dimanche26mai

Notamment parce qu'elle apporte un vrai plus en termes de sécurité, de sérénité et de bien-être, la résidence principale a toute sa place dans une stratégie patrimoniale. Mais attention aux pièges et à la dimension affective : Devenir propriétaire de sa résidence principale n'est-il pas le rêve de tout français? Mais alors que les Français (notamment les jeunes) sont de plus en plus mobiles (dans le travail mais aussi dans leur couple), et que la résidence principale est un investissement de plus en plus lourd (surtout à Paris) et long terme, la rigidité qu'elle entraîne (geographiquement et patrimonialement) n'est-elle pas un véritable obstacle ?
Une fois acquise, comment considérer sa résidence principale dans le patrimoine global ? Faut-il rembourser le crédit au plus vite ou au contraire le laisser couler jusqu'à l'échéance. Faut-il vendre sa résidence principale lorsqu'on déménage ? Lorsqu'on part à la retraite ? Ou la conserver pour la protection du conjoint et la succession aux enfants ?  Des questions fortes, qui valent la peine d'être poser

1 - 3 questions à se poser avant d'acquérir sa résidence principale

Quel le bon moment pour acquérir sa résidence principale ? Faut-il acheter un bien locatif en attendant  ? Deux stratégies qui correspondent à des objectifs tout à fait différents : Vous sentir protégé(e) par la pierre ou bien vous enrichir avec l'immobilier. Voici les trois vraies questions qu'il faut se poser avant de sauter le pas en achetant sa résidence principale.

1.1 Ce bien répond-il à vos besoins d'aujourd'hui et vos attentes de demain ?

Aujourd'hui vous rêvez d'acquérir un T2 en plein Paris, ou une immense longère loin de toute civilisation et ses 2000 m² de terrain... Mais demain ce bien correspondra-t-elle encore à vos besoins? Quand vous aurez des enfants ? Ou quand ces enfants auront quitté le nid familial par exemple? Ou quand vous serez trop vieux pour l'entretenir?

A l'inverse, en étant locataire, vous êtes libre de changer de toit dès que votre situation évolue. L'avantage d'être locataire c'est que votre logement correspond parfaitement à vos besoins à un instant T (surface, localisation, prix) et à vos moyens. Rester locataire, c'est donc faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets, en un mot de laisser place à l'imprévu. Des événements heureux, comme une famille qui s'agrandit, des besoins et des envies qui évoluent, mais aussi des ruptures, comme une mutation professionnelle, un licenciement, ou même une séparation.

 

1.2 Avez-vous de la visibilité sur votre situation future ?

La plupart des actifs seront amenés à changer plusieurs fois de métier et de lieux de vie tout au long de leur carrière. Un manque de visibilité qui rejaillit aussi dans sa vie personnelle quand on sait que le nombre de divorces touche près d'un mariage sur deux. Or, ce manque de visibilité et cette propension à bouger sont incompatibles avec l'achat de la résidence principale, qui ne doit s'envisager qu'à long terme. En effet, un événement imprévu quel qu'il soit, vous incitera à revendre votre bien. Or cette opération, si elle intervient trop tôt et dans la précipitation, risque fort d'être réalisée à perte, compte tenu des frais d'acquisition, de revente, de notaire, etc.... Contrairement à un bien locatif qui peut être conservé pendant des années, peu importe où le vent vous porte.

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1.3 Un achat maintenant est-il plus intéressant financièrement qu'une location ?

Sur les 30 dernières années, le meilleur placement toutes catégories confondues c'est l'immobilier. Mais peut-on croire que les prix peuvent continuer de croître au même rythme? Économiquement, cette hypothèse est peu probable. Rester locataire, c'est ne pas vouloir prendre le risque de rembourser un crédit pendant 25 ans pour un bien qui aura perdu 15% de sa valeur.

De plus pour acheter sa résidence principale, il faut souvent passer par la case emprunt. Or, la durée moyenne d'un crédit peut atteindre facilement 20 ans et au-delà. Or, pendant les 8 premières années, vous remboursez majoritairement les intérêts d'emprunt. Ce n'est qu'à partir de la 8ème année que vous commencez à rembourser plus de capital que d'intérêt. Sauf qu'en 8 ans, il peut se passer beaucoup de choses...baisse de l'immobilier, changement de vie...

