Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) traverse une phase de renouveau marqué par un nombre record de lancements depuis 2023. Cette croissance soutenue, paradoxalement sur fond de conjoncture immobilière fragile, pose des défis majeurs aux gestionnaires et investisseurs, notamment en matière de collecte, de diversification et de gestion opérationnelle. Il convient ainsi d’analyser les risques inhérents à ce contexte tout en identifiant les tendances qui redéfinissent le paysage du secteur.
- Le marché des SCPI traverse une phase de mutation marquée par une augmentation spectaculaire des créations, portée par des opportunités liées à la crise immobilière.
- Néanmoins, cette dynamique s’accompagne de défis importants en matière de collecte, capitalisation et gestion des actifs, particulièrement pour les nouveaux entrants.
- La tendance vers la diversification paneuropéenne offre un potentiel de résilience, mais requiert une approche prudente et combinée pour garantir un équilibre optimal des risques.
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à
haut rendement
Une prolifération de nouvelles SCPI dans un marché sous tension
Le nombre de lancements de SCPI a connu une accélération remarquable. En 2024, dix-sept nouvelles SCPI ont été créées, et quatre déjà lancées en 2025, dépassant largement la moyenne décennale d’environ onze véhicules par an. Cette hausse se produit malgré une collecte globale toujours inférieure aux niveaux record de 2022.
Un tel contraste résulte d’une crise immobilière amorcée fin 2022, associée à des changements profonds dans les usages professionnels et résidentiels, notamment le télétravail. Par ailleurs, la concurrence accrue entre SCPI pour attirer les capitaux s’inscrit dans un contexte de désinvestissement progressif des institutionnels et d’une défiance persistante des particuliers. Ces derniers, moins enclins à immobiliser leurs fonds dans un produit immobilier peu liquide, freinent la reconstitution de la trésorerie nécessaire au bon fonctionnement des véhicules.
Pour faire face à ces défis, plusieurs acteurs historiques ont créé de nouveaux fonds visant à attirer des capitaux supplémentaires, couvrir leurs charges fixes et élargir leurs zones d’intervention. Cependant, avec une collecte totale de seulement 3,5 milliards d’euros sur les dix-huit derniers mois, le marché demeure largement en deçà des 10,2 milliards enregistrés en 2022.
Capitalisation, collecte et impacts sur la stratégie d’investissement
Le principal défi pour les nouvelles SCPI est de mobiliser des capitaux suffisants afin d’acquérir des actifs de qualité. Philippe Cervesi, président de Corum AM, identifie un seuil critique fixé à environ un milliard d’euros de capitalisation. En dessous de ce niveau, ces SCPI présentent une diversification limitée, les rendant plus exposées aux risques tels que la vacance locative ou les impayés, ce qui impacte leur rentabilité. Actuellement, seulement une vingtaine d’entre elles atteignent ce seuil, tandis que de nombreux nouveaux fonds peinent à collecter plus de cinq millions d’euros par mois.
Avec un accès au crédit immobilier de plus en plus restrictif, les sociétés de gestion s’orientent vers des actifs plus abordables. Cette concurrence accrue fait monter les prix de ces biens, ce qui favorise les SCPI établies sur le marché haut de gamme, mais limite la marge de manœuvre et les performances des fonds récemment lancés.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Vers une prédominance des SCPI diversifiées
Un autre aspect notable de l’évolution récente du marché réside dans l’essor des SCPI à vocation diversifiée, intégrant des actifs répartis à l’échelle paneuropéenne et couvrant plusieurs secteurs. En 2024, ces véhicules ont offert un taux de distribution supérieur à 5,8 % pour surpasser nettement les SCPI spécialisées dans le commerce, l’hôtellerie ou les bureaux, dont les rendements se sont révélés plus faibles.
Cependant, ce modèle soulève des interrogations sur la capacité des petites SCPI à gérer efficacement des portefeuilles dispersés à l’international, notamment en raison des coûts induits par la mise en place de réseaux locaux et de la complexité opérationnelle. Le recours à la sous-traitance peut pallier certains besoins, mais il peut aussi impacter la qualité de gestion.
