Capacité d'épargne mensuelle : Le crédit ou les versements programmés ?

Les Français ont deux ressources principales pour se constituer un patrimoine confortable à long terme. Il s'agit de l'héritage, et de l'effort d'épargne mensuel qui découle de leur activité professionnelle. Pour ceux qui n'ont pas de parent ou d'oncle fortuné, et qui ne rêvent plus de gagner au loto, l'enjeu consiste donc à réussir à mettre de côté chaque mois, et à trouver les bons leviers pour investir cette épargne efficacement.

1 - Avis d'expert : Yannick Hamon, PDG de meilleurtaux Placement

Pour se construire un patrimoine confortable à long terme, vous n'avez pas le choix, vous devez réussir à mettre de côté chaque mois une partie de vos revenus. Même si c'est peu. Vous seriez surpris de voir que, en mettant 10%, 5% voir même 3% de votre salaire mensuel de côté, et en actionnant les bons leviers pour cette épargne, on arrive à de très belles sommes au bout de 15 ans. 

1.1 Gérer sa capacité d'épargne mensuelle avec le placement financier

Pour bénéficier du meilleur moteur pour votre épargne mensuelle, vous avez deux possibilités.

La première, c'est de trouver LE placement financier qui fera les meilleures performances sur 15 ans. Avec les taux aussi bas, vous allez forcément vous tourner vers les actions. Mais quelle zone ? Quel secteur ? Quel fonds ? A moins que vous ne tentiez un placement alternatif comme l'Or, le private equity ou même le diamant ?

Quel que soit votre choix, il s'accompagnera forcément d'un risque élevé. Et comme vous ne pouvez pas vous permettre de mettre tous vos oeufs dans le même panier, vous allez diversifier ce risque, et cela va se ressentir sur votre performance à long terme. De plus, l'investissement progressif lissera la performance dans le temps.

1.2 Gérer da capacité d'épargne mensuelle avec l'endettement 

La deuxième possibilité, c'est de s'endetter pour investir en immobilier locatif en utilisant son épargne mensuelle, et les loyers obtenus, pour rembourser le crédit. Culturellement, les Français sont très attachés à l'investissement immobilier. Il faut dire que les prix de l'immobilier en France ont été multipliés par 3 en 30 ans. Cela représente une hausse annuelle de 4 %. Mais il y a un deuxième moteur qui contribue à l'enrichissement par l'investissement immobilier : Le crédit. C'est même le facteur clé, notamment parce que c'est un moteur invariable (qui ne dépend pas de la performance d'un marché). L'immobilier locatif à crédit donne un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent  partiellement à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois.

Au bout du compte, le patrimoine qu'on obtient au bout de 15 ans pour un investissement à crédit est bien plus élevé que si on avait versé chaque mois les mêmes sommes dans un placement financier, même quand ce placement s'est révélé performant.Et l'immobilier dans tout ça ? Il ne s'agit en fait que d'une nécessité, une "excuse" pour pouvoir faire du crédit, même si on peut toujours espérer que l'immobilier garde dans les années futures son historique de solidité, de stabilité des rendements et d'espérance de performance à long terme.

Même si on ne peut préjuger de la performance et du rendement que donnera un investissement immobilier dans les 15 prochaines années, allouer sa capacité d'épargne mensuelle à un crédit immobilier sera plus intéressant que de l'affecter chaque mois à un placement financier dans la plupart des scénarios.

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Le particulier privilégiera donc un investissement à crédit, mais à condition de remplir ces 6 prérogatives :

1. Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.

2. Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 10 ans

3. Accepter une forme de rigidité : Contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...

4. Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros.

5. Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc...

6. Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc...
 

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2 - Le match meilleurtaux Placement : Placement financier vs Placement immobilier

Thomas vient d'avoir 40 ans. Plutôt épicurien, il ne s'est jamais soucié jusque là de mettre de l'épargne de côté  malgré un salaire confortable, qu'il dépense en voyage et en sortie. Mais l'âge de raison est arrivé et Thomas souhaite allouer 300 euros de son salaire chaque mois à une épargne dont il pourra profiter dans 15 ans.

Thomas a donc pris rendez-vous avec un conseiller meilleurtaux Placement, qui va lui proposer deux alternatives :

• Placer 300 euros par mois, sans frais d'entrée, dans un placement financier qui devrait lui offrir entre 2,5% et 7,5% de rentabilité par an. 

