Investir dans l’immobilier sans acheter de bien physique, c’est possible grâce à la pierre-papier. Ce terme regroupe différents supports d’investissement permettant de profiter des revenus et de la valorisation de l’immobilier, tout en évitant les contraintes de la gestion directe.
SCPI, OPCI ou encore SIIC : ces véhicules séduisent de plus en plus d’épargnants en quête de gains et de diversification. Découvrez ce qu’est la pierre-papier, ses avantages, les principales options disponibles sur le marché et les modalités concrètes pour y investir.
Sommaire
- Qu’est-ce que la pierre-papier et comment ça fonctionne ?
- Quels sont les différentes formes d’investissement de la pierre-papier ?
- Quels sont les avantages et inconvénients de la pierre-papier ?
- Comparaison avec d’autres formes d’investissements immobiliers
- Comment débuter un investissement en pierre papier ?
- Les choses à considérer avant d'investir
- Foire aux questions sur la pierre papier (FAQ)
L’essentiel à retenir
- La pierre-papier correspond aux investissements immobiliers indirects, c’est-à-dire sans détention de foncier, mais uniquement de titres (d’où le “papier”).
- Les SCPI, OPCI, sociétés cotées et le crowdfunding sont les principaux types de supports.
- Chacun possède son lot d’avantages et d’inconvénients, qu’il est important de connaître avant de se lancer.
Note trustpilot : 4,7
- Objectif de rendement de 6 %
- 1ere SCPI américaine et européenne
- Offre de lancement unique avec 3 avantages: décote du prix de part, commission de souscription réduite et délai de jouissance raccourci.
Offre de lancement
Qu’est-ce que la pierre-papier et comment ça fonctionne ?
La pierre-papier désigne un ensemble de placements financiers permettant d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, sans acquérir de bien en nom propre. Contrairement à l’investissement en direct (achat d’un appartement, d’un local, etc.), la pierre-papier repose sur une mutualisation de votre capital avec celui d’autres investisseurs pour acquérir un parc diversifié (bureaux, commerces, résidences...). La gestion, la location et l’entretien sont assurés par une société spécialisée.
Ce type de placement s’adresse aux investisseurs qui cherchent à :
- Diversifier leur patrimoine sans s’occuper du management locatif.
- Générer un revenu potentiel régulier (souvent sous forme de dividendes).
- Accéder à l’immobilier avec un ticket d’entrée plus faible.
Elle convient particulièrement aux profils :
- Patrimoniaux, en quête de rentabilité stable.
- Préparant la retraite, pour percevoir des ressources complémentaires.
- Souhaitant investir à moyen ou long terme (5 à 10 ans minimum), avec une prise de risque modérée.
Quels sont les différentes formes d’investissement de la pierre-papier ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Les SCPI permettent d’investir collectivement dans un portefeuille foncier (bureaux, commerces, résidentiel, etc.), en achetant des parts d’une société agréée, laquelle gère les biens. En échange, vous percevez des revenus locatifs potentiels, sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels.
Il existe plusieurs types de SCPI :
- De rendement, les plus courantes, dont le but est de générer des revenus locatifs (comme la SCPI Sofidynamic).
- Fiscales, dont l’objectif est de profiter de dispositif de défiscalisation, comme le Denormandie, Malraux ou encore avec du déficit foncier.
- Européennes, qui investissent hors de France, permettant souvent une fiscalité plus favorable grâce aux conventions fiscales. Parmi elles se trouvent la SCPI Transitions Europe et la SCPI Épargne Pierre Europe.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
Les OPCI combinent immobilier physique (au moins 60%), instruments financiers (actions, obligations, etc.), et liquidités (10% minimum). Cette structure, plus flexible que celle d’une SCPI, vise à améliorer la liquidité tout en maintenant une exposition à l’immobilier.
Leur souscription se fait dans le cadre d’une assurance vie, d’un contrat de capitalisation, d’un compte-titres ou d’un plan d’épargne retraite (PER).
Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)
Les SIIC sont des sociétés foncières cotées en bourse, qui investissent et exploitent un patrimoine foncier locatif. Elles bénéficient d’un régime fiscal spécifique : en échange d’une exonération d’impôt sur les bénéfices, elles doivent redistribuer au moins 95% des loyers perçus à leurs actionnaires.
