La pierre papier, de quoi s'agit-il ?
Ce terme devenu courant de pierre papier résume à lui seul les avantages d'un investissement immobilier sous la forme de parts ou d'actions. L'investisseur est libre de choisir tant le secteur d'activités que la situation géographique du bien immobilier. Il existe en effet aujourd'hui une multitude d'organismes et de sociétés proposant des investissements dans l'immobilier sur l'ensemble de la France, mais aussi en Europe.
Un des atouts majeurs de la pierre papier est d'être accessible à un large public au travers d'une mise de fonds allant de quelques centaines à quelques milliers d'euros, selon le type de société s'effectue l'investissement.
L'investisseur intervient aucun moment de la gestion des biens immobiliers, une société spécialisée prenant en charge des aspects administratifs, techniques et autres des biens immobiliers.
Côté investisseur, il lui suffit d'attendre le versement des rémunérations versées de manière stable et régulière (généralement tous les trimestres).
Les différents acteurs de la pierre papier
Derrière des dénominations que le néophyte peut aisément qualifier de " barbares ", ce sont plusieurs formes de pierre papier qui sont mises à disposition des investisseurs.
Afin de vous familiariser avec ces dénominations, voici le descriptif résumé de chacune d'entre elles.
La Société d'Investissement Immobilier Coté (SIIC) :
Le revenu d'une SIIC est constitué par la perception de loyers ainsi que sur la plus-value effectuée lors des transactions foncières. Lorsque le résultat comptable est positif après déduction des frais, la SIIC redistribue ce résultat aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les particularités d'une SIIC sont les suivantes :
Cotation en bourse, ce qui permet de profiter d'une conjoncture globale favorable, l'inverse étant également vrai ;
La SIIC est exonérée de l'impôt sur les sociétés ;
Souscrire des actions d'une SIIC est facile au travers d'un compte-titres et à partir de seule-ment quelques centaines d'euros ;
Elle est dans l'obligation de redistribuer 85 % de ses bénéfices locatifs ainsi que la moitié des plus-values de cession.
L'Organisme de Placements Collectifs en Valeurs Mobilières (OPCVM) :
Comme pour l'ensemble de ces sociétés, l'OPCVM recueille des capitaux sous forme de souscription en faisant appel à l'épargne publique. Les réinvestis ensuite dans des actions ou des obligations. Le terrain d'action de l'OPCVM dans l'immobilier, il investit de manière transparente dans plusieurs est-ce SICC, ce qui lui permet ainsi de diversifier ses placements.
Les particularités d'un OPCVM sont les suivantes :
Avantages similaires aux SIIC ;
Permet de profiter des rendements des SIIC sans se limiter à l'une d'entre elles, ce qui permet de limiter le risque ;
Le revenu des OPCVM est soumis au même régime fiscal que celui des actions ;
En ce qui concerne les inconvénients, ils sont identiques à ceux d'une SIIC.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) :
La SCPI est exclusivement investie en immobilier physique. Cet immobilier peut recouvrir divers secteurs : résidentiel, commercial, bureau, entrepôts, et tous autres locaux à vocation professionnelle.
À la différence des sociétés précédentes, l'investisseur ne devient pas actionnaire, mais associé de la SCPI au travers de la souscription des parts. Il est ensuite rémunéré sur la base de valorisation des biens immobiliers.
Les particularités d'une SCPI sont les suivantes :
La SCPI n'est pas cotée en Bourse. De ce fait elle n'est pas soumise aux fluctuations des marchés boursiers.
Du fait d'acquisition uniquement sur des biens immobiliers, la SCPI ne dispose que d'une faible liquidité. Dans certains cas, il n'est donc possible d'acheter ou de vendre que si l'investisseur potentiel a face à lui une contrepartie.
Un aspect intéressant des SCPI est qu'il est possible d'investir via un contrat d'assurance-vie. L'assureur étant propriétaire des parts, l'éventuel problème de liquidité est fortement réduit. Un autre atout de l'intégration de parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie est de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce type de contrat.
L'Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) :
À son origine, l'OPCI était destiné à remplacer la SCPI et ainsi corriger le manque de liquidités. Au final SCPI et OPCI cohabitent en offrant aux investisseurs les atouts de chacun des deux systèmes.
Les particularités d'une OPCI sont les suivantes :
L'OPCI dispose des mêmes avantages que la SCPI ;
La différence essentielle réside dans une liquidité assurée.
Un inconvénient de l'OPCI est que ses revenus sont soumis soit à la fiscalité sur les produits financiers, soit à celle des revenus fonciers selon les types d'OPCI sélectionné.
Comment choisir ces divers types d'investissement ?
Avec un choix aussi large, il est aisé pour l'investisseur de souscrire à la forme d'organismes de sociétés qui lui convient le mieux. Dans tous les cas, c'est une société de gestion qui gère l'ensemble des divers aspects du fonctionnement.
La décision dépend en fait de ce que l'investisseur attend en termes de rendement et de sécurité, la part de risque existante faisant pencher vers l'une ou l'autre de ces solutions.
Un autre aspect commun est la mutualisation de ses risques, ce qui en adoucit mécaniquement les effets. Même si le risque zéro n'existe pas, il demeure toutefois nettement inférieur à celui d'un investissement immobilier en direct.