• Emprunter 98000 euros à 2,20 % sur 15 ans, pour acheter un bien immobilier de 90160 euros (après les frais de notaire de 8%), lui garantissant des rendements de 4,5% par an. Sa mensualité de crédit s'élève à 638 euros et ses loyers perçus s'élèvent à 338 euros. Son effort d'épargne est donc de 300 euros par mois. Au bout de 15 ans, il peut espérer une revalorisation de son bien entre 0 et 4 % par an.

Quelle est le meilleur choix pour Thomas ?
 

Au final, même dans une hypothèse assez pessimiste d'un bien immobilier qui ne se revalorise pas pendant 15 ans, le taux de rendement interne (TRI) de l'investissement à crédit est quand même de 6.61% par an. Difficile de trouver mieux comme placement financier sans prendre beaucoup de risques. Et naturellement, lorsqu'on applique au bien immobilier une revalorisation de 2% ou 4% par an, l'effet de levier est encore plus important et le placement immobilier à crédit devient plus intéressant que n'importe quel placement financier.

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3 - Deux nouvelles offres exceptionnelles pour investir en SCPI à crédit

Alors qu'il est toujours aussi difficile pour les particuliers de trouver un emprunt pour investir en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), meilleurtaux Placement, toujours à la pointe sur les solutions de financement, propose deux nouvelles offres de crédit. Deux solutions qui permettent d'investir sur des SCPI de qualité, sans apport, avec un effort d'épargne mensuel contrôlé. Deux offres qui n'ont pas les mêmes caractéristiques. L'une des deux correspond forcément à vos objectifs.

3.1 Pourquoi investir en SCPI... à crédit

Avec près 5 milliards de collecte en 2018, les SCPI attirent toujours de nombreux épargnants séduits par ce véhicule qui permet d'investir sur de l'immobilier physique sans souci de gestion et pour une mise de départ faible. Malheureusement, il est souvent difficile pour les épargnants de trouver un financement pour investir en SCPI, surtout sur des SCPI de qualité.

Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).

Sur les douze derniers mois, les SCPI ont délivré un rendement moyen de 4,4 %*, auquel il faut ajouter 0,7%* de revalorisation de leur patrimoine, ce qui porte donc la performance globale à 5,1 %*.

Grâce à l'effet de levier du crédit, un particulier peut se construire un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée majoritairement, dans un premier temps, par la banque.
Certes, le particulier va devoir ensuite financer cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être en partie remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif, en limitant la facture fiscale. En effet, face au durcissement de la fiscalité, l'épargnant a tout intérêt à financer son acquisition à crédit. Il pourra déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée. Le schéma est idéal pour les personnes en activité, qui se situent dans une tranche marginale d'imposition élevée.

Étant un véhicule immobilier avant tout, il est possible d'investir en SCPI via un crédit immobilier. Cela permet alors de bénéficier d'emprunt sur une période longue, à des taux actuellement très intéressant et de bénéficier ainsi d'un fort effet de levier. Vous profitez alors d'une opération d'investissement immobilier à crédit, sans soucis locatif, et sans frais de notaire.

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3.2 Le crédit hypothécaire : Toutes les SCPI, à taux très compétitifs

Cette offre est destinée aux détenteurs d'un patrimoine immobilier net et qui sont prêts à mettre en hypothèque ce bien. Une contrainte importante donc : Vous ne serez plus libre de vendre votre bien pendant la durée du crédit. Mais qui dit contrainte forte, dit récompenses élevées : cette offre multiplie les atouts.

• TOUTES LES SCPI sont finançables et notamment les premières du palmarès 2019 des meilleures SCPI : Novapierre Allemagne, PF Grand Paris, Corum et Corum XL
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 35 ans !
• Conditions d'âge peu restrictives : Possibilité d'emprunter jusqu'à 80 ans !
• Des taux très compétitifs : 1,5 % jusqu'à 15 ans ! 1,85 % de 15 à 25 ans et 2,55 % au delà de 25 ans
• Les frais de dossier (2,10 % max 1900 euros) sont financés par le crédit
• Assurance libre (délégation)
• Sans apport, et avec un effort d'épargne mensuel allant de quelques centaines d'euros à.... 0 euros ! Exemples:
  • Sur 20 ans, sur la base 50000 d'une SCPI avec un TDVM** de 4,7 %, l'effort d'épargne mensuel est de 55 euros hors fiscalité et hors assurance
  • Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Corum XL (TDVM** 2018 de 7,91 %), sur 25 ans, avec un taux d'assurance à 0,35 % et un taux d'impôt de 15% (TMI 30% - taux moyen 15%), les revenus nets de la SCPI sont supérieurs aux mensualités du crédit, de 46 euros en moyenne par mois. Vous n'avez donc aucun effort d'épargne. Vous touchez même 46 euros nets par mois !

