Première du palmarès SCPI 2020 puis seconde du palmarès 2021, PF Grand Paris reste l’une de nos SCPI favorites, dépassée simplement cette année par Novapierre Allemagne pour notre palmarès 2022. La SCPI a été renommée en 2017 pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Une stratégie qui porte largement ses fruits tant en matière de distributions qu'en termes de valorisation. En 2021, les porteurs de parts ont reçu 23,5 euros par part, un revenu identique à celui de 2020, et en hausse par rapport à 2019. Surtout, les investisseurs ont profité d’une hausse du prix de la part de plus de 2%*, ce qui porte la hausse à 15%* en 5 ans. Paris gagnant.
Le pari du Grand Paris
Créée en 1966, la SCPI PF1, SCPI historique de la société de gestion Perial, était fermée aux nouvelles souscriptions depuis plus de 20 ans. En 2017, la société de gestion Perial a décidé de la rouvrir à la commercialisation, avec une stratégie d'investissement axée sur la dynamique du projet urbain du Grand Paris.
Initié en 2007, le projet du Grand Paris a pour ambition de transformer l’agglomération parisienne en une grande métropole du XXIème siècle, à même d’assurer son rang dans la compétition des mégalopoles internationales. Pour ce faire, la région Île-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, a redessiné son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI PF Grand Paris rend accessible au plus grand nombre.
Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe.
La SCPI de rendement PF Grand Paris, composée à 94% de bureaux dont plus des ¾ à Paris et en région parisienne, est ainsi devenue le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris.
PF Grand Paris peut être souscrite en direct ou à l’intérieur de notre contrat d’assurance-vie sans frais d’entrée meilleurtaux Liberté Vie, contrat idéal pour la pierre papier. Elle peut également être souscrite à crédit, via notre offre de financement sans apport, sans frais de dossier ni domiciliation bancaire en partenariat avec le CFCAL.
Paris fait (mieux que) de la résistance
Début 2020, certains investisseurs s'interrogeaient sur l'effet que pourrait avoir la crise Covid sur les SCPI de bureaux et notamment parisiens, avec le développement du télétravail. Les entreprises allaient-elle réduire leurs investissements, et donc faire baisser les prix des bureaux parisiens et les revenus perçus par les SCPI ?
Force est de constater qu'il n'en ait rien. La SCPI PF Grand Paris n'a pas été affectée par la crise. La SCPI a offert un rendement en hausse en 2020 (TDVM** de 4,53%* contre 4,39%*en 2019). Il s’agissait d’une des seules SCPI dont le rendement a augmenté en 2020 ! En 2021, la SCPI a versé 23,5 euros par part, soit un revenu identique à celui de 2020. Le TDVM** 2021 est ressorti à 4,42%*. Mais si le taux de distribution est en baisse par rapport à 2020, c'est uniquement du fait de la hausse du prix de la part en avril 2021. Une excellente nouvelle pour les investisseurs.
Depuis 2017, la SCPI PF Grand Paris nous a habitués aux revalorisations de parts. En effet, la part de cette SCPI a augmenté chaque année depuis le changement de stratégie axée sur le Grand Paris. La SCPI a naturellement profité de la dynamique du projet et, tout en distribuant des rendements supérieurs à 4%* chaque année, a bénéficié de plusieurs augmentations du prix de sa part. La dernière en date du 1er avril 2021. En 5 ans, le prix de la part a augmenté de plus de 15%. Un vrai levier de performance pour les porteurs de part.
2017, 2018, 2019, 2020 et 2021. La part de PF Grand Paris a augmenté chaque année depuis 2017 et le changement de stratégie axée sur le Grand Paris. Un choix clairement payant qui donne beaucoup de confiance à court et moyen terme. Le potentiel de revalorisation est-il épuisé ? Après la hausse de avril 2021, le prix de la part est à 544 €. D’après la dernière évaluation de la valeur de reconstitution, le prix serait de 572,39 €. Soit un écart de plus de 5%...
