Jean-Pierre et Sylvie sont un couple de jeunes retraités. Malgré des belles carrières complètes, ils vont subir une nette baisse des revenus à la retraite. Heureusement, ils se sont construits avec le temps un patrimoine immobilier locatif qui leur apporte 2700 euros de revenus fonciers bruts par mois. Malheureusement, les impôts qu'ils payent sont tels que le couple a du mal à boucler son budget à la fin de l'année.

    Baisse des revenus à la retraite


    Chaque année, ils payent environ 8000? de taxe foncière, 9530 euros d'IR et 10485 ? de prélèvement sociaux (17.2%). Soit 2335 euros d'impôt par mois. Soit un revenu net d'environ 4865 ? par mois (4500-2700-2335)

    Pour Jean-Pierre et Sylvie, cela représente une baisse importante de leurs revenus. Et ils doivent se serrer un peu la ceinture d'autant plus que leurs dépenses ont augmenté (la retraite, c'est fait pour en profiter) et qu'ils payent depuis quelques années la maison de retraite de la mère de Sylvie. Le couple voulait aussi épargner sur un contrat d'assurance-vie pour leur enfant dans le but d'atteindre l'abattement sur les transmissions de 152500 euros par parent. Mais concrètement, ils n'y arrivent pas.


    Inflexion patrimoniale


    Sous les recommandations de leur conseiller meilleurtaux Placement, ils décident de mettre en vente un de leurs biens immobiliers. Il en ressort un capital net de 390 000 ? (après le paiement de l'impôt sur la plus-value, ou plutôt des prélèvements sociaux puisque le bien a 25 ans). Le couple verse 390 000 euros sur un contrat d'assurance-vie.

    Dans ce contrat, ils investissent de manière diversifiée, et plutôt prudente, en fonds euros, fonds obligataires, SCPI, fonds patrimoniaux et fonds actions. Ce portefeuille diversifié leur permet de réaliser une performance de 3%* en moyenne par an (dont 2 % net de prélèvements sociaux sur le fonds en euros)

    Chaque mois, il retire 975 euros du contrat d'assurance-vie (ce qui correspond aux intérêts).

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    Impôt à payer sur les retraits


    La 1er année, sur le retrait de 11700 ? (975 euros par mois), environ 1.62 % (190 euros) représente des gains qui seront imposés à la flat tax, soit 190 euros à 12,8 % (24 euros).
    Quant aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ils ne s'appliquent que sur une partie des gains seulement (63 euros) car les prélèvements sociaux ont déjà été pris à la source sur le fonds en euros.

    Au total, l'impôt à payer s'élève à 35 euros sur l'année (alors que sur les revenus fonciers il fallait payer environ 10400 euros d'impôt sur l'année...).

    Chaque année, l'impôt à payer augmente légèrement (500 euros la septième année) mais ils rebaissent ensuite à la faveur de l'abattement de 9200 euros sur les gains des rachats (mais hors prélèvements sociaux). Au final, au bout de 15 ans, vous aurez payé environ 300 euros par an d'impôts sur les gains des rachats des assurances-vie. Contre 10400 euros d'impôts et taxes sur les revenus fonciers du bien vendus.

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    Impôt total par an et par mois


    Avec 1350 euros par mois en moins de revenus fonciers à déclarer, le couple payera environ 5870 euros d'impôt et 7700 euros de prélèvement sociaux. Plus 4000 euros de taxe foncière. Soit 17570 euros par an (1465 euros par mois). Si on rajoute 25 euros par mois environ d'impôt sur les rachats d'assurance-vie, on se retrouve avec un impôt à payer de 1490 euros par mois, contre 2335 euros avant la vente du bien immobilier.

    A noter que le couple retire 975 euros par mois de son contrat au lieu de 1350 euros de revenus fonciers.


    Au final, en vendant son bien immobilier pour ouvrir un nouveau contrat d'assurance-vie sans droit d'entrée, sur lequel il va faire des rachats programmés mensuels, le couple obtient un gain net de 470 euros par mois

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    Gain en termes de droits de succession


    Le couple a deux enfants et un patrimoine d'un peu plus de un million d'euros (en comptant sa résidence principale).

    Dans une situation classique, chaque membre du couple transmettrait à chaque enfant 250 000 euros à son décès. Après l'abattement de 100 000 euros (par enfant), il donne donc 150 000 euros à chaque enfant.

    Sur les sommes transmises hors assurance vie, les droits de succession s'élèveraient donc à 26.813 euros par enfant (par parent). Soit 107255 euros de droits de succession sur le patrimoine immobilier de 800 000 euros

    En utilisant l'assurance-vie, chaque parent peut transmettre à chaque enfant une somme de 152500 euros sans payer de droits de succession. On réussit donc à annuler complètement les droits de succession.



    Conclusion


    En choisissant de vendre un bien immobilier locatif et de remplacer les revenus fonciers par des rachats programmés, le couple :

    1) Réduit ses impôts dispose d'un budget supplémentaire de 470 euros par mois pour ses projets. Un niveau qui aurait même pu être supérieur si le couple:

    - avait une tranche marginale d'imposition supérieure à 30 %
    - payait l'IFI
    - n'avait pas de plus-value à payer sur la vente

    2) Maintient un niveau de capital intéressant à transmettre à ses enfants dans un cadre fiscal ultra avantageux

    3) Se débarrasse d'un placement peu souple dont la gestion serait devenue de plus en plus inconfortable au fil du temps.


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    Communication non contractuelle à caractère publicitaire

    *Les support en unités de compte, en particuliers les fonds investis en actions, présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques :

    La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
    La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
    La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
    Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l'endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l'emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l'associé n'est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

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    Écrit par
    Rédaction meilleurtaux Placement