Une offre ultra-avantageuse et sans comparaison pour ceux qui peuvent hypothéquer un bien immobilier.

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise

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3.3 Le crédit en nantissement : la solution qui s'adapte à tous

:Pour ceux qui n'ont pas de bien immobilier à hypothéquer, il reste possible d'investir à crédit dans des SCPI de qualité et avec des conditions avantageuses, grâce au crédit en nantissement (vos parts sont nanties et servent de garantie) :

• Des SCPI de qualité : Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce
• Pour un financement de plus de 200 000 euros : Possibilité d'investir en partie (50 % maximum) sur d'autres SCPI (Novapierre Allemagne, PF Grand Paris, etc ...).
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans !
• Taux compétitifs :
  • Pour un financement < 75 000 euros : taux de 2,10 % sur 10 ans, 2,50 % sur 15 ans, 2,75% sur 20 ans et 2,90% sur 25 ans
  • Pour un financement > 75 000 euros : taux de 1,90% sur 10 ans, 2,30 % sur 15 ans, 2,55% sur 20 ans et 2,70% sur 25 ans
• Frais de dossier : entre 900 ? et 1290 ? (selon le montant) + entre 600 ? et 1000 ? de frais de garantie (selon le nombre de SCPI financées).
• Assurance facultative
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel de quelques centaines d'euros :
  • Si on prend le financement de 50 000 euros de la SCPI Primovie (TDVM** 2018 de 4,5 %) sur 25 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 55 euros (hors fiscalité)
  • Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Primovie et 100 000 euros de la SCPI Novapierre Allemagne (TDVM** 2018 de 4,77 %) sur 20 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 334 euros (hors fiscalité)

Une offre très compétitive pour ceux qui veulent investir en SCPI à crédit mais ne peuvent pas mettre un bien en hypothèque.

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.

4 - Financier : Comment optimiser les économies que vous mettez de côté chaque mois

Pour vous construire un capital, vous n'avez pas le choix, vous devez mettre de côté tous les mois. En épargnant 200 euros par mois, on arrive au bout de plusieurs années à un capital non négligeable. Mais rien qu'avec 25 euros tous les mois, on obtient plusieurs milliers d'euros à long terme. Mais à condition de bien choisir les solutions d'épargne.

4.1 L'épargne de précaution

Depuis le début de l'année, le Livret A a déjà collecté 6,37 milliards d'euros. En ajoutant le LDDS, les Français disposent d'environ 375 milliards d'euros sur ces deux livrets.

Pourtant, alors que le taux net de 0,75% ne protège plus de l'inflation, le seul intérêt du Livret A est sa très grande liquidité. La disponibilité est quasi-immédiate alors que sur d'autres placements comme l'assurance-vie, il faut attendre généralement quelques jours pour voir les fonds sur votre compte.

Un " décalage " de quelques jours qui ne peut expliquer l'engouement des Français pour le Livret A. Toujours justifie-t-il de placer quelques économies dans le livret, des économies que l'on pourrait avoir besoin du jour au lendemain, une " épargne de précaution ".

À combien évaluer cette " épargne de précaution ?" Cela dépend de chaque profil et notamment si vous êtes particulièrement dépensier, ou si vous êtes tellement risquophobe que vous ne pouvez pas vous permettre de bloquer une épargne plus d'un jour. Faites d'abord votre budget, et regardez ce qu'il vous reste à la fin du mois. Plus ce montant est élevé, moins vous avez besoin d'une épargne de précaution.

Si personne n'a jamais livré de règles pour définir le montant à y consacrer, nous conseillons d'y stocker entre 4 et 6 mois de salaire, un peu plus si vous êtes très risquophobe, un peu moins si vous avez de très hauts revenus et un budget largement équilibré.