Comment savoir si une revalorisation du prix de part est à venir ?
Au moins une fois par an, les sociétés de gestion réalisent une expertise des actifs des SCPI.
Si la valeur du patrimoine est auditée chaque année et donc évolue chaque année, la société de gestion n’est pas obligée de répercuter cette évolution sur la valeur de sa part. Une légère hausse ou une légère baisse de la valeur des actifs impacte rarement le prix de la part.
Généralement, les sociétés appliquent une gestion conservatrice de la valeur de leur part et ne la font évoluer que lorsque la variation est significative (au moins 3% mais plutôt 5%). A noter que selon la réglementation de l’AMF, dès lors que la valeur du patrimoine subit une hausse ou une baisse de 10%, la société de gestion est obligée de procéder à un ajustement du prix de la part.
De nombreuses SCPI ont ainsi vu la valeur de leur actif augmenter de 5 à 10% ces dernières années, sans le répercuter, pour l'instant, sur le prix de leur part. Une gestion saine qui leur permettrait d’amortir un choc conjoncturel.
Chaque année, la SCPI publie la valeur de reconstitution de sa part. C'est une donnée méconnue des investisseurs qui permet d’apprécier les opportunités de revalorisation. Elle est calculée en tenant compte de la valeur vénale du patrimoine et des frais tels que les emprunts ou les frais de notaire, et correspond donc à la valeur théorique qu'une part de SCPI devrait avoir en fonction de la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Plus l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est important, plus le SCPI a de potentiel pour revaloriser.
Ces valeurs de reconstitution sont calculés chaque année à l'issue de l’exercice, et sont publiées dans le rapport annuel qui sort généralement au deuxième trimestre. Il faut donc souvent attendre l'été pour connaître les valeurs de reconstitution de 2021. Mais à ce moment là, il sera peut être trop tard : les rapports annuels sont parfois l'occasion pour les sociétés d'annoncer que le prix de la part a été augmenté. Il est donc nécessaire d'anticiper les publications si on souhaite profiter d'une revalorisation. En commençant par étudier les valeurs de reconstitution de 2020 :
Plusieurs SCPI avait un potentiel de revalorisation important à l'issue de l'année 2020. D'un point de vue global, l'année 2021 a été assez dynamique pour l'immobilier d'entreprise et certaines SCPI ont probablement vu la valeur de leur patrimoine augmenter, en fonction bien sûr de la typologie d'actifs (bureaux, commerce, entrepôts) et les villes privilégiées par les sociétés de gestion. On peut s'attendre à une augmentation de certaines valeurs de reconstitution sur 2021.
PF Grand Paris en nue-propriété
La SCPI PF Grand Paris est disponible en nue-propriété.
De quoi s'agit-il ? La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété de part de SCPI peut s'avérer très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : le nu-propriétaire va devenir plein-propriétaire des parts à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez pour 50 000 euros de la nue-propriété sur 5 ans des parts de la SCPI PF Grand Paris, égale à 81.5% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 81,5% à 100% en 5 ans. Soit une performance annuelle de 4,01%, et sans compter la revalorisation des parts qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la fiscalité lourde de l'immobilier sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
Sur 8 ans, de par la décote de 27.5%, acheter des parts de nue-propriété de PF Grand Paris procure un TRI de 4% (hors variation du prix de la part*), 2.81% si on compte les frais au moment de la revente de 9.5%, frais qui sont relativement faibles par rapport au marché. Surtout, la SCPI a un fort potentiel de revalorisation car actuellement, la valeur de reconstitution se situe 7% au-dessus de la valeur de la part. Sur 8 ans, on peut donc espérer que la part revalorise plusieurs fois*, ce qui permettrait de compenser les frais de revente, voire de procurer à l'échéance une plus-value en plus des 4% de rendement du remembrement.
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