L’investissement se fait via un compte-titres, comme pour une action classique. Leur cours peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des marchés boursiers.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding consiste à faire appel au grand public pour financer des projets immobiliers (réhabilitation, promotion, marchands de biens), via des plateformes. En pratique, vous prêtez des fonds à un promoteur (obligations) ou investissez en actions (plus rare), en échange d’un gain à terme.
Ce type de placement est généralement à court terme (12 à 36 mois), avec une rentabilité brute cible de 7 à 10%. Les plateformes, régulées par l’AMF, publient une note d’investissement détaillée : montage juridique, durée, localisation, rentabilité attendue, garanties...
Tableau comparatif des différents supports et types de pierre papier
| Support | Rendement brut annuel cible | Liquidité | Risque | Accessibilité (ticket d’entrée moyen) | Horizon conseillé |
|---|---|---|---|---|---|
| SCPI | 4 à 6% | Faible | Modéré (immobilier) | ~200 € à 1 200 € | 8 à 10 ans |
| OPCI | 3 à 5% | Moyenne | Modéré à élevé | ~100 € à 1 000 € | 5 à 8 ans |
| SIIC | Variable (dividendes + valorisation) | Élevée (cotée) | Élevé (boursier) | ~10 € à 500 € | 3 à 5 ans |
| Crowdfunding | 7 à 10% | Nulle (bloqué) | Élevé (projet individuel) | ~1 500 € | 1 à 3 ans |
En résumé : pourquoi investir dans la pierre-papier ? Quels sont ses rendements en 2025 ?
- Accès simplifié à l’immobilier dès quelques centaines d’euros, sans régie locative.
- Diversification des actifs (bureaux, santé, logistique, Europe, etc.) et mutualisation des risques.
- Rentabilité moyenne des SCPI : 4,72 % brut en 2024.
- SCPI dynamiques : jusqu’à 9,5% brut.
- Crowdfunding : ~11% brut.
- Sociétés cotées : rendement via dividendes de 5 à 7%
- OPCI : performance en reprise début 2025, après une baisse en 2024 (–2,9%).
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Quels sont les avantages et inconvénients de la pierre-papier ?
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
|
|
Quels sont les risques de l’investissement en pierre-papier ?
La pierre-papier expose toujours l’investisseur à un risque de perte en capital. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent être réduits si les loyers baissent, si des locataires font défaut ou si les immeubles connaissent des vacances prolongées.
Il existe également un risque de marché, particulièrement pour les sociétés cotées en bourse, sensibles à la volatilité. Enfin, certains véhicules comme le crowdfunding présentent un risque de défaut de l’opérateur ou du projet financé, ce qui peut entraîner une perte totale des sommes investies.
Comparaison avec d’autres formes d’investissements immobiliers
| Critère | Pierre-papier | Immobilier locatif en direct |
|---|---|---|
| Accessibilité | Dès 200 à 5 000 € selon le support | > 100 000 € en moyenne (achat + frais) |
| Gestion | Totalement déléguée | A la charge du propriétaire, ou déléguée via une agence |
| Rendement brut | 4 à 11% selon le support | 3 à 7% selon le bien et sa localisation |
| Risque principal | Perte en capital, défaut de projet | Vacance locative, impayés, chute de prix |
| Liquidité | Moyenne à faible selon le support | Faible : revente longue et incertaine |
| Diversification | Élevée (secteurs, géographie, types de biens) | Faible à moyenne (1 à 2 biens généralement) |
Comment débuter un investissement en pierre papier ?
Investir dans la pierre-papier nécessite de suivre une démarche structurée, qui varie selon le support choisi. Voici le processus à suivre :
1. Choisir la bonne enveloppe
- SCPI : accessibles en direct (au comptant ou à crédit), ou via une assurance-vie, un contrat de capitalisation, un plan d’épargne retraite (PER), ou en démembrement de propriété.
- OPCI : principalement disponibles via l’assurance-vie ou un compte-titres.
- SIIC : achetées comme des actions via un compte-titres ordinaire ou un PEA (sous conditions).