Une chose est certaine, le montant constaté dans chaque livret A est très peu souvent adapté à la réalité du besoin de l'épargnant. Parfois sous-estimé, mais le plus souvent largement sur-estimé.
À ce titre, ne manquez pas le mardi 26 février notre journée dédiée aux rendez-vous patrimoniaux à l'agence de Paris pour échanger sur toutes vos problématiques patrimoniales.

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>> Je m'inscris à la journée de rendez-vous patrimoniaux du 26 février à l'agence de Paris

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4.2 Voir à plus long terme

Aujourd'hui, le plafond du livret A est fixé à 22950 euros. Mais honnêtement, avez vous besoin de tant d'argent à très court terme ? Même la moitié paraît trop élevée, dans beaucoup de situations, pour l'épargne de précaution.

Une fois que vous avez assuré cette épargne de précaution, vous pourrez mettre vos économies mensuelles sur de l'épargne à plus long terme, notamment en assurance-vie. Si l'assurance vie est totalement liquide (vous pouvez récupérer vos fonds à tout moment), il est conseillé de ne pas faire de retrait avant le huitième anniversaire du contrat pour des raisons fiscales.

Ouvrir un contrat d'assurance vie dès aujourd'hui vous permet alors de prendre date. Lorsque le contrat aura plus de 8 ans, la fiscalité sur vos retraits sera très attractive, notamment avec un abattement annuel sur les gains des rachats de 4600 euros pour un célibataire et 9200 euros pour un couple marié ou pacsé.

Alors que le Livret A est à 0,75 %, le rendement moyen des fonds en euros en 2017 a été de 1,49 %* net de frais de gestion et de prélèvements sociaux selon la FFA. Deux fois plus que le Livret A.

Et en appliquant une bonne sélection, vous pouvez trouver des fonds en euros dont les performances sont nettement au dessus de la moyenne. Sur meilleurtaux Placement vie, le fonds en euros Suravenir Opportunités a servi en 2017 un rendement de 2,80*% nets de frais de gestion.

La mise en place de versements programmés permet de constituer une épargne beaucoup plus rapidement. En versant 150 euros par mois sur un contrat d'assurance-vie, si on prend l'hypothèse d'un rendement net de frais de gestion et de prélèvements sociaux de 2%,on obtient sur 10 ans un capital d'environ 20000 euros et sur 15 ans un capital de 31600 euros.

Privilégiez surtout les contrats d'assurance-vie à faible frais, et notamment les contrats sans frais d'entrée. Par exemple, pour obtenir le même capital sur 10 ans (20000 euros) avec un contrat qui a des frais d'entrée de 2 %, il faudrait que le fonds en euros rapporte 2,32% net de frais de gestion et de prélèvements sociaux.

Assurez-vous enfin que vous puissiez moduler vos versements. Car l'épargne que vous arrivez à mettre tous les mois n'est pas forcément fixe. Certains mois, vous arriverez à épargner beaucoup, et d'autres (par exemple septembre avec la rentrée scolaire et décembre avec les fêtes) vous n'arriverez pas à mettre de côté. Sur le contrat meilleurtaux Placement vie, les versements programmés sont disponibles à partir de 25 euros par mois et vous pouvez les arrêter et les reprendre à tout moment.

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4.3 Envisagez les unités de compte

Avec la crise, les placements garantis étaient très recherchés ce qui a naturellement fait baisser leurs rendements. Et même si aujourd'hui, on peut dire que les crises (celles de 2008 et de 2010) sont derrière nous, les rendements des placements sans risque devraient rester encore bas pendant quelques années. Oubliez les 4% de rendement du Livret A en 2008, et même les 2,25% en 2012. Il ne rapporte plus que 0,75% aujourd'hui.

Les fonds en euros ont longtemps résisté. Entre 2012 et 2015, le rendement moyen des fonds en euros est passé de 2,91*% à 2,27*% alors que dans le même temps, l'inflation (hors tabac) passait de 1,9% à 0% et le taux du livret A passait de 2,25% à 0,75% depuis le 1er août 2015. Mais en 2017, le rendement moyen (avant IR) s'est établi à 1,49*% alors que l'inflation est remontée à 1,2%. Et même en appliquant une bonne sélection, vous aurez du mal à obtenir plus de 2% par an d'autant que beaucoup d'assureurs exigent désormais d'investir en partie en unités de compte (supports diversifiés qui présentent un risque de perte en capital) pour pouvoir accéder aux meilleurs fonds en euros.