Surtout, acheter sa résidence principale ne se résume pas à financer le bien en lui-même. De nombreux frais annexes viennent en supplément. Et malheureusement pour vos finances, ils ne sont pas en option. Les frais d'acquisition ou improprement appelés " frais de notaire ", l'assurance du crédit, les frais d'agence etc. feront partie du décor. Et une fois le bien acquis, il ne faut pas mettre de côté les charges de copropriété, la taxe foncière etc. C'est autant de dépenses qui ne faisaient pas partie de votre vocabulaire quand vous étiez locataire...

 

1.4 Alors comment investir (malgré tout) dans l'immobilier ?

Au lieu de se jeter tête baissée dans l'achat de votre résidence principale, vous pouvez profiter de l'effet de levier du crédit autrement en restant locataire. Pourquoi ? Parce que rester locataire permet d'économiser facilement 200 à 300 euros de plus par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté. Avec cette somme en plus, c'est ainsi se laisser la possibilité de réinvestir ces sommes en vue de se constituer un patrimoine et de le gérer avec une souplesse qu'on ne retrouve pas dans l'achat de sa résidence principale.

Dans cette optique, vous pouvez vous intéresser aux résidences en meublé (résidence étudiante par exemple) pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années. La demande est croissante, le ticket d'entrée raisonnable et la gestion est assurée par le gestionnaire du bien.

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Outre l'immobilier locatif, les Société civiles de placement immobilier (SCPI) font partie des meilleures pistes d'investissement du moment. Elles ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d'un investissement dans une SCPI. De plus, vous n'aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L'associé n'a plus qu'à percevoir ses revenus. L'autre avantage, et il est de taille, c'est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.


En direct, à crédit, voire même au sein d'un contrat d'assurance-vie, investir en SCPI vous permet d'éviter les contraintes de gestion liées à un investissement immobilier, tout en améliorant la liquidité de votre placement. MonFinancier vous accompagne dans la recherche de la solution la plus adaptée à votre profil.

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1.5 Cas pratique: Étude de cas avec Auguste et Louis

Frère jumeaux, Auguste et Louis ont tous les deux poursuivi de grandes études, qu'ils ont terminées chacun à Paris à un an d'intervalles. Auguste est diplômé d'école d'ingénieur en 2015 alors que Louis a eu son diplôme d'école de commerce en 2016. Ils partagent un T1 depuis 2015 dans le XXieme arrondissement (Auguste dort dans la chambre, Louis dans le canapé-lit du salon) . Auguste rencontre Marie fin 2016 et ils décident quelques mois plus tard d'emménager ensemble dans une location. Louis, qui ne veut pas quitter l'appartement, décide de l'acheter grâce à un crédit, et aussi à un apport des parents.

L'investissement de Louis:

- Prix du bien : 200 000 euros
- Frais d'agence : 10 000 euros
- Frais de notaire : 15 000 euros
- Apport 25 000 euros
- Crédit 200 000 euros sur 25 ans
- Mensualités: 915,81 euros*

Fin financier, Louis conseille à Auguste d'emprunter aussi pour acheter sa résidence principale (les parents lui donnent également 25 000 euros), et arrêter de "  jeter un loyer par la fenêtre ". Mais Auguste, qui a trouvé le petit appartement parfait en location avec Marie pour 445 euros par mois (chacun), préfère continuer à louer. Toutefois, il décide de réaliser un investissement locatif à crédit, en achetant des parts de SCPI. Les parents lui donnent également 25 000 euros.

L'investissement de Auguste

- Prix du bien (parts de SCPI) : 100 000 euros
- Revenus de la SCPI : 470 euros par mois**
- Revenus net (TMI 30%) : 248 euros par mois
- Apport 25 000 euros
- Crédit 75 000 euros sur 10 ans
- Mensualités: 720 euros**
- Effort d'épargne mensuel : 472 euros

En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI reste intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée: 

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10 ans après, l'investissement de Louis :

10 ans après, tout va bien pour Louis. Depuis 3 ans, il file le parfait amour avec Évelyne qui rêve de s'installer dans le nord de Paris. Et son voeux va être exaucé puisque Louis vient d'accepter un nouveau poste, un très bon poste au sein d'un grand groupe technologique, basé à La Défense. S'il est très attaché au XXème arrondissement, Louis ne veut pas perdre plus d'1h30 par jour dans les transports.Pas question par contre de mettre son bien en location (trop contraignant), ni de louer un appartement avec Évelyne (et jeter les loyers par la fenêtre)... Louis décide donc de vendre son appartement (avec une plus-value puisqu'il a trouvé un acheteur pour 220 000 euros nets vendeur) et d'acheter avec Évelyne.

