C'est peut-être la mesure la plus controversée du projet de loi fiscale du nouveau gouvernement : la hausse de 1,7 point de la CSG fait grincer des dents, notamment les retraités, les épargnants, ou encore les fonctionnaires, qui attendent d'avoir des compensations. Aucune n'est à l'ordre du jour sur les revenus d'épargne qui vont tous subir les prélèvements sociaux à 17,2 %. Tous ? Non. Car certains placements résistent encore et toujours au législateur.
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Un impôt nommé prélèvements sociaux
C'était l'une des propositions fortes de la campagne d'Emmanuel Macron pour le pouvoir d'achat : supprimer les cotisations salariales pour le chômage et la maladie. Les cotisations salariales à l'assurance maladie représentent 0,75% du salaire brut, celles pour l'assurance chômage, 2,4% de ce même montant. Les supprimer entraînerait donc une augmentation de la fiche de paie équivalente à 3,15% du salaire brut. Mais dans le même temps, pour financer cette mesure, la Contribution sociale généralisée (CSG) augmentera de 1,7 point. Celle-ci étant calculée sur 98,25% du salaire brut, une hausse de 1,7 point ferait grimper de 1,67% le montant de CSG à régler. Au final, le gain sur le salaire serait donc de 1,48% pour un salarié classique.
Si la hausse de la CSG devrait être compensée, au pire avec un léger différé, pour la plupart des revenus d'activité, la hausse des prélèvements sociaux va surtout être subie par les épargnants. En effet, la France est le seul pays développé à prendre des cotisations sociales sur le patrimoine (revenus fonciers, revenus des capitaux mobiliers,...).
Il faut dire qu'en France, on a créé des cotisations sociales qui ne correspondent pas à une branche de protection (maladie, vieillesse, chômage) : La CRDS qui a pour but de résorber l'endettement de la Sécurité Sociale, et la CSG, entrée en vigueur en 1991, afin de diversifier le financement de la protection sociale. Des prélèvements de 8 % qui s'appliquent sur les revenus du travail ET les revenus du patrimoine. Et pour couronner le tout, depuis 1998, les gouvernements ont créé des nouveaux prélèvements sociaux (financement des retraites, RSA,...), et appliqué des augmentations, qui ne concernent que les revenus du patrimoine... Les prélèvements sociaux, ce véritable impôt auquel les épargnants ne peuvent échapper dès lors qu'ils ont des revenus, passeront donc de 15,5 % à 17,2 %.
La nue-propriété : pas de revenu, pas de prélèvement...
La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Historiquement, détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 75% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 75 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison :pas d'ISF (ou d'IFI) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la hausse des prélèvements sociaux (car pas de revenu) sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :
- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basée sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !
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LMNP : Profitez de l'amortissement
Il existe une solution pour avoir des revenus immobiliers sans payer d'impôt (ni IR, ni prélèvements sociaux) !
Lorsque l'on parle d'investissement locatif, on envisage souvent l'achat d'un bien immobilier " nu ". Mais la location en meublé offre aux propriétaires un cadre fiscal ultra-avantageux, avec en plus d'autres atouts (meilleur rentabilité, bail plus court, récupération TVA...).
L'administration fiscale considère que la location meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, cela signifie que l'on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d'acquisition d'immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu'on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l'illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu.
Ainsi, à loyer identique, la base imposable du loueur en meublé sera beaucoup plus faible voire nulle. La hausse des prélèvements sociaux de 1,7 point va directement affecter les revenus fonciers mais sur les BIC la hausse de la CSG sera minime voire même indolore.
Pour investir dans une bien meublé, nous conseillons de privilégier un bien dans une résidence étudiante : La demande est croissante, le ticket d'entrée raisonnable et la gestion est assurée par le gestionnaire du bien.
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