- Crowdfunding : souscription directe via des plateformes agréées.
2. Choisir le support selon son profil, ses objectifs et son horizon de placement
Chaque placement répond à une stratégie patrimoniale distincte :
- SCPI : recherchées pour leurs revenus réguliers, leur mutualisation des risques et leur accès au crédit. Long terme recommandé (entre 8 et 10 ans).
- OPCI : pour diversifier avec une part de liquidité et d’actifs financiers. Même horizon qu’une SCPI.
- SIIC : adaptées aux profils autonomes, souhaitant investir en bourse avec une meilleure liquidité. Horizon plus flexible, mais soumis à la volatilité des marchés.
- Crowdfunding : vise une rentabilité élevée à court terme, avec un risque plus marqué. Placement bloqué entre un et 3 ans, sans sortie anticipée.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
3. Évaluer les options de financement et d’enveloppe fiscale
- Au comptant : vous disposez de liquidités suffisantes. Cela vous offre également la possibilité de vous constituer un patrimoine de manière progressive en planifiant des achats réguliers.
- À crédit : possible pour les SCPI en direct (via un prêt), avec déduction possible des intérêts d’emprunt.
- Assurance-vie / capitalisation : permet d’intégrer certaines SCPI ou OPCI avec une fiscalité allégée sur les gains et en cas de transmission.
- PER : opportunité de déduction fiscale à l’entrée, en contrepartie d’un blocage des fonds jusqu’à la retraite (sauf cas particuliers).
Les choses à considérer avant d'investir
Avant de se lancer dans un investissement en pierre-papier, analysez plusieurs critères clés pour choisir un support adapté à vos objectifs et limiter les risques. Une comparaison rigoureuse permet d’optimiser la performance et la sécurité de votre placement.
- Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, le rendement donne un indicateur sur la qualité des actifs et de la gestion.
- Analysez les frais d’entrée et de gestion, qui réduisent la rentabilité nette.
- Liquidité : vérifiez la facilité de revente et le délai de sortie, variable selon le support.
- Assurez-vous que l’investissement complète votre portefeuille et respecte votre horizon.
- La solidité de la société gérant les biens, ou de la plateforme, ainsi que son expérience.
- Report à nouveau (RAN) : un RAN élevé garantit une meilleure stabilité des revenus.
Note trustpilot : 4,7
- Objectif de rendement de 6 %
- 1ere SCPI américaine et européenne
- Offre de lancement unique avec 3 avantages: décote du prix de part, commission de souscription réduite et délai de jouissance raccourci.
Offre de lancement
Foire aux questions sur la pierre papier (FAQ)
Est-ce que les SCPI valent le coup ?
Oui, mais avec discernement. En 2024, les SCPI ont affiché un rendement brut moyen de 4,72%, mais la performance nette peut être bien inférieure après prise en compte de l'inflation (~3,1%), des frais de gestion (~12%) et de la fiscalité (jusqu'à 30%). Certaines SCPI récentes, comme Sofidynamic (9,52%) et Osmo Energie (9,33%), offrent une rentabilité plus attractive, mais ces chiffres peuvent être temporaires.
Comment fonctionne la pierre papier ?
La pierre-papier désigne des placements immobiliers collectifs accessibles aux particuliers, tels que les SCPI, OPCI, SIIC, ou le crowdfunding. L'investisseur achète des parts ou actions de ces véhicules, devenant ainsi copropriétaire d'un portefeuille immobilier diversifié, sans avoir à gérer directement les biens.
Est-ce que les SCPI vont remonter en 2025 ?
Le début de l'année 2025 montre des signes de reprise pour les SCPI. La collecte nette a augmenté de 35% au premier trimestre par rapport à 2024, atteignant 1 milliard d'euros. Cependant, la baisse des valeurs de part de certaines SCPI persiste, bien que moins marquée. Les SCPI diversifiées continuent d'attirer les épargnants, représentant 71% des souscriptions.
Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?
Depuis juillet 2024, il n’y a plus de montant minimum légal pour investir. Toutefois, un seuil d’entrée généralement compris entre 100 et 1 000 € est fixé par les sociétés gestionnaires.