- Vente du bien : 220 000 euros** (revalorisation de 10 % en 10 ans)
- Capital restant du : 131675 euros
- Frais de remboursement anticipés : 1390 euros
- Capital final après remboursement : 86935 euros


10 ans après, l'investissement d'Auguste: 

À l'inverse, la vie n'a pas été simple pour Auguste. il s'est séparé de Marie il y a 5 ans et a subi un licenciement économique. Il a profité de sa période de chômage pour essayer de lancer sa société de conception de micro-puces électroniques, mais sans connaître un grand succès. Las de Paris, il est  retourné vivre dans le Doubs, auprès de ses parents et a retrouvé ses amis d'enfance, dont Angélique... Il est désormais professeur en classe préparatoire et loue un bel appartement dans la banlieue de Besançon. Angélique étant enceinte, le couple ayant une situation très stable, Auguste envisage désormais d'acheter une maison au bord du Doubs...


- Part SCPI : 110 000 euros (revalorisation de 10 % en 10 ans)
- Frais de vente (10%) : 10000 euros
- Capital final : 100 000 euros.

 

Au final, l'investissement d'Auguste s'est révélé plus rentable que celui de Louis, puisqu'il se retrouve 10 ans après avec un capital de 100 000 euros contre 87000 euros pour son frère, même en ayant " jeter un loyer par la fenêtre "....
Si Auguste aurait pu conserver ses SCPI qui lui apporte un revenu régulier (et éviter les frais de vente), il va plutôt utiliser ce capital pour acheter cash une maison avec Angélique. Mais le couple va aussi emprunter à nouveau pour acheter un bien locatif (SCPI ou résidence étudiante) et profiter encore du levier du crédit.
 

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Communication non contractuelle à but publicitaire

?* Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêt d'argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt pour donner son (leur) accord)).

 

** Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.

2 - Faut-il rembourser par anticipation son crédit résidence principale?

En France, en 2018 les crédits résidence principale ont une durée moyenne de près de 20 ans. Cela signifie que votre crédit vous accompagne une grande partie de votre vie active. Pourtant, lorsque les emprunteurs reçoivent une belle somme d'argent (ex : héritage) ou lorsqu'ils économisent tous les mois jusqu'à accumuler une belle somme, ils choisissent souvent d'investir cette somme. Alors qu'ils feraient mieux de rembourser leur crédit résidence principale. La preuve par l'exemple...

2.1 Jonathan et Nicole, et leur crédit résidence principale

Jonathan et Nicole se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu'ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu'ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d'école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et... acquisition de la résidence principale.
Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400.000 euros sur 25 ans.

Crédit résidence principale :

  • Montant : 400.000 euros
  • Durée : 25 ans
  • Taux : 1,90%* (+0,25%* d'assurance)
  • Mensualités : 1.759,34 euros


10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 261.061,11 euros. C'est encore beaucoup... Mais Jonathan vient de recevoir un héritage de 130.000 euros. Nicole veut rembourser le crédit, Jonathan veut investir cet argent dans un contrat d'assurance-vie. Qui a raison?

2.2 Le choix de Jonathan

" Puisqu'on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ces 130.000 euros ? "

Jonathan ouvre un contrat d'assurance vie MonFinancier Retraite Vie sans frais d'entrée, et répartit les 130 000 euros dans une allocation équilibrée entre fonds en euros, SCPI (sociétés civiles de placement dans l'immobilier) et quelques fonds investis partiellement en actions.

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient sur son contrat d'assurance vie 235.000 euros, soit un gain de 105 000 euros pour une performance annuelle moyenne de 4.03%** (avant fiscalité).

>> Je demande une information détaillée sur le contrat MonFinancier Retraite Vie

 

2.3 Le choix de Nicole

" Sous les conseils de mon conseiller, je pense qu'il vaut mieux rembourser une partie du crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif ".

Nicole utilise les 130.000 euros pour rembourser le crédit. Elle diminue le montant de la mensualité, mais contracte un deuxième prêt avec l'écart de mensualité, qu'ils vont utiliser pour racheter un studio dans une résidence étudiante en région parisienne.

