Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaît une dynamique renouvelée en 2025, marquée par l’émergence de nouveaux véhicules et des perspectives de rendements attractifs. Face à cette offre diversifiée, allant des SCPI historiques aux nouvelles venues, avec ou sans frais d’entrée, il devient impératif pour l’épargnant de comprendre les critères de sélection pertinents afin d’opérer des choix éclairés et d’optimiser son investissement.
La diversification, leçon de la crise immobilière de 2023
Le marché des SCPI est riche de 225 véhicules, chacun cherchant à se distinguer par une proposition spécifique. Les 19 lancements de 2024 ont surtout mis en avant une stratégie de diversification des actifs sur plusieurs segments immobiliers, tout en élargissant leur présence géographique à l’échelle européenne. Ce virage est une conséquence directe de la crise immobilière de 2023, une année qui a marqué durablement le secteur de la pierre papier.
Les SCPI diversifiées ont fait preuve d’une meilleure résilience face à la hausse des taux d’intérêt, tandis que les fonds spécialisés, notamment dans le segment des bureaux, ont enregistré des pertes de valorisation spectaculaires, parfois entre 30 % et 50 %.
Subséquemment, le marché secondaire des SCPI a été fortement saturé par un afflux d’investisseurs qui souhaitaient vendre leurs parts, souvent sans succès rapide. Les délais de sortie pouvaient alors s’étendre sur plusieurs années, sauf recours à des fonds de remboursement soumis à une procédure réglementaire complexe. Cependant, certaines SCPI anciennes conservent des valorisations stables grâce à leur expérience et la compétence de leurs gestionnaires.
Évaluer la pertinence des nouveaux véhicules et la complexité des frais
Le lancement de SCPI à haut rendement interpelle sur la nature réelle des performances annoncées. De nombreuses stratégies marketing s’appuient sur des mécanismes financiers particuliers, comme le délai de jouissance ou la décote des parts fondatrices, qui peuvent gonfler artificiellement les niveaux de rentabilité initiaux. Par ailleurs, certaines pratiques de calcul annualisé sont désormais encadrées par l’Autorité des marchés financiers pour éviter tout effet trompeur.
Important Pour se prémunir de ces biais, il est recommandé, d’une part, de privilégier l’analyse du taux de rendement interne (TRI) sur le long terme, présenté dans le document d’information réglementaire, qui affiche une meilleure fiabilité. D’autre part, l’absence de frais d’entrée, souvent mise en avant, mérite une attention particulière, puisqu’elle peut entraîner un transfert des coûts vers d’autres postes, dont les commissions de gestion ou d’acquisition.
Les études comparatives montrent que les SCPI sans ticket d’entrée peuvent offrir un TRI supérieur à moyen terme, particulièrement sur des horizons inférieurs à dix ans. Toutefois, la diversité des structures des coûts exige une vigilance accrue, notamment en consultant des experts ou des conseillers financiers capables d’évaluer l’ensemble des charges associées.
La fiscalité et la gestion des parts en attente de retrait
La fiscalité est un élément clé dans le choix d’une SCPI, notamment en fonction de la localisation des actifs. Les SCPI investissant hors de France bénéficient généralement d’une imposition plus favorable, liée à des prélèvements réduits dans les pays européens concernés.
Enfin, la question des parts en attente de retrait, particulièrement sensible depuis la crise, continue de peser sur le marché. À fin mars 2025, elles représentent près de 2,25 milliards d’euros, soit 2,6 % de la capitalisation totale, avec une concentration sur une dizaine de véhicules essentiellement investis dans le secteur des bureaux.
- Le marché des SCPI en 2025 présente une multitude d’opportunités, mais aussi des pièges potentiels.
- Le choix d’un véhicule doit s’appuyer sur une analyse approfondie des stratégies d’investissement, de la robustesse des gestions passées et futures ainsi que sur une compréhension claire des frais et de la fiscalité associée.
- La liquidité demeure un critère essentiel, notamment pour les SCPI anciennement affectées par la crise immobilière récente.
- Recourir à des conseils avisés et privilégier une vision d’investissement à long terme sont indispensables pour maximiser les chances de rendement durable et sécurisé.
