasse 33%, les banques n'accordent plus de crédit. Néanmoins, le banquier réalise également une étude approfondie des revenus qui va lui permettre d'ajuster le taux de 33% à la hausse ou à la baisse. Ainsi, outre le taux d'endettement, la banque va regarder d'autres critères. Il regarde par exemple " le reste à vivre, qui représente la part des revenus qu'il reste au ménage pour financer les dépenses courantes une fois les charges d'emprunts payées. Par exemple, une banque peut exiger un reste à vivre minimum de 800 euros pour une personne seule, 1.000 euros pour un couple avec 300 euros supplémentaires par enfant à charge. Il va également apprécier les futurs besoins de l'emprunteur. Les charges liées directement au projet vont être étudiées (dépenses d'équipements pour le nouveau logement, loyers en attendant la réalisation des travaux,...).

    ? Le scoring de l'emprunteur

    Une fois l'étude des revenus et du taux d'endettement accomplie, la banque va poursuivre son étude en établissant le scoring de l'emprunteur. Comme son nom l'indique, il s'agit d'établir une note à l'emprunteur. Les critères d'appréciation sont propres à chaque banque. Il s'agit par exemple de l'apport personnel, la situation professionnelle (Type de contrat, ancienneté,...), l'âge du souscripteur ou encore sa situation familiale. Le banquier donne alors une note à chaque critère, et une note globale, selon une grille interne au groupe.

    ? L'appréciation globale

    Pour compléter leur étude, les banques utilisent d'autres données qui sont plus difficilement quantifiables. Il va par exemple étudier le comportement bancaire de l'emprunteur en étudiant ses relevés de compte en banque, sa maturité face à un engagement en étudiant ses précédents emprunts ou tout simplement le paiement de ses loyers, ou encore les caractéristiques du projet immobilier, surtout quand il est assorti d'une hypothèque. Ces critères sont très subjectifs et pourraient varier d'un banquier à l'autre.
    Une fois l'étude menée, le banquier pourra décider soit de refuser le crédit, soit de l'accepter à un taux qui tiendra compte de la qualité du dossier.

    Les garanties bancaires contre le risque d'insolvabilité de l'emprunteur

    Malgré le fait que la banque réalise une étude approfondie de la solvabilité de l'emprunteur, elle va également vouloir se protéger contre le risque que l'emprunteur ne puisse plus faire face à ses remboursements. Pour ce faire, elle dispose de trois type d'assurances :

    ? L'hypothèque :

    L'objectif d'une hypothèque est de permettre à la banque de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l'emprunteur. L'hypothèque conventionnelle procure au créancier un " droit de préférence " : Si le bien est vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers. Toutefois, la banque ne peut pas appliquer ces droits n'importe quand et comment. La personne dont le bien est hypothéqué reste totalement propriétaire. Elle peut alors donner son bien, le louer, le vendre ... L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié. Elle est assez couteuse car qui dit acte notarié dit émolument du notaire (environ 0,33% du bien). Elle est également assujettie à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s'ajoute le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%). La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques.

    Mais pour les logements anciens, la banque peut opter pour une inscription au privilège de préteur de denier (PPD). Cette garantie est similaire à l'hypothèque, sauf qu'elle porte sur le prix de vente d'une maison ou d'un terrain. Ce " privilège " sera moins coûteux car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

    ? Le cautionnement

    Certaines banques proposent aujourd'hui de garantir les prêts immobiliers par le cautionnement d'une société spécialisée. L'emprunteur verse à une société de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA ...) une somme proportionnelle au montant du prêt. Cette somme se compose d'une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d'une commission définitivement acquise par la société de cautionnement qui correspond à sa rémunération. En cas de défaut de paiement, c'est la société de caution qui rembourse la banque, mais qui va ensuite se tourner vers l'emprunteur. La société va en général permettre de rééchelonner les dettes et éviter au maximum la saisie du bien pour que son propriétaire puisse lui-même le revendre. Pour l'emprunteur, cette formule est moins coûteuse que l'hypothèque. En effet, aucun frais de main levée n'est prévu. De plus, les formalités administratives sont largement simplifiées. Elle peut même, en cas d'une nouvelle acquisition et avec l'accord de la banque, être transférée sans frais.