Remboursement crédit résidence principale :

  • Crédit à rembourser : 261.061 euros
  • Frais de remboursement anticipés (=6 mois d'intérêt) : 2.492 euros
  • Solde du crédit : 133.553 euros (261.061 - 130.000 + 2.492).
  • Nouvelle mensualité : 936,62 euros


Crédit immobilier résidence étudiante:

  • Montant : 270.000 euros
  • Durée : 15 ans
  • Taux: 1,90%* (+0,25%* d'assurance)
  • Mensualités : 1.744,44 euros
  • Frais d'acquisition : 8%***
  • Valeur du bien en n : 248.400 euros
  • Revenus BIC : 931,5 euros*** (soit 4,5% de rendement net de prélèvements sociaux)
  • Imposition : 0 euro (grâce à l'amortissement du bien)
  • Effort d'épargne net : 812,94 euros (= Mensualités - Revenus nets). En ajoutant la mensualité de 936,62 euros, on arrive à 1.749,56 euros de mensualités soit à peu près la même mensualité originelle du crédit résidence principale.
  • Revalorisation annuelle de 1%***
  • Valeur du bien en n+15 : 288.384,69 euros

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient un patrimoine immobilier locatif de 288.384,69 euros, soit un TRI d'environ 5.45%*** (net d'impôt).

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2.4 Conclusion

En remboursant par anticipation une partie du crédit, plutôt que d'investir la somme, le couple gagne plus de 50 000 euros au bout de 15 ans.

Sur la résidence principale, le crédit n'est qu'une nécessité. Il permet d'améliorer sa capacité d'achat mais ne dégage pas de performance. À partir du moment où vous décidez d'emprunter pour financer votre résidence principale, vous rentrez dans une course de vitesse : Il faut rembourser votre crédit le plus vite possible afin de pouvoir retrouver une nouvelle capacité d'emprunt qui sera utilisée au bon endroit du patrimoine : L'immobilier de rapport, là où il y a une vertu de levier.

Contrairement à la résidence principale, l'immobilier locatif a une rentabilité, ce qui permet au crédit de ne plus être qu'une nécessité, mais un atout. Grâce à l'effet de levier, il permet d'agrandir sa surface financière, donc ses revenus, avec éventuellement une optimisation fiscale. Face à l'immobilier locatif, le placement financier vient en complément. Sans possibilité d'utiliser le levier du crédit, sa performance ne peut être meilleure que si l'investisseur prend des risques.

Sur une rentrée d'argent, votre banquier va évidemment préférer garder son crédit et vous ouvrir un placement financier, plutôt que de vous faire rembourser le crédit et n'avoir plus aucun des deux.

Si, plutôt que de placer cette nouvelle rentrée d'argent, vous remboursez votre crédit résidence principale, avec le même effort d'épargne mensuel, vous pourrez acquérir un bien immobilier locatif d'une valeur bien plus élevée, car les revenus locatifs vont financer en partie son acquisition. C'est ça l'effet de levier...

Pour maximiser cet effet de levier, choisissez ensuite le programme immobilier qui convient le mieux à votre situation : Vous êtres fortement imposé ? Investissez en meublé pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années. Vous voulez un investissement simple et souple ? Privilégiez la SCPI et notamment les offres clés en main. Vous désirez réduire vos impôts ? Sélectionnez un programme défiscalisant type Pinel ou Monument Historique.

>> Je demande une information détaillée sur nos offres de SCPI à crédit

 

Le plus important est donc d'utiliser le levier de crédit au bon endroit : dans l'immobilier locatif plutôt que la résidence principale, et sur le programme immobilier qui vous correspond le mieux.

>> Je demande une information détaillée sur nos offres d'immobilier locatif à crédit

 

Communication non contractuelle à but publicitaire

?* Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêt d'argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt pour donner son (leur) accord)).

** Pour espérer un rendement compris entre 4% par an, il faut investir sur des supports qui présentent un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie). Ces supports doivent s'envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine.

 

*** Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.

3 - La résidence principale dans le contrat de Mariage

La préparation de la succession est un sujet primordial pour un couple qui commence à accumuler un capital. Un sujet, non seulement pas très reluisant, et surtout particulièrement complexe. Sans garde-fou, le conjoint survivant risque de se retrouver en indivision ou en démembrement avec ses enfants sur les biens dont le couple était propriétaire, dont la résidence principale. Un schéma qu'il vaut mieux éviter même lorsqu'on s'entend très bien avec ses enfants et qu'ils s'entendent bien entre eux. C'est surtout une situation particulièrement difficile à éviter, MÊME quand on est marié sous le régime de la communauté, et MÊME quand on a réalisé une donation au dernier vivant

3.1 L'indivision après le décès de son conjoint, une situation inconfortable... et très courante

Le régime de la communauté légale, réduite aux acquêts, permet à un couple de construire une communauté de biens : tous les biens et les fonds acquis pendant le mariage sont des biens communs, qui appartiennent aux deux époux. 

