Traditionnellement vue comme un rempart face à l’envolée des prix, la pierre papier doit faire face à la remontée des taux des crédits. En conséquence, des transactions qui pourraient baisser en 2023, tout comme les prix de l’immobilier. Des menaces qui planent au-dessus des SCPI ? Décryptage.
Malgré la hausse des prix de 5,6 % en moyenne sur 1 an, l’immobilier se porte à merveille avec au moins un million de transactions en 2022, si l’on en croit le baromètre du groupe AVIV (Meilleurs Agents & Groupe SeLoger) publié mi-octobre. Néanmoins, ce chiffre devrait baisser à « 950 000 transactions sur les douze prochains mois », ajoute le groupe, soit un recul de 15 % en 2023.
Un impact faible sur les prix des parts de SCPI
En cause notamment, des taux d’intérêts moyens qui ont plus que doublé entre octobre 2021 et octobre 2022, en passant de 1,10 % à 2,30 %. Et donc, une production de crédits immobiliers en chute libre : - 32,1 % sur un trimestre, selon l'observatoire Crédit Logement d'octobre. En dépit des secousses que devrait connaître le marché immobilier, « l'impact sur le prix des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sera faible, voire inexistant », selon une source interrogée par le site d’information MoneyVox.
Pourtant, MoneyVox rappelle que le prix de souscription d'une part de SCPI est calculé à partir de la valeur de ses biens immobiliers détenus et de ses actifs (trésorerie, liquidités...), sans oublier les frais de notaire, travaux, etc. Tout cela forme ce que l’on appelle la valeur de reconstitution. En toute logique, si les prix de l’immobilier baissent, ceux des parts de SCPI devraient suivre le même mouvement.
10% de marge prévus par la loi
Cependant, sur les 60 SCPI de rendement analysées à partir de la valeur de reconstitution du quatrième trimestre 2021, la décote moyenne des parts s'établissait à 3,9 %. Mais cette décote ne prend pas encore en compte notamment la hausse du prix des bureaux qui a atteint 1,1% depuis, selon l’Insee. “Les gérants de SCPI bénéficient donc d'un battement mécanique d'environ 5% (3,9% + 1,1%)”, souligne MoneyVox.
Dans ce contexte, la personne interrogée n’est pas inquiète dans la mesure où « les gérants de SCPI peuvent fixer le prix d'une part dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution ». Donc « même dans le cas, peu probable, où la baisse des prix dépasserait 5%, les gérants de SCPI auraient encore ces 10% de marge avant d'être forcés à répercuter la baisse sur le prix des parts. Soit un battement d'environ 15% au total, ce qui est plus que confortable ».
Cette dernière persiste et signe, et veut même croire qu’un « marché de l'immobilier un peu tendu » soit profitable à la pierre papier. En effet, comme le rappelle le site MoneyVox, « les SCPI investissent principalement en cash. Elles sont donc peu impactées par la remontée des taux des crédits ».