Les unités de compte, plus risquées car notamment investies en actions pour la majorité d'entre elles, présentent certes un risque de perte en capital mais aussi une espérance de rendement bien plus élevée à long terme. En investissant avec parcimonie dans ces produits risqués, avec un profil prudent (investi à 75% en fonds en euros et 25% en unités de compte), et un horizon long terme (10, 15 voire 20 ans), on conserve une bonne sécurité du capital (sur 15 ans avec un rendement net de 2%, les 75 deviennent 100), avec une espérance de rendement attractive dans le temps.

Par exemple, le profil prudent de la gestion profilée MF étoilé est investi à 75 % en fonds en euros et 25 % en fonds d'actions. Sur 15 ans, sa performance annualisées au 31/12/2017 ressort à 4,36%** (hors fiscalité et hors frais de gestion du contrat d'assurance vie meilleurtaux Placement Vie).

En versant 150 euros par mois sur un contrat d'assurance-vie, si on prend l'hypothèse d'un rendement net de frais de gestion et de prélèvements sociaux de 3%,on obtient sur 15 ans un capital d'environ 34175 euros et sur 20 ans un capital de 49300 euros.

Il existe également des profils MF étoilée moins prudents :
- Le profil équilibré est investi à 55% en fonds en euros et 45% en fonds actions. Sa performance annualisée sur 15 ans ressort à 5,26%**
- Le profil dynamique est investi à 30% en fonds en euros et 70% en fonds actions. Sa performance annualisée sur 15 ans ressort à 6,26%**
- Le profil offensif est investi à 100% en fonds actions. Sa performance annualisée sur 15 ans ressort à 7,31%**

>> Je souhaite en savoir plus sur la gestion profilée de meilleurtaux Placement

:Même avec un horizon long terme, les risques existent. Il faut donc être prêt à prendre des risques, ou n'y investir qu'une part limitée, et/ou investir dans des fonds "diversifiés" : Des fonds qui investissent à la fois en actions et en produit de taux selon les opportunités et dont le but est de : protéger*** l'épargne du souscripteur, en tentant, en même temps, de capturer une partie du potentiel de hausse des marchés.

Par ailleurs, certains contrats d'assurance-vie (dont ceux de meilleurtaux Placement) proposent dans leurs unités de compte de la pierre-papier : SCPI, OPCI, SCI, qui permettent d'investir en immobilier d'entreprise au sein du contrat d'assurance-vie.

Et pour ceux qui font le choix de la diversification, nous avons conçu un contrat multisupport qui propose plus de 680 unités de compte ! De quoi investir dans toutes les classes d'actifs, qu'elles soient géographiques, sectorielles. Ainsi vous profitez de l'expertise de prestigieuses sociétés de gestion indépendantes et reconnues, et surtout qui ont fait leur preuve par le passé.

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*Taux net de frais annuels de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Pour accéder au fonds en euros Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 40 % en Unités de Compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital.
meilleurtaux Placement Vie est un contrat individuel d'assurance vie assuré par SURAVENIR, Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 440 000 000 euros. Société mixte régie par le Code des Assurances / Siren 330 033 127 RCS Brest. Siège social : 232 rue Général Paulet - BP 103 - 29802 Brest Cedex 9.

** Source : meilleurtaux Placement. Performances arrêtées au 31/12/2017, hors fiscalité et hors frais de gestion du contrat d'assurance-vie meilleurtaux Placement Vie (0.6% par an). Le fonds en euros Survanir Opportunités n'ayant été créé qu'en 2012, les calculs des performances prennent la performance moyenne des fonds en euros du marché pour les années antérieurs à 2012. Source FFSA (Fédération Française des Sociétés d'Assurances). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

****Ces supports présentent un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie), doivent s'envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine. Ils n'ont pas pour objectif de remplacer les fonds en euros mais de venir en complément de ceux-ci, si vous recherchez dans une optique long terme un moteur de performance au sein de votre contrat, en contrepartie d'une prise de risque maîtrisée. Contrairement aux fonds en euros, la valeur des unités de compte, qui reflète la valeur d'actifs sous-jacents, n'est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l'évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps

**** Inforrmation non contractuelle. Hypothèse de calcul ; Prêt à échéances constante pour une durée de 20 ans à un taux de 2.25%. Assurance à 0.253%. Rendement moyen de la SCPI : 4.7%. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l'établissement prêteur d'octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.