Avoir des biens communs ne signifie pas qu'au premier décès, le conjoint survivant récupère la totalité des biens du couple. C'est une idée reçue, ancrée dans l'esprit d'un grand nombre de couples mariés sous le régime de la communauté et qui ne prévoient donc pas suffisamment la succession au premier décès.

En effet, au premier décès, la moitié de la communauté entre dans l'actif successoral du défunt. Sur cet actif successoral, le conjoint survivant a la possibilité, selon les règles de dévolution légale, de choisir 100% des biens du défunt en usufruit (sauf s'il y a des enfants d'une autre union) ou ¼ des biens en pleine propriété. Le conjoint survivant doit donc partager les biens de la communauté avec les enfants.

Le partage des biens du défunt entre enfants et conjoint survivant n'est pas forcément une mauvaise chose. Un couple peut souhaiter transmettre une part des biens au premier décès aux enfants, notamment pour limiter les droits de succession puisque chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur les transmissions (succession ou donation tous les 15 ans) de leur parent.

Mais cela créée une situation qui est souvent inconfortable pour le conjoint survivant : Être en indivision ou en démembrement avec ses enfants sur la résidence principale. 
Ce " partage " de la résidence principale induit la nécessité de demander à ses enfants leur accord sur la vente de ce bien ainsi que le partage du prix entre le parent survivant et les enfants.

Même si les enfants sont souvent, naturellement, bienveillants avec le conjoint survivant, être en indivision avec ses enfants reste extrêmement inconfortable :

  •     A 80 ans, lorsque les enfants ont la cinquantaine ou la soixantaine, l'autorité du conjoint survivant est très fragile
  •     Les objectifs patrimoniaux des enfants sont souvent cruciaux à cet âge et peuvent être incompatibles avec ceux du conjoint survivant. Sans oublier ceux des beaux-enfants et des petits enfants...
  •     Les enfants ne sont pas tous dans la même situation et gérer une indivision, avec le conjoint survivant comme usufruitier, peut créer beaucoup de désaccords entre les enfants.


3.2 Comment parer à cette situation ?

De nombreux couple ont pensé qu'ils pourraient y échapper en réalisant une donation au dernier vivant. Mais c'est là un deuxième quiproquo, une autre idée reçue : une donation au dernier vivant n'empêche pas l'ouverture de la succession. 
Elle ne fait que rajouter une option pour le conjoint survivant, la possibilité de choisir ¼ des biens en pleine propriété et ¾ en usufruit. Et donc, à moins que la résidence du couple représente moins d'1/4 de l'actif successoral, le conjoint survivant devra quand même partager le bien avec les enfants.

Alors, comment un couple marié sous le régime de la communauté peut-il éviter le partage de la résidence principale au premier décès ?  

S'il est possible d'étendre les droits de son conjoint par voie de donation, il est également possible de le faire sous forme testamentaire.

Toutefois, tout comme la donation, le legs prévu par testament au bénéfice de son conjoint ne doit pas excéder l'une des quotités disponibles spéciales entre époux.
A défaut, les enfants se retrouveraient privés de la part du patrimoine de leur parent qui doit, selon la loi, impérativement leur revenir et plus communément appelée : réserve héréditaire.
Si le legs prévu au bénéfice du conjoint dépasse l'une de ces quotités, les enfants seront libres d'en demander la réduction.
Or très souvent la résidence principale constitue le principal actif du couple et dépasse donc la quotité qu'il est permis de léguer à son conjoint.

Une autre  solution, mais plutôt extrême, consiste à adopter le régime de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale.

Cette solution reviendrait à attribuer tous les biens du couple au survivant au titre du premier étage de la fusée et ne laisserait plus rien à partage lors de la liquidation de la succession.

Bien que très protectrice du conjoint, cette solution n'est cependant à recommander qu'à des situations bien particulières (cas de rupture totale avec les enfants notamment).

