Selon l’article 150 U du Code Général des impôts, les gains d’une vente immobilière sont soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières à l’exception de la résidence principale. D’après cette règle, un couple qui a acheté un bien en le déclarant comme résidence principale pour le revendre 3 mois et demi après avec une plus-value de 135.883 euros, ne payera aucun impôt.
Une histoire vraie en guise d’illustration
Une exonération remise en cause par l’administration fiscale
À l’issue d’un contrôle sur pièce, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération dont a bénéficié, le 14 février 2014, M. et Mme B sur la plus-value de cession immobilière d’une maison présentée comme leur résidence principale.
Le tribunal administratif de Lyon a jugé, dans une décision rendue le 31 décembre 2018, que les époux B ne pouvaient effectivement pas bénéficier de l’exonération au titre de résidence principale. Cependant, la Cour administrative d’appel de Lyon a infirmé ce jugement dans un arrêt n° 19LY01666 du 19 août 2021 donnant alors raison aux époux.
Une facture d’électricité pour preuve
En effet, les époux se sont rendus devant cette Cour administrative déclarant avoir occupé le logement pendant 3 mois et demi, de mi-octobre au 1er février 2014, date à laquelle ils ont signé un bail pour un autre logement avant signature de l’acte de vente de leur maison le 14 février 2014.
Pour le prouver, une facture d’électricité de 8 euros et un justificatif de consommation d’eau de 46 mètres cubes a été présentée, des données comparables à celles relevées dans le précédent logement de la famille. La Cour d’Appel a donc tranché en faveur du couple, affirmant que le logement en litige devait être considéré comme résidence principale.
Une conclusion surprenante
Pour conclure, les magistrats ont déclaré que « dans ces conditions, alors que les dispositions du code général des impôts n’imposent pas de durée minimale d’occupation avant la vente du bien immobilier, il est suffisamment établi que les époux B ont effectivement, quoique brièvement, fixé leur résidence principale dans la maison vendue. Ils étaient fondés à se prévaloir de l’exonération de la plus-value de cession de cette résidence principale.»
Par conséquent, il n’y a donc pas de durée minimale d’occupation des résidences principales pour être légitime à l’exonération sur la plus-value. La règle du bon sens prévaut et l’administration fiscale sera en droit d’exiger que vous puissiez prouver une quelconque exonération sur les plus-values avec des éléments factuels.
Si les résidents français ne sont pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières, quand est-il des non-résidents fiscaux français ?
Exonération sur plus-values immobilières pour les non-résidents
Exonération au titre de la cession de l’ancienne résidence principale
Jusqu’à fin 2018, la plus-value naissante de la vente de la résidence principale d’une personne venant de quitter la France était, par principe, imposable. En effet, le contribuable étant considéré comme non résident, il ne pouvait pas bénéficier de l’exonération de plus-value lors de la cession de son ancienne résidence principale française. Depuis le 1er janvier 2019, la loi a changé en faveur des non-résidents permettant à certains d’entre eux de bénéficier de cette exonération d’impôt.
Désormais, quelle que soit sa nationalité, une personne physique (ou une société de personnes) qui vend son ancienne résidence principale en France est exonérée d’impôt sur les plus-values sous plusieurs conditions cumulatives :
- Cette personne part vivre dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
- Le bien cédé constitue la résidence principale du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal.
- La vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de son déménagement hors de la France (le délai peut donc atteindre deux ans). Pendant ce délai, le logement ne doit pas avoir été loué, ni prêté à quelque titre que ce soit.
Abattement spécifique de 150.000 € pour une vente immobilière réalisée par un non résident
Depuis 2014, les non résidents peuvent bénéficier d’une exonération de plus-value nette jusqu’à 150.000€ en cas de vente d’un logement, sous certaines conditions.
Fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans
Pour bénéficier de l’abattement, le cédant doit pouvoir justifier qu’il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Être ressortissant d’un pays faisant partie de l’EEE
Il doit également être ressortissant d’un Etat membre de l’Union Européenne ou d’un Etat partie à l’EEE. C’est donc la nationalité du cédant qui prime. Ainsi un italien vivant au Costa Rica sera éligible au dispositif d’exonération, alors qu’un costaricain demeurant en Italie ne pourra pas en profiter.
Un bien localisé en France à usage privé
Pour les conditions tenant au bien cédé, la cession doit porter sur un logement situé en France. Il peut s’agir d’un immeuble à usage d’habitation détenu par le cédant, d’un immeuble inoccupé ou vacant, ou bien d’une dépendance immédiate de la résidence.
Les immeubles à usage professionnel, ou non bâtis, les parts de société civile et les immeubles détenus par une société (via une SCI par exemple) ne sont pas éligibles au dispositif d’exonération.
Un délai à respecter
Enfin la cession doit intervenir au plus tard :
- Le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France concernant les cessions intervenues jusqu’au 31 décembre 2018,
- Le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France concernant les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2019.
La cession peut intervenir sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédent celle de la cession.
Le cédant ne peut utiliser cet abattement de 150.000 € sur la plus-value nette, imposable qu’une seule fois. Il s’applique après prise en compte des abattements pour durée de détention. Cette exonération permet de réduire l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
En cas de cession d’un bien immobilier par un couple, l’appréciation du plafonnement à 150.000 € de la plus-value exonérée s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun des membres du couple.
Important : l’exonération au titre de la résidence principale n’est pas cumulable avec l’abattement des 150.000 €.