    ? Le nantissement

    Lorsque l'emprunteur possède déjà une épargne importante, il a la possibilité de garantir le prêt à l'aide de celle-ci. C'est ce qu'on appelle le nantissement. Il s'agit dans la majorité des cas du nantissement d'un contrat d'assurance vie, d'un compte titres ou d'un PEA. Avec cette formule, le futur acquéreur " bloque " son épargne pour l'établissement bancaire. En cas de non remboursement, la banque se rembourse alors en piochant elle-même dans l'épargne. La banque prêtera en fonction du niveau de risque du portefeuille. Ainsi, lorsque l'épargne est composée de produits garantis, la banque pourra prêter la quasi-totalité de cette épargne. Mais plus le portefeuille est risqué, moins la banque prêtera, ceci afin de pouvoir se rembourser même en cas de baisse des marchés. L'emprunteur ne peut plus toucher à son épargne. En termes de gestion, il faut alors se reporter aux clauses inscrites dans l'acte de nantissement. Le gros avantage de ce type de garantie est qu'il ne coûte rien et qu'il est facile à mettre en place.

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    Les assurances décès et invalidité

    En plus de garantir le bien, la banque va aussi garantir les risques afférents directement à la personne. La plus connue des garanties est la garantie décès. Comme son nom l'indique elle va garantir le remboursement par l'assurance du capital restant dû en cas de décès de l'assuré.

    Lorsqu'il existe plusieurs co-emprunteurs, ceux-ci peuvent répartir librement entre eux le montant garanti. Il faudra bien sûr que le total des garanties représente au minimum 100% du prêt accordé. Par exemple, un couple qui emprunte peut souscrire à l'assurance à hauteur de 70% sur M. et 30% sur Mme. Dans ces cas là, si l'un des conjoints décède, l'assurance rembourse à hauteur de la garantie et le conjoint survivant continue de rembourser la partie restante.

    Ils peuvent également opter pour une assurance à 100% sur les deux conjoints. Dans ces cas là, si l'un des conjoints décède, l'assurance paye l'intégralité du crédit et le conjoint survivant serait alors libre de toute dette.

    Les banques imposent souvent leurs assurances décès " maison ". Elles sont en général plus chères que celles proposées par des assureurs. Théoriquement, rien n'empêche l'emprunteur de prendre une assurance externe à la banque (délégation d'assurance). Reste alors à convaincre le banquier de bien vouloir lui prêter de l'argent sans prendre ses produits " maison ".

    En plus de s'assurer contre le décès de l'emprunteur, la banque va également se prémunir contre les risques d'invalidité de celui-ci, lorsque l'invalidité entraine une perte de revenu pour l'emprunteur.

    Toujours associé à la garantie décès, la garantie PTIA est obligatoire pour les crédits immobiliers. Il s'agit d'une invalidité de 3ème catégorie de la sécurité sociale (100%). Elle va garantir l'assurer de la Perte Totale et Irréversible de l'Autonomie (PTIA), autrement dit " l'impossibilité absolue et définitive de se livrer à une occupation ou à un travail quelconque lui procurant gain et profit ". Dans ce cas, comme pour la garantie décès, le capital restant dû est payé à la banque.

    Certaines autres garanties d'invalidité ont été mises en place. Elles ne sont pas obligatoires et permettent de se garantir d'une invalidité moins forte que la PTIA.

    On retrouve alors la garantie I.P.T qui garantit l'Invalidité Permanente Totale. Elle peut être assimilée à la garantie PTIA mais elle se caractérise pour la Sécurité Sociale à une invalidité de 2ème catégorie (+ de 66%). Dans la plupart des cas, les contrats garantissent alors le paiement des échéances jusqu'à la fin du prêt. Dans ce cas, l'assuré conserve une dette et en cas de revente de son bien, perd le bénéfice de cette assurance. Il faut alors dans la mesure du possible opter pour le remboursement du capital restant dû et non la prise en charge des échéances.

    La garantie I.P.P, très rarement proposée, garantit cette fois les Invalidité de 1ère catégorie au regard de la Sécurité Sociale (entre 33 et 66 %). Elle permet alors la prise en charge partielle ou totale de ses échéances par l'assurance.

    Enfin, la garantie I.T.T(incapacité temporaire de travail) permet, lorsque l'assuré est en arrêt maladiel, la prise en charge des échéances du prêt. Cette prise en charge intervient après un délai de carence (en général de 90 jours).

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