En effet, cette option sera pénalisante pour les enfants au plan fiscal puisque ces derniers ne recevront rien au décès de leur premier parent (l'abattement de 100.000 euros par enfant pour ce dernier sera donc perdu) et ils recevront tout au décès du second parent.

Ils seront alors taxés à ce moment-là sur l'intégralité et la fiscalité sera plus élevée que si la transmission avait été lissée sur deux décès.

Une solution moins radicale serait de prévoir dans le contrat de mariage initial ou ultérieurement à l'occasion d'un aménagement du régime matrimonial, la faculté pour le conjoint survivant de prélever sur les biens communs, avant tout partage de succession, certains biens communs dont notamment la résidence principale.

Cet avantage matrimonial est appelé " Préciput ".

Cette solution permet d'éviter l'indivision ou le démembrement avec les enfants sur les biens visés dans la clause de préciput. 

Elle présente d'autres avantages :

  •      La flexibilité : Le couple choisit les biens commun qui seront concernés par  le préciput. Il peut donc être étendu à d'autres biens que la résidence principale du couple et notamment le véhicule commun, la ou les résidences secondaires ... Bref à tous les biens que le survivant ne souhaite pas avoir à partager avec ses enfants. D'autre part, le préciput n'est qu'une faculté que le conjoint survivant sera libre ou non d'exercer au premier décès. Il peut donc choisir de ne pas se faire attribuer le bien en totalité.
  •     Minimiser les droits de succession : contrairement à la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale, seuls les biens concernés par le préciput ne rentrent pas dans la succession du premier parent. Les enfants héritent donc des autres biens, s'il en existe, avec faculté pour eux de bénéficier à ce moment-là de l'abattement de 100.000 Euros.


Attention, si les choses sont simples pour les couples n'ayant que des enfants communs, pour les couple ayant des enfants non communs, ces derniers s'ils sont lésés par cet avantage matrimonial pourront opposer au premier décès le respect de leur réserve héréditaire et intenter une action en retranchement contre cet avantage afin de préserver leurs droits.

Parce qu'une succession est personnelle et que les objectifs sont propres à chaque situation (protéger ses conjoints, favoriser ses enfants aux dépens des enfants du conjoint dans une famille, limiter les droits de succession,...), vous devez demander l'accompagnement personnalisé d'un expert :

>> Je demande à être rappelé par un conseiller MonFinancier

 

4 - Vendre sa résidence principale à 65 ans, le choix un peu fou, et rentable, de Béatrice

Jeune retraitée, Béatrice a la pêche. Elle vit pleinement sa retraite, entre visites aux enfants et petits-enfants, associations, loisirs, et quelques voyages. Une retraite bien remplie.... et coûteuse. Malgré une pension assez confortable et une maison déjà payée, elle a du mal à boucler son budget de fin de mois. Elle décide alors de vendre sa résidence principale. Un pari gagnant.

4.1 Une retraite chargée

À 65 ans, Béatrice est (enfin) à la retraite. Et elle compte bien en profiter ! Elle vient d'intégrer une association de lecture pour enfants vivants dans les quartiers défavorisés. Comptez en plus les cours de cuisine le lundi soir, yoga le mercredi pour garder la forme, un voyage tous les 6 mois tout en restant quand même souvent disponibles pour les petites-filles. Ses deux fils, qui ont chacun deux enfants (4 petites filles!) savent qu'ils peuvent compter sur elle.

Financièrement, Béatrice n'est pas dans le besoin. En cumulant sa pension plus la réversion de son défunt mari, elle touche 2000 euros par mois et comme elle est propriétaire de sa résidence principale, sans compter qu'elle détient 40 000 euros en assurance-vie, elle envisage l'avenir sereinement. Pourtant, Béatrice se rend vite compte que son budget n'est pas très équilibré et que si elle veut voyager, elle va devoir piocher dans son capital.

1) Budget avant la vente de la maison

Budget mensuel :

  • Pension : 2000 euros
  • Impôt sur le revenu : 150 euros
  • Impôt locaux : 200 euros
  • Alimentation/soins/habillement : 350 euros
  • Électricité/gaz/assurance/ télécoms : 250 euros
  • Dépenses de santé : 350 euros
  • Essence : 100 euros
  • Entretien de la maison (ménage, jardinage, toiture, travaux d'adaptation à l'âge de Béatrice) : 300 euros (après les crédits d'impôt)
  • Loisir : 350 euros

Solde budgétaire : -50 euros

Malgré une pension assez confortable et une maison déjà payée, Béatrice a du mal à boucler son budget de fin de mois. Elle doit puiser dans son capital placé en assurance-vie, surtout si elle veut faire un beau voyage tous les 6 mois...

