Le terme de patrimoine regroupe en fait une grande variété de biens. Ce patrimoine se construit, se développe au fil du temps et dans la majorité des cas se transmet à ses héritiers. En résumant, on peut considérer que le patrimoine d’un individu ou d’une famille est l’ensemble des biens sur lesquels il a la possibilité de faire valoir un titre de propriété, un droit, qui peut être ensuite vendu ou donné. La source de patrimoine peut être l’héritage, mais aussi les biens que l’on acquiert soi-même.
- Les actifs à la base d’un patrimoine
- Des actifs, mais également des dettes et devoirs
- Quel type de patrimoine immobilier ?
- Le succès de l’immobilier indirect
Les actifs à la base d’un patrimoine
Sous la dénomination « d’actifs » sont définis les biens qui composent le patrimoine. Il peut s’agir :
Des placements financiers tels que des dépôts bancaires, les comptes épargne, les contrats d’assurance-vie, les actions et les parts de fonds collectifs. Ce type de placements financiers généralement désignés par le terme de portefeuille.
Des propriétés foncières ou immobilières (logement, maison, terrains, etc.)
L’ensemble des biens mobiliers tels que les meubles, les voitures, les équipements ménagers…
Il ne faut pas oublier d’intégrer de son patrimoine des droits tels que ceux d’usufruit, d’auteurs ou de brevets. Les droits futurs constituent également des éléments du patrimoine. Il en est ainsi d’une pension de retraite, qui bien qu’elle soit le plus souvent classée dans la rubrique « hors bilan » s’intègre pleinement dans le patrimoine.
Des actifs, mais également des dettes et devoirs
À de rares exceptions près, la partie « actifs » est associée à une partie de dettes et éventuellement de devoirs. En matière de dettes, les plus courantes sont celles résultant de prêts et de crédits. En matière de devoir, la pension alimentaire versée à son ex-conjoint après le divorce en est un exemple.
Si on ne compte que les biens possédés au titre des actifs, le patrimoine est alors considéré comme brut. En soustrayant du patrimoine brut les dettes et les devoirs, on obtient alors le patrimoine net. C’est ce patrimoine net qui constitue sa « richesse » à un instant précis, un patrimoine pouvant se valoriser au fil du temps, ou au contraire se déprécier suite à divers événements.
Quel type de patrimoine immobilier ?
Dans l’ensemble d’un patrimoine, la partie consacrée à l’immobilier est souvent importante. Il peut s’agir d’immobilier d’habitation telle sa résidence principale ou secondaire. Intervient ensuite l’immobilier de rapport, qui correspond généralement à un investissement locatif. L’objectif de de ce dernier est de dégager un complément de revenus, mais aussi de rembourser un emprunt financier ayant permis l’acquisition d’un autre bien.
Le patrimoine immobilier n’est pas systématiquement composé de biens acquis et gérés en direct. Il peut en effet intégrer des parts de biens immobiliers achetés indirectement, par exemple des parts de SCI, SCPI ou d’OPCI.
Une autre forme de bien immobilier est le viager. Il en existe plusieurs types :
Le plus courant est le viager occupé. Le propriétaire vend son bien, mais il en conserve le droit d’usage et d’habitation.
Le viager libre consiste en la vente du bien immobilier que l’acheteur peut habiter immédiatement.
La vente à terme crédit vendeur, ce dernier occupe le bien pendant une durée déterminée à l’avance pour le libérer le jour de la signature de l’acte de vente.
Le succès de l’immobilier indirect
Ces dernières années, l’acquisition indirecte de biens immobiliers suscite un réel engouement auprès des investisseurs. Les raisons sont diverses, mais tiennent principalement d’une part à la hausse du prix du m² qui rend de nombreux biens immobiliers inaccessibles. D’autre part, nombreux sont les investisseurs qui sont effrayés par la gestion administrative et technique d’un bien immobilier.
En faisant l’acquisition de parts dans un OPCI ou une SCPI, l’investisseur n’est plus concerné que par « le bon côté des choses ». Il perçoit de manière stable et régulière les gains de son placement, sans avoir besoin de gérer les divers aspects des biens immobiliers. Ceux-ci sont en effet assurés par la société de gestion dont les activités sont surveillées par l’autorité des marchés financiers (AMF).
Dans certains cas, un bien immobilier acheté en direct vise non pas le rendement, mais la possibilité d’alléger ses impôts. Cette démarche est également possible en immobilier indirect par exemple au travers de parts de SCPI fiscale. En faisant l’acquisition de parts en SCPI Pinel, l’investisseur bénéficie des mêmes possibilités de réduction que pour un achat immobilier en direct, soit :
| Engagement de 6 ans | 12 % |
| Engagement de 9 ans | 18 % |
| Engagement de 12 ans | 21 % |
La différence avec une acquisition en direct est que la gestion du bien immobilier est entièrement prise en charge par la société de gestion.
Si le dispositif Pinel est réservé aux logements neufs, celui « Malraux » concerne les logements anciens situés le plus souvent dans le cœur des agglomérations dans un périmètre classé ou protégé. L’investisseur bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 30 % sur la partie des travaux réalisés, ceux-ci étant toujours conduits par la société de gestion.
Proche dans son fonctionnement de la SCPI, l’OPCI grand public connaît un succès grandissant. Un des rares reproches qui étaient faits à la SCPI était son manque de liquidités, du fait que ces acquisitions portent exclusivement sur des biens immobiliers.
L’OPCI investit également dans l’immobilier, mais aussi dans des valeurs financières afin justement de disposer des liquidités qui manquent à la SCPI. En contrepartie, les OPCI sont généralement plus volatils que les SCPI et la performance est comprise entre 4,5 et 5 %, ce qui les placent largement devant les fonds euros en euros.