Pourtant Béatrice ne veut pas toucher à ce capital car elle sait qu'elle pourrait en avoir besoin en cas de problème de santé, et qu'elle veut aussi transmettre à ses fils un capital à son décès, notamment pour payer les droits de succession et les obsèques, en attendant qu'ils puissent vendre la maison (aucun des fils ne souhaite la conserver).

Elle demande l'avis de son conseiller MonFinancier. Celui-ci lui recommande d'envisager de vendre sa résidence principale. Cette maison est trop grande, et trop coûteuse, pour elle seule. En louant un appartement en centre-ville, elle se rapprocherait de ses activités et aussi de ses fils et petites-filles. Elle diminuerait par la même occasion son budget essence, assurance et entretien de la maison. Avec le prix de vente de la maison (350 000 euros), elle peut placer 150 000 euros dans son contrat d'assurance-vie, avant 70 ans pour profiter des abattements, et 200 000 euros dans une SCPI, qui lui rapportera un rendement de 4,7 %* avant impôt.

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Les personnes fortement imposées, comme Béatrice, dont le taux marginal d'imposition est égal ou supérieur à 30%, privilégieront, si elles veulent des revenus immédiats, les SCPI européennes. Par exemple une SCPI qui investit en Allemagne : Pas de prélèvement sociaux et les revenus distribués par la SCPI doivent être déclarés, mais bénéficieront d'un crédit d'impôt sur le taux moyen d'imposition ce qui viendra limiter la fiscalité française. Exemple : vous avez une tranche marginale à 30% et votre taux moyen d'impôt est de 12%. L'imposition globale portant sur les revenus de la SCPI sera de 18%

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2) Budget après la vente de la maison

Nouveau budget :

  • Pension : 2000 euros
  • Rendement net SCPI : 735 euros
    *
  • Impôt sur le revenu : 150 euros
  • Impôt locaux : 100 euros
  • Loyers : 800 euros
  • Alimentation/soins/habillement : 350 euros
  • Électricité/Assurance/télécoms : 200 euros
  • Dépenses de santé : 350 euros
  • Essence : 50 euros
  • Loisir : 350 euros

Solde budgétaire : +385 euros

Avec ce nouveau budget, Béatrice a totalement équilibré ses dépenses. Elle " économise " même 385 euros par mois, de quoi lui permettre un beau voyage tous les 6 mois. Tout cela sans puiser dans son patrimoine, patrimoine placé en SCPI et en assurance-vie qui va lui permettre de transmettre des liquidités à ses enfants sans qu'ils ne payent de droit de succession. Et hop, des soucis en moins...

Faut-il vendre sa résidence principale à la retraite ?

C'est une question que beaucoup de retraités ne se posent absolument pas. Car tout propriétaire, surtout de longue durée, a développé un attachement psychologique très fort avec sa résidence principale : Le jardin dans lequel les enfants ont fait leurs premiers pas, les premiers travaux de bricolage de monsieur (ou de madame) ...

Peut-être que vous n'envisagez absolument pas de vendre cette résidence principale ! Et vous auriez sans doute raison. Car souvent la dimension affective l'emporte sur toutes les autres considérations. Mais si ce n'est pas tout à fait votre cas, et que vous envisagez de vendre votre résidence principale à la retraite, alors on vous donne 10 raisons supplémentaires d'y penser :

1. Une résidence principale, il faut l'entretenir

Justement pour assurer à ses enfants une belle vente, la maison doit être constamment entretenue. Jardin, toit, sol, électricité,... tout cela a un coût. Surtout quand on n'a pas le temps, l'envie ou tout simplement la condition physique pour s'en occuper. Les experts estiment à environ 1% les frais d'entretien annuels d'un bien immobilier. Mais cela monte peut monter à 2 voire 3% pour les grandes maisons, dans l'ancien, ou encore s'il y a un grand jardin...

2. La surface n'est plus adaptée

Quand on est un jeune couple, notamment avec des enfants, plus la résidence principale est grande, mieux c'est : Tout le monde a sa chambre, voire sa salle de bain, et s'il y a des places en trop, on peut faire un dressing, un bureau pour les parents, une salle de jeux pour les enfants...Mais vous n'avez plus les mêmes besoins à la retraite. Vous n'avez pas besoin de 4 chambres (et encore moins 4 salles de bain) et pour votre jardin vous préféreriez un petit potager qu'un grand terrain de foot.

3. Vive le centre-ville

Les retraités plébiscitent plutôt les grandes villes que la campagne. Alors qu'entre 25 et 44 ans on préfère vivre en périphérie d'une grande ville ou dans un petit village, environ 60 % des plus de 55 ans préfèrent vivre en agglomération (dont agglomération parisienne) contre un peu plus de 25 % en périphérie d'une grande ville et environ 13 % dans un petit village. Il y a une volonté de se rapprocher, de simplifier sa vie au quotidien (moins de temps de transport ou transport moins onéreux).

4. Ce n'est pas votre résidence principale qui doit s'adapter à votre âge

Un senior qui décide de conserver la résidence familiale va devoir, avec le temps, effectuer des travaux pour adapter le bien à sa condition. Il va devoir, par exemple, descendre sa chambre au rez-de-chaussée ou installer une cabine de douche. Ces travaux ont un coût, sans qu'ils viennent revaloriser la maison puisque les futurs acheteurs n'en auront probablement pas l'utilité.

5. Pour profiter de la retraite

Selon une étude de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (INPES) de 2015, il fallait 1150 euros par mois, à une personne seule retraitée, pour " vivre décemment ". Et avec 1380 euros par mois de pension, le retraité " moyen " a un budget très serré pour " vivre décemment ". Sans compter votre budget " loisirs " " voyages " ou encore " petits-enfants ", car votre retraite, vous comptez bien en profiter.

6. Pour se protéger de la dépendance

Augmentation des frais médicaux, répercussion sur les cotisations des complémentaires santé, coût de la dépendance etc., les dépenses de santé augmentent de manière exponentielle avec l'âge du capitaine. Selon le conseil d'orientation des retraites, les dépenses de santé font plus que doubler entre 35 ans et 75 ans.

7. Pour sécuriser le conjoint survivant
Conserver sa résidence principale n'est pas compatible avec le besoin de liquidités qui accompagne la retraite, surtout pour une personne seule. L'assurance-vie, qui permet des rachats à tout moment, est bien plus compatible surtout lorsque le contrat a plus de 8 ans (d'où l'intérêt d'en ouvrir un le plus tôt possible).

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8. Vous voulez donner un coup de pouce à vos enfants

La bonne nouvelle, c'est que nous vivons plus vieux et en meilleure santé qu'il y a 20 ans. La mauvaise nouvelle, c'est que nos enfants héritent de plus en plus tard... Naturellement, vous avez donc envie de leur donner un coup de pouce pour leurs projets, une aide pour payer le permis, acheter sa résidence principale, ou meubler la chambre des petits-enfants.

9. Transmettre à vos enfants un bien compliqué à vendre

Au décès des parents, s'ils laissent plusieurs enfants, ceux-ci vont se retrouver propriétaires en indivision du bien. Une situation peut être source de nombreux problèmes, entre autres :

  • Lorsqu'un enfant n'a pas les liquidités pour payer les droits de succession
  • Lorsqu'un des enfants souhaite vivre dans le bien.
  • Lorsqu'il y a un désaccord entre les enfants sur la gestion des biens, la réalisation de travaux
    Lorsqu'un des enfants souhaite vendre le bien mais pas les autres


10. Ne pas vous trouver en indivision avec vos enfants

La très grande majorité des parents, au décès du conjoint, se retrouvera en indivision avec ses enfants. Une donation au dernier vivant ne change rien. Seul le régime de la communauté universelle, et seulement s'il y a une clause d'attribution de la pleine propriété, permet d'éviter cette situation gênante, qui peut devenir conflictuelle si par exemple des travaux, que le parent veut effectuer, ne sont pas approuvés par les enfants car ne permettent pas de valoriser le bien.

 

Au final, les besoins à 60 ans sont plus proches de ceux qu'on a à 30 ans (besoin de flexibilité, centre-ville, etc...), que de ceux qu'on a à 40 ans lorsqu'on achète sa résidence principale. C'est donc tout naturellement qu'un senior doit donner un coup de jeune à son patrimoine, par exemple en redevenant locataire en centre-ville et/ou en privilégiant des placements liquides comme l'assurance-vie ou des placements immobiliers "sacs à dos" comme des SCPI.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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